Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Самое важнее по теме: "Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Покупка новых квартир по ДДУ – сегодня достаточно частое явление. К сожалению, нередки случаи, когда застройщики срывают сроки сдачи объектов недвижимости, сдают квартиры качество которых не соответствуют условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Что делать участнику долевого строительства, если застройщик не надлежащим образом выполнил свои обязательства? Для компенсации потраченных средств можно обратиться в суд и взыскать неустойку с застройщика. Получить компенсацию с застройщика можно двумя способами:

  1. Попробовать самостоятельно взыскать неустойку.
  2. Обратиться к юристу.

Какой вариант лучше? Давайте подробно разберемся и выберем оптимальный способ взыскания неустойки по ДДУ.

Самостоятельная подача иска

Казалось бы, при сегодняшнем обилии информации нет ничего сложного в том, чтобы самостоятельно представлять свои интересы в суде и взыскать неустойку по договору долевого участия.

На самом деле все не так просто. Ошибки в оформлении искового заявления приведут к потери вашего времени, т.к без соблюдения требований, установленных Гражданским процессуальным кодексом РФ суд вправе вынести определение об оставлении искового заявления без движения, либо вообще отказать в принятии иска.Практика показывает, что такое может случиться не один раз. Но даже правильно составленный иск – отнюдь не гарантия успешного завершения дела. Чтобы все прошло удачно, человек, представляющий собственные интересы в суде, должен иметь достаточный опыт в подобных делах. В процессе слушания дела потребуется доказать обоснованность заявленных требований, а также не допустить снижение неустойки судом в значительном размере.

Главный недостаток при попытке самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ – потеря времени. Каждый раз, когда ваш иск будут рассматривать и, возможно, отправлять обратно для исправления неточностей и несоответствий, драгоценные дни, недели и даже месяцы буду уходить безвозвратно. Кроме того, без помощи опытного юриста предлагаемая вами сумма компенсации может уменьшиться в несколько раз по решению суда.

Помощь юриста при взыскании неустойки

Плюсы обращения к специалисту очевидны – опытный юрист грамотно составит исковое заявление с первого раза, таким образом будет сэкономлено время. Во время слушания специалист в юридической сфере не только сможет с легкостью оперировать терминами, но и сошлется на законы и поправки к ним, постановления пленумов Верховных судов РФ, добиваясь максимальной суммы компенсации. Обычно в ходе судебного процесса размер неустойки судьи уменьшают. Только от опыта юриста зависит, насколько конечная компенсация будет отличаться от заявленной в иске. Для получения максимальной компенсации требуется умело вести дело, приводить в пример разъяснения Верховного суда по спорным моментам, ссылаться на законодательную базу. Только от опыта юриста и его способностей зависит, на сколько процентов требуемая сумма компенсации будет урезана судьей.

Обычно дольщики выбирают самостоятельный способ подачи иска, волнуясь о вознаграждении, которое потребуется выплатить юристу. Но обращаясь в правовую компанию «Зевс Эксперт» Вы получаете возможность избежать лишних трат – стоимость услуг юриста включена в иск, то есть за вас платит ответчик. В случае проигрыша плата также не взимается, что является дополнительным стимулом для специалистов.

Если кратко резюмировать вышесказанное – взыскать неустойку с застройщика по ДДУ самостоятельно довольно сложно, поэтому для успешного разрешения вопроса лучше всего обратиться к специалисту с опытом ведения подобных дел.

Если вы стали жертвой недобросовестного застройщика – оставьте заявку в специальной форме и наши специалисты проконсультируют вас и ответят на все появившиеся вопросы. Первичная консультация абсолютно бесплатна.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

Читайте так же:  Программа поддержки российских семей кому положен материнский капитал

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Взыскание неустойки с застройщика 2019

Содержание:

Одной из животрепещущих является проблема несоблюдения застройщиками сроков строительства многоквартирных домов, что влечет несвоевременное заселение людей в приобретённое ими жилье.

Актуальность данной проблемы со временем только возрастает, люди вынуждены годами ждать завершения строительства, многие снимают жилье, их расходы каждый год растут.

Что делать дольщику, если застройщик не сдает дом в предусмотренный договором срок?

В первую очередь рекомендуется обращение к опытному юристу, который отстоит права дольщика в досудебном порядке или посредством обращения в суд.

Как взыскать неустойку с застройщика

Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.

Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.

Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.

Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.

Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.

В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.

Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.

В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.

