Уведомление по договору долевого участия о смене владельца

Самое важнее по теме: "Уведомление по договору долевого участия о смене владельца" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Уведомление по договору долевого участия о смене владельца

Главная страница Форум Гарант

Практически во всех договорах — которые я читала . и в моем договоре тоже — есть пункт — все уведомления — о разных событиях — от переноса сроков сдачи дома — до вызова на осмотр квартиры и подписания акта приемки-передачи — заказное письмо с уведомлением .

Всем спасибо за ответы) Лилия, я совсем новичок- первые дни в этом бизнесе. Пока что принимаю вводные по текущим делам скажем так..дистанционно. Договоры я ещё не видела. А лежит передо мной акт проверки, на основании которого мы должны устранить замечания, выявленные в ходе проверки.
Дополнительные соглашения регистрируются где? В кадастровой палате? И вот ещё перечень:

[3]

1.Нарушение требований ч.4 ст.19 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве»:
« Статья 19. Проектная декларация
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений»

Нужно сделать: внести изменения в проектную декларацию в части предполагаемого срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2. Нарушение требований ч.5 ст.19 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве»:
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона, а именно о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Нужно сделать: внести в проектную декларацию за 3 квартал (июль-сентябрь) сведения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

3. Нарушение п.3 и п.4 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств УДС (Постановление ПРФ № 645)
3. Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства (далее — договор), или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.
4. Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала.

Нужно сделать: представить в Комитет отчетность за 3 квартал об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств УДС.

4.Нарушение требований ч.3 ст.6 ФЗ 214
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Нужно сделать: направить УДС информацию о том, что строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора.

Нужно сделать- это мои пометочки))))) Не обращайте внимания

Допы регистрируются в регистрационной палате по месту нахождения Объекта недвижимости. За регистрацию каждого дома надо заплатить пошлину, подумайте, кто будет нести расходы. Если решите, что дольщики, не забудьте взять с них денег. И посмотрите доверенности от дольщиков, если договоры регистрировали по доверенности: предусмотрено ли там полномочие представлять их интересы в регистрационной палате при регистрации дополнительных соглашений к ДУДС.

По поводу изменений проектной декларации и обязанности застройщика вносить в нее изменения каждые 3 месяца. Внесите в договор пункт о том, что первичная проектная декларация опубликована . и в соответствии с законодательством Дольщики могут ознакомиться с изменениями на сайте . (вот будете менять сроки передачи объекта и внесете этот пункт заодно, одним допом).

Всем дольщикам отправляйте уведомления с просьбой явиться в назначенный день и час для согласования и подписания допов (готовьте заранее, можете не отправлять, а просто написать условия продления сроков, а ознакомятся с текстом Дольщики у Вас в офисе, там же и подпишут). Допы нужны в 3-х экземплярах (Вам, дольщику, регпалате), я всегда делала 4 штуки (один запасной на случай уступки). Также предупредите в уведомлении, что Дольщику необходимо будет выдать Вам доверенность на регистрацию допов, и — если совесть позволит Вашим работодателям — возьмете с них деньги на госпошлину. В уведомлениях напишите, что явиться нужно с действующим и действительным паспортом.

Если договоритесь с дольщиками, то пусть приходят и подписывают. Тут ведь как: смотря чьи интересы защищать. Вы срок передачи уже нарушили, или просто строительство затягивается, но срок передачи еще не подошел? В первом случае есть императивная норма — п. 2 ст.6 закона о долевом строительстве, во втором — срочно вызывайте дольщиков, переносите сроки передачи объекта и регистрируйте допы, ГК РФ Вам в помочь. Во втором случае, если дольщики согласятся, можно и без штрафов.

Смотрите сами:
Если срок передачи нарушен
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если еще до сдачи понимаете, что строительство затягивается
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Читайте так же:  Зачем сбербанк меняет карточки каждый третий год

УВЕДОМЛЕНИЕ должника(Застройщика) о уступке права требования неустойки

Общество с ограниченной ответственностью ____________

________________ ул. __________ д. _

должника ( Застройщика) о уступке права требования неустойки

______________ ставит Вас в известность, что в соответствии с договором уступки требования от ______________ года я передал индивидуальному предпринимателю _______________ право требования долга по неустойке по Договору долевого участия в строительстве жилого дома №____ _____________ в общем размере _________________ рублей.

