Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Самое важнее по теме: "Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Изменение кадастровой стоимости земельных участков

Граждане и организации уплачивают земельный налог за использование земельного участка в фиксированном размере. Однако, в результате переоценки стоимости земельного участка сумма налога изменяется. Этот факт мотивирует налогоплательщиков на уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка: что это такое и для чего нужно?

Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка». После её проведения, кадастровая стоимость фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется земельный налог.

Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:

  1. собственников;
  2. правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
  3. пожизненно наследуемого владения.

Эти правообладатели ежегодно выплачивают до 0,3% от общей кадастровой стоимости ЗУ. В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%.

Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м 2 земли в массиве. Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:

  1. земель поселений;
  2. сельскохозяйственного назначения;
  3. промышленных зон и т.п.

Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:

  • от инфраструктуры;
  • центра;
  • транспортных линий;
  • линейных объектов и инженерных коммуникаций.

Характеристики массива суммируют, укладывают в формулы и расчитывают, получая искомую сумму.

[1]

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый надел отличается своими качествами. У одних выявляют преимущества, у других – проблемные зоны и недочёты. Участки с недочётами требуется оценивать по другим формулам, так как эффективность использования таковых снизится за счёт наличия дефектов:

  • порчи плодородного слоя почвы;
  • расположения оврага, обрыва или болота;
  • публичного сервитута.

Обозначенные и аналогичные параметры и обременения, снижают процент полезного использования ЗУ и рассматриваются причиной требования изменения стоимости.

Действия, направленные на обозначенные причины при проведении ревизии, опираются на ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ» (статья 24.18). При оценке массива, комиссия может не учесть данные особенности ЗУ, что допускает специального обращения в комиссию с запросом об изменении суммы оценки.

Отличие от переоценки

Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.

А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.

Основания изменения

В перечисленных и аналогичных случаях требуется обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении установленной стоимости. К заявлению следует приложить документальное подтверждение правомерности заявленного, а так же сформулировать причину обращения в основной части текста заявления.

Граждане вправе оспорить установленную стоимость:

  1. При постановке ЗУ на учёт в Росреестре;
  2. При нанесении порчи на участок или его часть в итоге уничтожения верхнего плодородного слоя почвы, что нередко возникает при разгуле стихий, пожаре или военных действиях.
  3. После проведения ревизии, при незаконном завышении суммы оценки.

Кадастровая стоимость при выделе ЗУ ниже, чем может стать в итоге организации инфраструктуры, проведении в зоне расположения надела благоустройства территории. При возникновении порчи, наоборот, цена соразмерно снижается. Определив возникновение проблемных зон – срочно собирают документацию, констатирующую факт утрачивания имевшихся ранее преимуществ.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Теперь пройдемся по всему алгоритму и узнаем как происходит пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Куда обращаться и в какие сроки

Изменение стоимости по результатам проведённой ревизии, производят беспрепятственно в течение 6 месяцев после обнародования таковых на официальном сайте. В этом случае обращаются в отделение Росреестра.

Если не успели в срок

Впоследствии проявить инициативу правообладатель может только по одной из перечисленных причин:

  • Когда он не был информирован о проводящейся ревизии в месте нахождения ЗУ, а результаты не обнародовались в открытом доступе.
  • Когда претензия на переоценку не превышает 30% от установленной комиссией кадастровой стоимости.
  • Если установленная сумма оценки превышает установленную рыночную стоимость или приравнена к ней.
  • Если нарушения получены почвой ЗУ при использовании ядохимикатов, по объективным обстоятельствам, без вины правообладателя.

В числе аналогичных объективных причин, допускающих изменения назначенной стоимости, являются:
  1. уменьшение площади ЗУ;
  2. изменение разрешённого использования;
  3. изменение категории земель.

Для снижения стоимости, правообладатели обращаются в местное отделение Росреестра по электронной очереди. Подают заявку об уменьшении стоимости. Заявление рассматривается администрацией Росреестра. Положительное решение приводит механизм внесения изменений без промедления. Отказ допускает условия:

  1. технические недочёты;
  2. мотивированные законодательством.

В первом случае гражданин вправе получить представленный перечень условий для выполнения, с учётом исправления которых допускается подать заявление повторно. В другом случае целесообразно обратиться в суд.