Как рассчитать неустойку за задержку сроков сдачи квартиры

Неустойка с застройщика рассчитывается по следующей формуле:

(цена договора х значение ставки рефинансирования х 1/150) х количество дней просрочки = сумма неустойки.

Рассчитывать неустойку следует со дня, следующего за датой сдачи квартиры, указанной в договоре.

Важно: Указание в договоре срока передачи объекта долевого строительства обязательно, иными словами, это обязанность застройщика (пункт 2 части 4 статьи 4 ФЗ «Об участии с долевом строительстве»).

— 1 998 360 руб. 00 коп. – цена Договора

— 01.07.2016 года – срок передачи квартиры

— 7,75% годовых – ставка рефинансирования Центрального Банка РФ на дату исполнения обязательства.

(Внимание: с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату. Сведения об этих показателях, и об изменений значения ключевой ставки публикуются на сайте Центробанка РФ).

— 1/300 — установленный законом размер неустойки в день

[2]

— 1/150 (1/300 х 2) — двойной размер неустойки

— 138 дней — просрочка передачи объекта долевого строительства с 01.07.2017 г. по 16.11.2017

Итого, неустойка составила: (1 998 360 руб. 00 коп. х 7,75% х 1/150) х 138 дней = 142 483 рубля 06 копеек.

В каком случае неустойка не может быть взыскана

Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.

Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.

Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.

Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.

Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.

Читайте так же:  Может ли управляющая компания производить увеличение тарифа на содержание и ремонт жилья

Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.

Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.

В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.

При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.

Есть вопрос или замечания по статье — напиши комментарий

Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком

Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.

Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:

    Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.

Видео (кликните для воспроизведения).

В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.

Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.

Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).

Документы для предъявления иска в суд:

    Исковое заявление Расчет неустойки Копия договора о долевом участии и всех дополнительных соглашений к нему Копии платёжных документов, подтверждающих полную оплату по договору Копии досудебной претензии застройщику и ответа на нее (в случае прохождения досудебного порядка) Иные документы, касающиеся взаимоотношений сторон (например, акт осмотра квартиры) Расчет и копии прилагаемых документов представляются по числу лиц, участвующих в деле.

Что нужно знать дольщику при обращении в суд

    Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
  1. При цене иска ниже 1000 000 рублей

, госпошлина не оплачивается

  • При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
    • Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку. Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ). Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков. Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.

    Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.

    Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.

    Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.

    Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.

    Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:

    Как взыскать неустойку с застройщика?

    Одна из наиболее популярных тем обсуждений среди участников долевого строительства — это взыскание неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры и машиноместа (а также апартаментов, нежилых помещений и др.) по договорам участия в долевом строительстве. Учитывая тот факт, что около половины современных новостроек сдаются с нарушением сроков строительства, желающих отсудить законную неустойку становится все больше.

    Расчет суммы законной неустойки (и штрафа), которую имеет право получить участник долевого строительства, производится на основании формулы, указанной в Федеральном законе 214-ФЗ и с помощью калькулятора на нашем сайте.

    КАЛЬКУЛЯТОР НЕУСТОЙКИ

    Застройщик передал квартиру позже срока договора долевого участия? Значит пора взыскивать неустойку. Рассчитайте размер неустойки, используя наш калькулятор.

    Калькулятор использует актуальные на 2019 год (с учетом федерального закона и судебной практики) правила и порядок расчёта неустойки и штрафа.

    О НЕУСТОЙКЕ И ШТРАФЕ

    Современное законодательство Российской Федерации и судебная система обеспечивают надежную защиту прав участников долевого строительства, приобретающих квартиры, апартаменты, нежилые помещения и машиноместа в новостройках. Отношения застройщика и участников долевого строительства регулируются, преимущественно, двумя законами: Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей». Фактические же проигрыши участников долевого строительства в судах по делам взыскания неустойки, как правило, связаны с юридическим не профессионализмом дольщиков или их представителей, изъянами документального подтверждения просрочки застройщика и, изредка, ошибками судов.

    Читайте так же:  Какие документы необходимы при покупке квартиры на вторичном рынке

    В соответствии с указанными нормативными правовыми актами РФ каждый участник долевого строительства, получивший объект долевого строительства по акту приема-передачи с нарушением срока, имеет право на законную компенсацию (в виде неустойки).