Приложение –Договор уступки права на 2 ( двух) листах

В какой форме нужно известить застройщика о смене адреса регистрации дольщика?

поменяла адрес регистрации больше года назад. Застройщик задерживает сдачу дома. Стала готовить досудебную притензию и поняла, что не информировала о смене адреса. В ДДУ прописан срок уведомления 10 дней. Как отразится данное нарушение с моей стороны? В каком виде сообщить застройщику?

Ответы юристов ( 1 )

Если вы вовремя не уведомили застройщика о смене адреса, то Немете рису негативных последствий, связанных с этим. Например, если застройщик направил вам какое-либо уведомление по старому адресу и вы его не получили, в этом случае виноваты вы, а не застройщик.

Уведомить о смене адреса лучше письмом с описью вложения.

Плюсы и минусы приобретения квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования

Цедент (продавец) передает свои права на получение квартиры в новостройке (а иногда и обязательства по выплате оставшихся взносов) цессионарию (покупателю), что и значит переуступка при покупке квартиры. То есть, предметом договора цессии служит не само недвижимое имущество, а право на истребование его у компании-застройщика по окончании строительства, что и подразумевает возможность переуступки лишь до осуществления данного права, в противном случае речь будет идти уже о договоре купли-продажи.

Варианты сделки

Существует два способа того, как продать квартиру в новостройке по переуступке:

Предварительный договор купли продажи

Однако, его предметом как раз служит право на приобретение жилья не у застройщика, а у цедента (после сдачи дома в эксплуатацию и оформления им права собственности на квартиру). Таким образом, подписывая данный договор, стороны предполагают заключить в будущем сделку купли-продажи. ПДКП не подлежит обязательной государственной регистрации. Оплата производится после заключения основного договора.

Договором долевого участия (ДДУ)

Согласно которому цессионарий принимает на себя права и обязанности продавца (содержащиеся в аналогичном договоре, заключенном между ним и застройщиком), что означает необходимость погашения покупателем оставшегося долга, если таковой не был выплачен цедентом. Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна, что и придает ему большую надежность по сравнению с ПДКП.

Договор переуступки прав собственности на квартиру должен содержать:

  1. личные данные участвующих в сделке сторон;
  2. приложение первоначального ДДУ, заключенного между цедентом и застройщиком;
  3. стоимость сделки;
  4. порядок выплат;
  5. информация о квартире;
  6. согласие застройщика на сделку (если оно не выражено отдельным документом).

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке в строящемся доме, требуются следующие документы:

Письменное согласие застройщика на предстоящую сделку

Данное требование законодательно не обосновано, но обычно содержится в первоначальном договоре долевого участия (заключенном между инвестором и застройщиком). Его несоблюдение может привести к отказу предоставить квартиру в собственность цессионарию. Согласие может быть выражено отдельно составленным документом или пунктом договора, заверенным подписью застройщика.

Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Уведомление нужно заполнить по образцу ниже.

Разрешение банка на переуступку

Если долевое участие в строительстве приобретено ипотечным кредитованием. Рассчитывать на него можно в случае полного погашения кредита.

Согласие супруга (супруги)

Наличие зарегистрированного брака у участников сделки требует согласия их вторых половин, подтвержденных нотариальным удостоверением. Необходимость в согласии исчезает, если:

  • между супругами был подписан брачный договор, регулирующий раздельное владение имуществом;
  • оба супруга являются сторонами сделки.

Договор об ипотеке и закладная на будущую квартиру

Необходим договор от следующих сторон:

  • Продавца (если он приобрел право на жилье в ипотеку)
  • Цессионария (если покупателем выбран этот способ приобретения жилья). При этом документы должны быть оформлены до заключения договора переуступки.