Составление и подача заявления на переоценку земельных участков

Регламент составления и требуемая форма искового заявления обозначены в статьях 131 ГК РФ и 125 АПК РФ.

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

  1. нарушились права истца при переоценке;
  2. нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
  3. причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

Если заявление проигнорировано руководством ГКН, то через месяц после передачи по почте, допускается подача заявления в суд.

К заявлению прилагают доказательную базу о незаконном повышении кадастровой стоимости ЗУ и отказ администрации ГКН в её исправлении. В число доказательств, входят:

  1. Правоустанавливающая документация.
  2. Свидетельство о собственности;
  3. Справки, подтверждающие допустимость требуемых изменений, в том числе — акт исследования почв, акты независимой оценки.
  4. Выписка, выданная Росреестром с указанием констатации факта отказа и мотивационных причин.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.

Пошлины и сроки

Госпошлина в суд составляет 300 рублей. Внесение изменение в ГКН пошлиной не облагается.

Читайте так же:  Реструктуризация ипотеки и особенности процедуры

Рассмотрение в ГКН не превышает один календарный месяц. Отказ обжалуется в срок 10 дней. В суде рассмотрение может занимать два месяца.

Для тех кто только собирается стать собственником земельных участков следует знать что такое выкупная стоимость земельного участка и в каких случаях она необходима.

Заключение

На основании представленной заявителем документации, местное отделение Росреестра вправе принять соответствующее решение об изменении стоимости. Также допускается возврат документации, что дает возможность повторного обращения или передачи решения вопроса в суд.

Для успешного решения вопроса стоит обратиться к профессионалам. Изменение кадастровой стоимости земельных участков требует грамотного подхода, а наши юристы готовы помочь в самых сложных случаях.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Заявление в суд о пересмотре (об уменьшении) кадастровой стоимости земельных участков организацией было подано 20.10.2016. Решением суда, вступившим в законную силу в июле 2017 года, было вынесено решение об изменении кадастровой стоимости и установлении рыночной стоимости (в разы меньше от установленной государством кадастровой стоимости) земельных участков по состоянию на 01.02.2015, на период с 01.01.2016 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
С какого периода можно рассчитать земельный налог исходя из измененной кадастровой стоимости?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Установленная судом кадастровая стоимость земельных участков должна учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу начиная с 01.01.2016 (т.е. с начала налогового периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости), несмотря на то, что в рассматриваемой ситуации решение суда вступило в силу в 2017 году.

Рекомендуем дополнительно ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налоговая база по земельному налогу;
— Энциклопедия решений. Порядок определения налоговой базы по земельному налогу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Алексеева Анна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Имеется в виду дата внесения в реестр кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, а не дата внесения сведений об оспоренной (об измененной) кадастровой стоимости.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: 3 основных этапа

В 2013 году была проведена кадастровая оценка участков земли. Большинство владельцев недвижимого имущества получили квитанции на уплату налога, определенного по налоговой базе – рыночной стоимости объекта. Законом предполагалось, что кадастровый показатель будет отражать реальную цену на определенный участок на рынке недвижимости.

Оценщики не посещали наделы, а производили сбор информации согласно размещенным объявлениям на продажу объекта. Тем самым завысив для большинства землевладельцев налог на землю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях стоит уменьшить кадастровую стоимость?

В каких случаях стоит оспорить кадастровую стоимость?

Выгода с экономической точки зрения, пожалуй, самое важное и весомое обстоятельство для перерасчета ценности участка земли. Ведь любой гражданин РФ в независимости от вида свой деятельности и размера дохода, пытается минимизировать свои расходы, касающиеся периодических и обязательных платежей.

Данные в кадастровом реестре не всегда соответствуют действительности, а зачастую сильно завышены относительно реальной рыночной стоимости.

В основном это происходит по вине оценщика, использующего недостоверные сведения или игнорирующего особенности определенного имущества, то есть:

  • неверное отражение информации о виде разрешенного пользования наделом;
  • неточный учет показателей – геологическое месторасположения земли, наличие или отсутствие обременений;
  • развитость и пошаговая доступность к объектам инфраструктуры, что значительно отражается на кадастровом ценообразовании.

В итоге данный вид оценки не является объективным.