    Судебная практика свидетельствует, что при наличии фактической просрочки передачи квартиры в подавляющем большинстве случае суды встают на сторону участников долевого строительства. Присуждение выплат по 214-ФЗ практически неизбежно. Однако, размер неустойки, присуждаемой судами, остается очень разным. Требования дольщика могут быть удовлетворены на 5% (т.е. снижены в 20 раз), а могут быть удовлетворены и на 100%. В среднем, снижение суммы неустойки производится судами общей юрисдикции в 4-5 раз. Большинство решений об этом ярко свидетельствуют. Вместе с тем, арбитражные суды (рассматривающие экономические споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), как правило, не снижают неустойку более чем в 2 раза. Т.е. удовлетворяют требования к застройщику или полностью в 100% размере или наполовину.

    Чтобы взыскать неустойку в существенном размере (т.е. через арбитражный суд) экономически и юридически продвинутая часть участников долевого строительства обращается к профессиональным юридическим компаниям, занимающимся взысканием неустойки в арбитражных судах. К сожалению, не все юридические компании обладают достаточным опытом в этом вопросе, поэтому выбор такой компании следует делать с учетом имеющейся у нее собственной практики и изучения имеющихся судебных решений по аналогичным делам. Этот принцип применим и к любому другому юридическому вопросу, имеющемуся у клиента.

    При взыскании неустойки важно понимать, что последнее слово в присуждении той или иной суммы неустойки остается за арбитражным судом, а он учитывает не только профессионализм подготовки документов и правовые позиции сторон, но историю взаимоотношений с участниками судебного процесса в прошлом. Поэтому, как бы там ни было, а репутация юристов в суде имеет далеко не последнее значение, и, по нашему мнению, сильно влияет на исход процесса. Именно поэтому самостоятельная работа по взысканию неустойки часто не дает ожидаемого результата, поскольку суд не высоко оценивает усилия «новичков» с любой из сторон разбирательства.

    ДЕЙСТВИЯ СОБСТВЕННИКА

    Алгоритм (шаги) по взысканию неустойки:

    • Отправка досудебной претензии
    • Выбор юрисдикции для подачи иска (арбитраж или общая юрисдикция)
    • Первая инстанция
    • Апелляция
    • Исполнительное производство

    По делам взыскания неустойки и штрафа соблюдение досудебного порядка обязательно. При нарушении досудебного порядка урегулирования спора (несмотря на то, что это является формальностью и застройщик все равно ничего не выплачивает добровольно) исковое заявление будет оставлено без рассмотрения (в лучшем случае) или же в удовлетворении претензий участника долевого строительства будет и вовсе отказано (в этом случае иск повторно подать будет уже нельзя).

    В претензии важно правильно рассчитать сумму неустойки, указать реквизиты для оплаты и другую информацию (включая ссылки на законы и т.д.), требующуюся для формального соблюдения досудебного порядка и минимизации его судебного оспаривания со стороны застройка.

    Что же необходимо сделать дольщику, чтобы шанс на полное удовлетворение законных требований существенно вырос? Как снизить вероятность успешного ухода девелопера от ответственности?

    Ответы на эти вопросы знают квалифицированные юристы «Лигал Мил» (Legal Mill) – юридической компании, специализирующейся на спорах с застройщиками в Москве и Московской области с 2013 года, и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 2017 года.

    Эффективно взыскивать неустойку возможно только при наличии опыта судов с разными компаниями, при наличии самой свежей текущей практики в различных судах и понимании специфики работы с конкретным застройщиком. Если же в арсенале специалистов нет хотя бы одного из указанных трех элементов, то правовая позиция становится менее эффективной и результат работы менее предсказуемым.

    Что требуется от юриста:

    • Знать и умело оперировать материальными и процессуальными нормами законодательства РФ
    • Знать юридические уловки строительных компаний
    • Обладать харизмой и уметь грамотно представлять правовую позицию в суде

    Внимательность к обстоятельствам дела клиента, элементы новаторства юристов Legal Mill и традиционный педантизм при подготовке к разбирательству – Ваша гарантия хорошего судебного решения.

    До подачи иска специалисты готовят претензию и направляют ее застройщику. За всю нашу многолетнюю практику было всего два случая, в которых строительная фирма добровольно удовлетворила законные притязания участника долевого строительства в претензионном порядке. В настоящее время, добровольно претензии по неустойке не удовлетворяются, рассчитывая на существенное снижение суммы неустойки судом (вплоть до полного отказа), а также существенно затягивая процесс разбирательства с целью полного ухода от выплат в стадии последующей неплатежеспособности или банкротства.

    Очевидно, что спор с застройщиком тем успешнее для дольщика, чем раньше он начался.