Договор цессии (ДДУ или ПДКП).

Первоначальный договор

Приложение первоначального договора долевого участия (заключенного между инвестором и застройщиком), подтверждающего наличие у продавца права требования будущего жилья.

Документ о погашении взносов

Если по соглашению сторон погашение взносов было возложено на:

  • цедента, необходимо взять у застройщика документ о подтверждении этого факта;
  • покупателя, составляется отдельное соглашение о переводе задолженности на него.

Выписка из ЕГРП

Необходима также Выписка из ЕГРП, выдаваемая в Росреестре, МФЦ или на сайте Госуслуг.

Квитанция об уплате госпошлины

Уведомление о переуступке права требования, согласно образцу.

Оформление

Сделка состоит из следующих шагов:

  • Цедент передает собранные документы покупателю для ознакомления.
  • Составляется договор цессии.
  • Договор проходит регистрацию в Росреестре.
      Если переуступка осуществляется по:
  • договору долевого участия, покупатель оплачивает сделку после его регистрации;
  • ПДКП, оплата производится после регистрации основного договора купли-продажи.
  • Схематично переуступка прав требования изображена ниже:

    Особенности переуступки

    Согласно официальным данным, примерно третья часть реализуемого жилья оформляется договором цессии. Такая сделка выгодна для обеих сторон, однако несет в себе большое количество рисков для покупателя.

    Преимущества

    Участниками долевого строительства могут быть как частные лица, так и организации. Сделка совершается из разных побуждений:

    • Иногда инвесторы выкупают квартиры десятками, чтобы потом реализовать их по более высокой цене. Прибыль заключается в низкой стартовой стоимости строящегося жилья и в ежегодном росте цен на рынке недвижимости.
    • Возможно, дольщик желает расторгнуть договор с застройщиком по личным причинам. Благодаря переуступке он избежит штрафных санкций.

    Привлекательность сделки с точки зрения покупателя:

    • Покупка квартиры по переуступке дешевле, чем непосредственно у застройщика (разница может составлять 3–25%), не говоря уже о квартирах, приобретаемых по договору купли-продажи.
    • Дает возможность купить квартиру в новостройке по переуступке, когда свободных объектов нет.

    Какие могут быть подводные камни при переуступке прав требования? Расскажет специалист:

    Недостатки

    Если сделка была заключена договором долевого участия, она может нести риски при покупке квартиры по переуступке для покупателя в следующих случаях:

    [2]

    1. Строительная компания терпит убытки и собирается признать себя банкротом. В этом случае покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
    2. Инвестор пропустил достаточное количество регулярных платежей и его задолженность отяготилась штрафными начислениями. Застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с:
      • Дольщиком, который получает назад сумму, уплаченную им в качестве первоначального взноса, но без учета регулярных платежей.
      • Цессионарием, если он успел заключить сделку с цедентом без предварительного уведомления застройщика. При этом он теряет квартиру, а вместо денег, отданных цеденту, получает тот самый первоначальный взнос (сумма которого примерно вдвое меньше).
    3. Цедент заключил договор цессии, не имея на то письменного согласия застройщика и/или банка (если он вступил в долевое строительство, воспользовавшись ипотечным кредитованием), которые могут оспорить сделку и добиться ее недействительности. Таким образом, если переуступка оформлялась договором долевого участия, покупатель лишается своих денег. Теоретически он может истребовать их через суд.
    Читайте так же:  Выделить долю в натуре

    Все вышеперечисленные ситуации актуальны и для предварительного соглашения купли-продажи, если цессионарий внес оплату до регистрации основного договора. Дополнительно он рискует стать жертвой двойной переуступки, если цедент заключил такие сделки с несколькими покупателями. В таких случаях суд признает действительным соглашение того покупателя, который успел первым зарегистрировать основной договор или первым составил предварительный.

    plbarber.ru

    Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

    Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

    Как проходит процедура при банкротстве застройщика

    Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127.