Дата определения кадастровой стоимости

Моментом оценки считается одна из дат осуществления значимых действий относительно объекта:

  • если имущество не было внесено в реестр, но при этом было учтено в кадастре, смотрят число составления перечня;
  • формирование реестра объектов для кадастровой палаты;
  • занесение в кадастр сведений о наделах, не выявленных до настоящего момента;
  • внесение качественных либо количественных изменений, отразившихся на кадастровом ценообразовании.

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Правом обращения в высшие инстанции наделены:

  • собственники объекта недвижимости, те, кто владеет им на праве пожизненного владения либо бессрочного пользования;
  • арендаторы наделов, находящихся в государственной, муниципальной либо частной собственности, если затронуты их интересы;
  • органы муниципальной и государственной власти по имуществу, находящемуся в их собственности;
  • совладельцы земли, без уведомления других участников долевой собственности;
  • другие не менее заинтересованные лица.

Как можно оспорить кадастровую оценку?

Законодательством предусмотрено несколько способов пересчета кадастровой стоимости:

  • Без обращения в судебные инстанции, путем подачи пакета документов в орган Росреестра по месту нахождения участка земли, при котором работают Комиссии, отвечающие за рассмотрение споров, на целесообразность обращения граждан.
  • Путем обращения с заявлением в суд. Юридические лица при этом не могут напрямую обраться в судебные органы, до момента как они не пройдут стадию досудебного решения вопроса, тогда как для физических лиц, обращение в Росреестр не обязательно.
Читайте так же:  Расчет налога с продаж

Как узнать кадастровую стоимость можно посмотреть по ссылке.

Перечень документов и сроки

Чтобы оспорить кадастровую стоимость и вызвать комиссию для осуществления переоценки объекта недвижимости необходимо собрать пакет документов, в который будут входить:

  • заявление на пересмотр кадастровой оценки. Можно посмотреть тут.
  • документы собственника участка;
  • свидетельство, подтверждающее право на распоряжении объектом (копия, заверенная нотариальная);
  • кадастровый план на участок земли, кадастровый паспорт;

Инструкцию по офрмлению кадастрового паспорта можно посмотреть в здесь.

  • оценка стоимости имущества, осуществленная независимым экспертом в результате изучения надела;

Как определить кадастровую стоимость участка — узнайте в этой статье.

  • документальное подтверждение недостоверности используемых сведений при экспертизе уполномоченными государственными органами.
  • квитанция о внесении госпошлины.

Перечисленные документы передаются уполномоченному лицу под расписку, убедившись в том, что заявление было зарегистрировано.

Это важно! Ответ на полученное заявление комиссия должна предоставить не более чем через 40 дней с момента предоставления полного пакета документов.

Еще один не менее значимый аспект – это то, что в обращении указанная стоимость участка не должна быть больше или меньше более чем на 13% от установленной оценки кадастровыми органами.

В этом случае для проведения перерасчета следует обращаться сразу же в суд.

Ответ комиссии на заявление

Какое решение может принять комиссия?

[2]

Если основанием для обращения была недостоверная информация, то по итогам рассмотрения заявления комиссия может принять следующие решения:

  • о пересмотре кадастровой оценки при недостоверных сведениях о недвижимом имуществе;
  • об отказе при использовании достоверной информации о наделе.

Решение комиссии можно попытаться оспорить через суд.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно: подробная инструкция

  1. Этап первый.
  • Самостоятельно определите, имеются ли у вас основания, возможности и причины для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли.

Если вам пришла квитанция на уплату налога на надел, получите информацию о кадастровой стоимости на него. Проведите анализ данной оценки с ценами на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Если превышение достигнет 30% — это веское основания для начала процедуры переоценки участка земли.

  • Обратитесь в уполномоченные органы, заказавшие проведение оценки, для получения информации об участке земли, на основании которых была определены его кадастровая стоимость. При наличии документов, опровергающих эти данные, составьте заявление и подайте его в Россреест, приложив необходимые документы.
  • Если на руках опровергающих бумаг нет, то закажите независимую экспертизу для определения рыночной ценности объекта недвижимости и опровержения используемой информации при кадастровой оценки.
  1. Этап второй – обращение в оценочную фирму.
  • Проконсультируйтесь о целесообразности спора о пересмотре стоимости участка. При данном анализе специалисты внимательно изучают документы и проводят предварительную оценку имущества. В среднем такая услуга обойдется 5 000–10 000 рублей.
  • При выявлении завышенной цены на объект недвижимости, заключите договор с компанией для подготовки экспертизы и отчета. В зависимости от места расположения надела и его сложности. Расценки на услуги подобного рода варьируются от 10 000 до 100 000 рублей.
  • Если основанием для переоценки является недостоверная информация, то необходимо подготовить документ о недостоверных данных. Стоимость заключения – 10 000-25 000 рублей.