    В исковом заявлении указываются следующие требования:

    • Неустойка (рассчитывается по формуле)
    • Штраф (в размере 50% от суммы неустойки)
    • Убытки (например, на аренду квартиры)
    • Компенсация морального вреда (только в судах общей юрисдикции)
    • Судебные расходы (стоимость юридических услуг и госпошлина)
    • Другие расходы (например, стоимость почерковедческой экспертизы)

    РАСЧЕТ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ

    Как же рассчитывается ее размер для физических лиц?

    Стоимость объекта (по договору, руб.) х Срок просрочки (дней) х (1/300 ключевой ставки) х 2

    Приведем пример: Стоимость квартиры составляет — 8 млн. рублей, просрочка передачи квартиры 120 дней, ключевая ставка (с 17.09.2018) — 7,5%

    Неустойка = 8 000 000 * 120 * 7,5% * 1/300 * 2 = 480 000 рублей

    И это только размер неустойки.

    Давайте прибавим к этой сумме иные денежные притязания, полагающиеся участнику долевого строительства

    • Предположим, в период просрочки (4 месяца) дольщик арендовал другую квартиру стоимостью 25 т.руб/мес. — 100 000 руб.
    • Штраф (по Закону о защите прав потребителей) (50% от суммы неустойки + убытки) — 290 000 руб.
    • Стоимость юридической защиты — 50 000 руб.
    • Госпошлина (в арбитражном суде) — 20 400 руб.

    Итого с застройщика можно взыскать:
    Общую сумму = 480 000 + 100 000 + 290 000 + 50 000 + 20 400 = 940 400 рублей

    Вот такая может получиться полная сумма к взысканию при профессиональном подходе и грамотной юридической защите прав участника долевого строительства. И, заметим, присуждение всей этой суммы более чем реально при обращении в «Лигал Мил».

    На странице с калькулятором ДДУ Вы можете произвести расчет размера неустойки и штрафа с учетом актуальных данных о ключевой ставки Банка России

    Стоит ли «прощать» сумму неустойки застройщику, не исполнившему свои обязательства по договору участия в долевом строительстве? Все больше и больше дольщиков считают, что не стоит. Кроме того, взысканная неустойка — это очень хороший дополнительный источник доходов для владельцев недвижимости в новостройке — в том числе для последующего их использования для качественного ремонта и обустройства.

    Читайте так же:  Как правильно написать заявление на отгул образец

    Правильно поступают те дольщики, кто обращается в суд и делают это сразу. И еще правильнее поступают те, кто идет туда не сам, а использует услуги надежной юридической компании с опытом соответствующей работы. Квалифицированная юридическая помощь полностью освобождает дольщика от рисков непрофессионального проигрыша в суде и позволяет не отвлекаться в своей текущей жизнедеятельности на судебный процесс. Опытные юристы и адвокаты «Лигал Мил», в среднем, добиваются выплат неустойки по каждому делу в 2-3 раза большем размере, чем рядовые дольщики и менее профессиональные юридические фирмы, а также мы вдвое чаще в итоге выплачиваем выигранную неустойку, чем в среднем по рынку, так как знаем как взыскать деньги с застройщика после выигрыша в суде и делаем это очень быстро.

    Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

    В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве РФ в 2019 году, а также в первой половине 2019 года будет бум строительства домов застройщиками за счет привлеченных денег дольщиков.

    И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

    Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

    И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

    Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок. Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

    Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам. Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

    В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

    Неустойка – когда подавать и как считать

    • Как самому посчитать неустойку?

    Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

    • Какую ключевую ставку применять в расчете?

    При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

    • Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

    Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

    • Если застройщик прислал акт – подписывать?

    Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

    • Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

    Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

    Досудебная претензия по ДДУ

    • Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

    По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны. Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе. Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

    Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

    • Куда нужно направлять претензию?

    Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

    Суд с застройщиком

    • Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?
    Читайте так же:  Уточненная декларация по налогу на прибыль когда сдавать документы и что делать с ошибками

    Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

    Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков. Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа. Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

    [1]

    В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

    В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

    • Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

    Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

    • Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

    Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

    • На сколько суд может снизить неустойку?

    Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

    Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться. Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра. Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

    Исполнение решения суда и получение денег с застройщика

    Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

    • Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

    В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

    Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

    • Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

    Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

    Важные моменты
    • Как правильно подписать акт приема передачи?

    Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт. При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта. Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

    • Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

    У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

    • Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

    В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками. Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа). Во-вторых, такие фирмы часто дружат с застройщиком и получают вознаграждение и с Вас, и с противоположной стороны. По этой причине в этом случае не стоит удивляться урезанию в суде неустойки в два и более раза. Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

    • В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам. При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

    Источники


    1. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.

    2. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.

    3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
    Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here