    Уведомление застройщика о смене дольщика образец

    ДДУ должны быть предусмотрены пункты:Сроки оплаты и размер ежемесячных взносов Дата введения в эксплуатацию жилой площади права и обязанности сторон договора Ответственность за неисполнение условий договора и дополнительные условия

    Если дольщик не получит согласие застройщика, то сделка признается недействительной, а договор переуступки отойдет в число «ничтожных договоров».

    На квартиру

    Законодатель допускает продажу квартиры, которая находится в недостроенном жилом здании по договору цессии.

    Он предполагает покупку квартиры в новостройке у застройщика одним лицом и перепродажу ее третьим лицам.

    Такого рода схема обрела некоторую популярность на рынке недвижимости в силу простоты оформления права собственности.

    Как правило, сделка переуступки совершается на последней стадии строительства либо после его завершения.

    Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

    Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

    • банкротство;
    • нарушение сроков сдачи новостройки;
    • появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

    Порядок смены застройщика

    Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании. Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки.

    Его суть заключается в том, что сторона долевого строительства уступает право требования квартиры в новостройке у застройщика в конкретные сроки.

    Уступка права требования является разновидностью договора, содержание и порядок оформления которого регламентируются ФЗ № 214 от 2004 года.

    Он включает в себя упоминание о трех сторонах соглашения – продавца недвижимости, её покупателя и застройщика.

    Для чего нужно?

    Для чего необходимо заключать договор переуступки? Обусловлено это выгодой для обеих сторон – покупателя и продавца.

    Участник долевого строительства (чаще инвестор, нежели обычный гражданин) получает право реализовать имущество по более высокой стоимости, нежели его покупка.

    Здесь необходимо учитывать, что чем ближе подходят к концу строительные работы, тем дороже становится квартира.

    Уведомление о переуступке права требования: образец

    Приобретение квартир в новостройках по переуступке права требования в последнее время участилось на территории РФ. Несмотря на некоторые риски, граждане охотно прибегают к данному способу покупки жилья.

    Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем. Точнее, в приведенной ниже статье будет подробно рассказано о том, как правильно провести переуступку прав и составить соответствующую документацию.

    Что такое переуступка прав требования квартиры в новостройке?

    Переуступка права требования квартиры в новостройке.

    На данный момент действует его последняя редактура от 3 июля прошлого года.

    Уведомление застройщика о переуступке прав требования

    Если приобретатель права требования принял решение относительно его продажи, то должен поставить в известность правообладателя.

    Как правило, ему высылается письменное уведомление о переуступке долга. Его форма и содержание должны соответствовать требованиям нормативов правовых актов.

    Условие отправления уведомления распространяется на все виды сделок вне зависимости от состояния предмета сделки.

    По ДДУ

    При намерении передать третьему лицо право требования его владелец направляет письменное уведомление застройщику.

    В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

    Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

    При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.

    Справка о произведенных строительных работах, включая срок окончания работ выписка из ЕГПР, подтверждающая регистрацию права собственности Договор долевого участия, если объект сделки строится на условиях долевого строительства официальное согласие застройщика на проведение сделки переуступки Новый договор, подписанный застройщиком и третьим лицом, который покупает право требование исходный договор о приобретении права требования Соглашение о передаче обязательств подписанное продавцом и покупателем, который в дальнейшем несет по ним ответственность перед застройщиком

    Видео (кликните для воспроизведения).
    Читайте так же:  Штраф за просроченную регистрацию иностранного гражданина

    Если продавец находится в официальном браке, то обязан предъявить согласие второго супруга на проведение сделки переуступки.

    Заключение договора цессии

    Вопросы относительно оформления сделки переуступки, порядок заключения договора цессии предусмотрены законодателем в Федеральном законе № 214-ФЗ, гражданском праве.

    Его можно составить в произвольной форме, но необходимо учесть правила канцелярского делопроизводства по написанию деловых бумаг.

    Сообразно условиям при совершении сделки переуступки происходит замена участников, что отражается в заключенном с застройщиком исходном договоре.

    Порядок оформления

    Законодатель утвердил определенный порядок, соответственно которому совершается сделка.