Затраты на данные услуги можно сократить, заключив коллективный договор, объединившись, к примеру, к членам некоммерческого дачного либо садового товарищества.

  1. Этап третий. Выбор метода переоценки: обращение с заявлением в комиссию, либо в судебные органы.

Кадастровая оценка наделов производится один раз в 2-5 лет.

В связи, с чем вам никто не может дать гарантию, что после проведения всех процедур, спустя некоторое время при государственной экспертизе стоимость на ваш участок не будет опять завышена!

Судебная практика по делам об уменьшении кадастровой стоимости земли

Законодательством установлено право на оспаривание в судебном порядке кадастрового ценообразования объекта недвижимости следующими лицами:

  • Организациями и ИП, в собственности, законом использовании, аренде которых имеются участки земли. В этом случае иск направляется в арбитраж по месту расположения имущества.
  • Физическими лицами – владельцами наделов. Они обращаются с иском в судебные инстанции общей юрисдикции.

Защита прав владельцев наделов происходит путем замены кадастровой стоимости объекта на адекватную рыночную цену. Собственник может обратиться с иском в суд на протяжении 3-х месяцев с момента, как ему стал известен факт нарушения.

Согласно установленной судебной практике, дела об оспаривании государственных актов достаточно сложные и изучаются на протяжении длительного времени.

Государственная пошлина

При подаче заявления об отмене нормативно-правого акта, признания действия уполномоченными органами, создавшие данный акт незаконными или их бездействие, взимается государственная пошлина: с юридических лиц – 2 000 рублей, с физических лиц – 300 рублей.

О том, в каком порядке осуществляется уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, вы можете узнать в следующем видео:

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Видео (кликните для воспроизведения).

В связи с тем, что в настоящее время российское законодательство предусматривает исчисление налоговой базы земельным участкам, исходя из кадастровой стоимости, наибольшую актуальность вызывает вопрос определения кадастровой стоимости.

К сожалению, зачастую кадастровая стоимость земельных участков на территории не только Краснодарского края, но и Российской Федерации завышенная.

Это связано с тем, что определение этой стоимости осуществляется массовым методом. При использовании массового метода, зачастую кадастровая оценка является завышенной.

Это вызвано тем, что невозможно определить конкретные характеристики конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, у собственников земельных участков возникают вопросы о возможности снижения данной оценки.

Снизить данную стоимость можно двумя путями: досудебный порядок, так называемая комиссия по рассмотрению споров, и судебный порядок, непосредственно в суде.

Закон об оценочной деятельности Российской Федерации предусматривает обязательное обращение в данную комиссию юридических лиц, то есть это будет являться досудебным порядком.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру, читайте тут.

Для физических лиц данная процедура не обязательна. Они могут обратиться с заявлением о приведении кадастровой стоимости в соответствие с ее рыночной стоимостью непосредственно сразу в суд.

Последние изменения законодательства регулируют вопросы о подсудности данной категории дел. На территории нашего региона судом, который рассматривает данные споры, является Краснодарский краевой суд.

Читайте так же:  Правильный образец автобиографии на работу

Документы, которые необходимо предоставить в суд:

  • Отчет об оценочной стоимости земельного участка;
  • Экспертиза на этот отчет.

Экспертиза должна быть положительная. Кроме того, при обращении в комиссию, необходимо будет представить кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, заверенный правоустанавливающий документ.

Причем, документ должен быть заверен нотариально. Зачастую суды выносят положительное решение, становятся на сторону обратившегося лица, так как в этом случае, нарушены права налогоплательщиков, они платят гораздо большую сумму, чем стоит земельный участок на рынке.

Соответственно, при правильном подходе изучения этого вопроса, получить положительное решение суда есть большая вероятность.

То же самое и касательно комиссии. Здесь стоит отметить тот момент, что необходимо заранее рассмотреть возможность снижения кадастровой стоимости и вообще ее целесообразность, потому что иногда расходы на проведение таких работ превышают ту экономию, которую можно получить.