    Право требование переходит к покупателю в объеме, которым обладал предыдущий владелец сообразно условиям договора переуступки.

    В том случае, когда переуступка прав требований проходит с фигурированием иного типа договора (например, предварительное соглашение купли-продажи), регистрация нового участника сделки в официальном порядке невозможна, что добавляет вторичному приобретателю квартиры ненужные риски.

    Так, при возникновении споров у застройщика и первичного приобретателя жилья, вторичный покупатель такового не сможет разрешить проблему, а первичный – скорее всего, не захочет.

    Единственным исключением являются такие ситуации, когда в договоре переуступки указываются пункты о том, что первичный приобретатель квартиры, уступающий свои права на нее, ручается за застройщика и готов ответить за недоделки с его стороны.

    Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика

    Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику. В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем. Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.

    Можно ли заставить изменить ДДУ

    Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями. Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.

    Замена стороны договора долевого строительства

    Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику. В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом. В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

    Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.

    Исправление ошибок в ДДУ

    Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

    Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого сроительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

    Изменение условий ДДУ после его подписания

    Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась. Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение. Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком. По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.

    Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о доустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ. Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд. Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.

    [1]

    Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства

    Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

    В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.

    Бесплатная Горячая Линия

    +7 (499) 322-28-05

    Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

    Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

      Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

    * Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

    Уведомление о расторжении ДДУ — официальная информация

    Становясь участником долевого строительства, вы принимаете на себя некоторую долю риска приобрести ненадлежащего качества жилье или же ждать новоселья дольше, чем планировалось. Увы, не все дольщики знают, что в их руках имеется очень эффективный, закрепленный законодательством способ воздействия на нерадивого застройщика — уведомление о расторжении ДДУ. Достаточно его направить, и нарушитель будет вынужден вернуть дольщику вложенные деньги, еще и уплатив неустойку и повлеченные им убытки.

    Читайте так же:  Права наследования по завещанию

    Официальный образец уведомления о расторжении ДДУ (Скачать)

    Настоящим информируем, что мы осущесвляем бесплатную защиту и консультации по всем делам о защите прав потребителей на территории Москвы и Московской области; Горячая линия защиты дольщиков +7 (499) 322-28-05

    Алгоритм расторжения ДДУ по претензии дольщика

    По претензии участника, ДДУ расторгается, в случаях, если:

    • строительная компания не устраняет обнаруженные недостатки в указанный срок, не возмещает расходы на их самоличное устранение, не уменьшает стоимость квартиры;
    • требования существенно противоречат проекту, техническим нормам;
    • застройщик нарушил свои обязанности, касающиеся уведомления участника договора о прекращении поручительства.

    Важно знать! Прекращение договора в одиночном порядке минует судебную тяжбу.

    Причинами для прекращения отношений могут быть просрочка продолжительностью более трех месяцев внесения стоимости соглашения, если оплата производится единым платежом, или систематическое нарушение срока внесения средств, если они вносятся частями.

    Поводом расторжения договорных отношений по обоюдному согласию может стать любой фактор.

    Как составить уведомление и направить его застройщику

    Уведомление застройщику – существенный шаг, несущий конкретные правовые последствия. Очень важно его правильно и юридически грамотно составить. В нем указываются:

    • дата и место написания уведомления;
    • номер и реквизиты ДДУ;
    • пункты ДДУ, нарушенные застройщиком, то есть причины расторжения;
    • четко и правильно сформулированные претензии;
    • обязательно приводятся ссылки на законодательные акты и их статьи;
    • требование о возврате денежных средств и уплате пени, полагающиеся к выплате (сумма рассчитывается дольщиком самостоятельно);
    • сроки возврата долга;
    • реквизиты, куда должен перевести средства застройщик;
    • реквизиты сторон.

    Уведомление вместе с составленной описью направляются заказным почтовым отправлением по юридическому адресу застройщика.

    Обратите внимание! По закону ДДУ считается расторгнутым с момента отправки уведомления.

    Для дольщика совершенно не имеет значения, когда застройщик получит данное письмо. После этого у последнего есть ровно 30 дней, либо срок, указанный для выполнения всех требований в претензии, в который он должен выполнить требования либо отказаться от них (п.2 ст.452 ГК РФ). Застройщик должен ответить о своем решении мотивированным письмом в простой письменной форме.

    Своевременное выполнение указанных в уведомлении требований – большая редкость. Затягивание возврата денег и уплаты процентов – повод для подачи дольщиком искового заявления о расторжении ДДУи возможность отсудить компенсацию, значительно превышающую сумму, указанную в уведомлении.

    Алгоритм расторжения ДДУ при согласии сторон

    Договор долевого участия возможноразорвать по соглашению сторон, что, как правило, не вызывает затруднений. При таких обстоятельствах алгоритм действий следующий:

    • участник письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения;
    • при удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения;
    • формируется соглашение сторон о расторжении ДДУ;
    • стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.

    Обратите внимание! Расторгается договор до подписания Акта приема-передачи, иначе договоренности считаются выполненными.

    Застройщик должен вернуть денежные средства дольщика в указанный срок. В случае нарушения срока возврата, дополнительно выплачиваются проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый просроченный день. Если дольщик — физическое лицо, то застройщик обязан возвращать неустойку в двойном размере.

    Важно! Соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В противном случае оно не будет иметь юридической силы. Документы на государственную регистрацию подает дольщик.

    Во избежание проблем и затруднений в составлении уведомления или иска о расторжении ДДУ, получите консультацию грамотного юриста, владеющего знаниями и опытом правоприменения в сфере расторжения договора долевого участия, как в одностороннем порядке, так и по взаимному соглашению.

    Как уведомить застройщика о состоявшейся уступке права требования?

    Оформил уступку права требования. Ее зарегистрировали в Росреестре. Теперь нужно уведомить застройщика. Как это сделать? Менеджеры застройщика говорят, что нужно привести оригинал договора уступки (у меня их два) и отдать секретарю. Тот зарегистрирует его как входящий документ и оставит в компании, а на моей ксерокопии этого оригинала поставит регистрационные отметки.

    Будет ли это считаться уведомлением о совершенной уступке?

    Не нужен ли какой-нибудь сопроводительный текст, вроде «Уведомляю вас…» и т.п.?

    Должен ли на моей ксерокопии договора стоять штамп о том, что она верна?

    Если сопроводительный текст нужен, его составить в двух экземплярах и тоже попросить зарегистрировать как входящий документ?

    Ответы юристов ( 1 )

    Максим, добрый день!

    Оригинал договора уступки не отдавайте застройщику. Такого требования нет. Это ваш договор, застройщик не может требовать себе оригинала.

    Вам необходимо передать застройщику уведомление в простой письменной форме, приложите к уведомлению обычную копию договора уступки.

    Потребуйте, чтоб застройщик на 2-ом экземпляре уведомления поставил отметку о получении.

    Содержание уведомления может быть следующим:

    УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

    Уведомляю Вас о состоявшейся уступке права требования по договору участия в долевом строительстве от __________ № ___________.

    Участник строительства ФИО уступил мне свои права по указанному договору долевого участия.

    Договор уступки права требования прошел государственную регистрацию дата регистрации, номер регистрации _________________.

    Контактные данные: ФИО, телефон, адрес, электронная почта.

    Приложение: договор уступки прав требования от ___________ (копия).

    Смена застройщика в процессе строительства

    Петропавловская Ю. С., помощник судьи, Высший арбитражный суд Российской Федерации

    На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

    Требования к застройщику

    Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

    Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.

    В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

    Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Читайте так же:  От чего зависит налог на скважину на частном участке

    Порядок смены застройщика

    В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
    В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.

    ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

    В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

    Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

    — передача права не противоречит действующему законодательству и договору;

    — передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;

    — имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

    По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
    Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

    ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ

    Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

    ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ

    Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

    В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

    В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

    Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.

    Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).

    Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома

    Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. », то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.

    УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ

    На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

    Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

    Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.

    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

    Источники


    1. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.

    2. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.

    3. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.
    Уведомление по договору долевого участия о смене владельца
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here