Довольно дорогой сам по себе является отчет оценщиков. Это специализированная организация, у них есть установленные тарифы на проведение этих работ и, соответственно, иногда, если это, допустим, участок под дачное строительство, где налоговая база небольшая, сэкономить, практически, не получается.

Стоит отметить еще тот момент, что перерасчет кадастровой стоимости проводится не реже, чем один раз в пять лет, то есть каждые пять лет необходимо будет приводить кадастровую стоимость в соответствие с ее рыночной величиной.

Нет гарантии, что при проведении новой государственной кадастровой оценки, стоимость земельных участков будет соответствовать рыночной стоимости и, соответственно, это потребует повторного обращения либо в комиссию, либо в суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Кадастровая стоимость – величина, которая определяется централизованно государством в результате единой оценки земель на всей территории. Устанавливается в зависимости:

  • от вида разрешённого использования;
  • территориальных характеристик;
  • наличия инженерной инфраструктуры и коммуникаций;
  • транспортной доступности;
  • гидрологических показателей и так далее.

Земельные участки(ЗУ) оцениваются в пяти категориях, это территории:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • под промышленное производство;
  • особо охраняемые;
  • дачи и огороды;
  • населенные пункты.

В каждом регионе присутствуют свои коэффициенты расчёта, которые зависят от инвестиционной привлекательности региона.

Справка! Поскольку налоги уплачиваются в региональный бюджет, ставки устанавливаются правительством конкретного субъекта.

Налоговый калькулятор

Руководители предприятий и бухгалтера, фермеры, садоводы и обычные граждане часто задаются вопросом, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, ведь от этой величины зависит:

  • размер земельного налога и арендной платы;
  • оценка при выкупе земли из государственной или муниципальной собственности;
  • величина административных штрафов.

Внимание! Вопрос на сегодняшний день крайне актуален, ведь в восьмидесяти случаях в России такая стоимость на порядок преувеличена.

Пределы завышения

Информация о действующей кадастровой стоимости размещена на публичной карте Росреестра, где по номеру можно уточнить ее значение. Если участок не отмежеван, информация о его границах не будет найдена, но показатель ему в любом случае присваивается на дату, по состоянию на которую он установлен. Поскольку ситуация на рынке недвижимости сейчас глобально не меняется, фактором времени можно пренебречь. Для того, чтобы понять оценку определенного участка, большая или наоборот маленькая, достаточно воспользоваться двумя источниками:

  1. Аналитические статьи, которые выпускают профильные компании – агентства и агрегаторы недвижимости или новостные сайты с привлечением аналитиков.
  2. Ознакомится с листингом предложений по продаже сопоставимых объектов.

Если в первом случае можно посмотреть в целом на рынок и изучить некие усредненные значения, то во втором, есть возможность подобрать аналог по месту положения, категории, а также площади. Но и в том и другом случае найти самостоятельно аналогичный объект, для сравнительной характеристики, не составит труда.

Рекомендация! Когда все сопоставимые объекты стоят меньше ста девяноста пяти тысяч рублей за сотку (на сегодняшний день), то имеет смысл задумываться об уменьшении кадастровой стоимости земли. Если же поблизости нет похожих объектов, стоит возвратиться к аналитическим статьям и исследовать средние значения, либо расширить зону поиска в пределах района или даже области.

Порядок обжалования

Процедура является законной, данная возможность предусмотрена ст. 66 Земельного кодекса и выглядит следующим образом:

  1. Сначала необходимо уточнить сумму на сайте Росреестра.
  2. В случае несогласия, нужно пригласить независимого лицензированного оценщика, который составляет отчет.
  3. На втором этапе по определенным правилам составляется и подается заявление в комиссию при Росреестре.
  4. Когда ответ комиссии неудовлетворительный, это же административно — исковое заявление, плюс ходатайство о взыскании всех судебных расходов подается в суд.

Оспорить результаты, тем самым уменьшить кадастровую стоимость земельного участка можно и в интерактивном режиме, в интернете на специализированном портале.

Судебные инстанции

Если вызвать эксперта самостоятельно не получится, необходимо ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. В противном случае, суд может отказать в удовлетворении требований. В ряде случаев арбитражные органы могут сами предложить экспертное учреждение.

В июле 2017 года вышло постановление Пленума Конституционного Суда, которое разъясняет права граждан, в том числе информацию о том, что все судебные издержки за процедуру взыскиваются с ответчика, а именно с государства. Физические лица имеют право обращаться сразу в судебные органы, для юридических же и организаций рассмотрение начинается только с комиссии. В действующем законодательстве имеются противоречия относительно обязательности данного досудебного порядка урегулирования споров. Но опытные правоведы настоятельно рекомендуют его соблюдать, чтобы избежать дальнейших проблем во время судебного разбирательства.

После положительного решения, нужно получить копию с отметкой о вступлении в законную силу и подать данное решение с заявлением и сопроводительным письмом в Кадастровую палату для внесения сведений в ЕГРН.

Важно знать! По прогнозам юристов, оспаривание объектов от восьмидесяти миллионов рублей в комиссии или суде, положительный результат будут иметь от тридцати до пятидесяти процентов.

Ошибки оценочной деятельности

До 2017 года цену определяли независимые оценщики, и их работа постоянно вызывала нарекания, в расчетах было множество неточностей и цифра очень часто отличалась от реальной рыночной. Возможность исправления и уменьшения кадастровой стоимости земельного участка, была достаточно мала из-за отсутствия методических указаний. Растущие налоги на землю возмущали россиян, ведь за несколько лет цифра увеличилась в десятки раз (номинал в денежном эквиваленте некоторых наделов отклонялся от реальной в восемь, а где-то и в пятнадцать раз).

Статистика! В населенных пунктах она выросла больше, чем на сорок процентов. По садоводческим некоммерческим товариществам «скачок» произошел на четверть.

Основная причина повышения – это оценка «вслепую», которая основана на информации о цене предложений поблизости. Так же при определении данной величины, часто игнорировались индивидуальные показатели. Вторая причина необъективной оценки в неверном определении вида разрешенного использования. Выполнялась процедура массовым методом на основании государственного кадастра недвижимости, в котором некоторые данные либо были неправильно определены муниципальными образованиями, либо просто устарели.

Читайте так же:  Регистрация в россии сколько можно жить без прописки в паспорте

Полезно! Например, оценщик мог отнести участок к промышленной категории, а по факту он использовался под садоводство. Нормативы, как и аграрный квадратный метр на порядок дешевле промышленного, а значит и в налоговой квитанции разница получалась огромная.

Перспективный проект

Раньше налог определялся на основе инвентаризационной стоимости и был копеечный по сравнению с текущими платежами. Когда число нареканий «зашкалило», для устранения таких ошибок и сбора достоверной и главное адресной информации, земельная комиссия вместе с муниципальными депутатами тщательно проверили деятельность частных оценщиков. После чего решила этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку, и передали процедуру в ведение специально созданных бюджетных учреждений ГБУ. А чтобы сократить число ошибок, для них были разработаны единые методики расчета. В Минэкономразвития отметили, ГБУ понесет судебные расходы, если дело будет доводиться до суда. Пока переоценка проведена в тридцати семи субъектах и их итоги вступят в силу только в текущем году. Но уже сегодня ситуацию, в случае несогласия собственника с определенными фактами или с итоговым заключением, можно изменить. Для этого достаточно оспорить результаты и, таким образом, уменьшить кадастровую стоимость участка.

К сведению! По закону государственная оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам и требованиям с 2020 года. При этом региональные органы власти могли и начали их вводить уже с 2018 .

Посильный налог

Весной прошлого года на проблему стремительного повышения платежей по имущественным налогам обратил внимание Владимир Путин. Пересчитать кадастровую стоимость по всей стране нереально. Единственный выход исполнить поручение президента – это снизить темпы роста ставок в субъектах.

Совет! Кадастровая стоимость переоценивается с периодичностью один раз в пять лет. Поэтому с таким же интервалом есть смысл проверять текущее ее значение, а в процедуру оспаривания, по оценкам специалистов, стоить входить в начале года.

Земля должна быть средством производства или отдыха, а не обременением, поэтому грамотная ее оценка может стать гарантией положительного результата и адекватной цены.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

[3]

Будущее — начинается в настоящем!

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Зачастую кадастровая стоимость, установленная в описанном выше порядке, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.

Данный вопрос не является праздным, поскольку уменьшение кадастровой стоимости – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

При этом, в конце 2010г. в ряд нормативных актов, были внесены существенные изменения, связанные с установлением, изменением и обжалованием кадастровой стоимости, которые позволяют в определённых случаях оспаривать и изменять кадастровую стоимость в административном порядке, не прибегая к помощи судебной системы.

Наиболее распространенными являются следующие случаи завышения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка

  • разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Нередки случаи, когда орган кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Рорееетра») определяет удельный показатель кадастровой стоимости в разы больше суммы установленной нормативно правовыми актами для разрешенного использования установленного кадастровым паспортом земельного участка.

Так, например, в отношении земельного участка с разрешенным использования для размещения «производственных и административных зданий» может быть установлен удельный показатель как «для размещения офисов», что в более чем в три раза увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

Указанные действия должны быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка и подлежат исправлению на основании обращения в Кадастровую палату в установленном законом порядке.

В случае получения отказа органа кадастрового учета в исправление кадастровой или технической ошибки в сведениях, указанные ошибки могут быть исправлены в судебном порядке.

  • завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка.

Еще одной наиболее распространенной причиной завышения кадастровой стоимости земельного участка является неверное определение разрешенного использования застроенного земельного участка. Как было указано выше, принципиальным для установления застроенному земельному участку того или иного вида разрешенного использования является функциональное назначения объекта недвижимости на нем расположенного, которое в свою очередь определяется записью в техническом паспорте объекта. Однако, органы государственной власти далеко не всегда соблюдают указанное правило.

Так, например, для земельного участка, на котором расположено административное здания промышленности вид разрешенного использования может быть определен как «для размещения офисных зданий». В результате орган кадастрового учета будет использовать удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из разрешенного использования «для размещения офисных зданий», что существенно увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением о приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После установления законного вида разрешенного использования участка для снижения его кадастровой стоимости потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений может быть обжалован в судебном порядке.

  • разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда формулировка вида разрешенного использования земельного участка не позволяет с точностью определить к какой конкретной группе видов разрешенного использования участок должен относиться.

Так, например, участок с формулировкой вида разрешенного использования «для размещения административного здания» может относиться как административным зданиям промышленности, что соответствует 9-ой группе видов разрешенного использования, так и как административным зданиям культуры, что соответствует 17-ой группе видов разрешенного использования, так и к офисным зданиям, что соответствует 7-ой группе видов разрешенного использования.

Читайте так же:  Временная регистрация без постоянной прописки

При определении кадастровой стоимости такого земельного участка орган кадастрового учета зачастую устанавливает максимальное из значений удельного показателя (в приведенным примере по 7-ой группе видов разрешенного использования).

Вместе с тем, указанный подход не является верным. В соответствии с правилами кадастрового учета государственный орган для определения кадастровой стоимости обязан уточнить функциональной назначение, расположенного на участке здания, после чего принимать решение об отнесении земельного участка к конкретной группе видов разрешенного использования с соответствующим удельным показателем кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в рассматриваемом случае может быть осуществлено двумя путями.

  1. Действия органа кадастрового учета могут быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка, которая подлежит исправлению на основании обращения в кадастровую палату в установленном законом порядке.
  2. Кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением об приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После уточнения формулировки разрешенного использования участка потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений, либо в исправление кадастровой или технической ошибки может быть обжалован в судебном порядке.

  • рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

В 2011 году Президиум ВАС РФ принял Постановление, имеющие принципиальнейшее значение для определения кадастровой стоимости земельных участков, суть которого заключалась в следующем:

  • в соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней;
  • кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности) так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка зачастую может быть ниже его кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:

  • правовая история участка;
  • особенности подъезда;
  • обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
  • особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.

Таким образом, в случае если по объективным причинам рыночная стоимость земельного участка ниже его установленной кадастровой стоимости, наиболее эффективным вариантом снижение последней является обращение в суд с приложением отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка.

  • кадастровая стоимость земельного участка определена в завышенном размере после 22.07.2010г.

22.07.2010 вступили в силу нормы, которые позволяют обжаловать и изменять кадастровую стоимость земельных участков в административном порядке в специализированных комиссиях, без каких-либо судебных процедур.

Вместе с тем, результаты кадастровой оценки, утвержденные до этой даты в специализированных комиссиях оспорены быть не могут.

Так, например, в г. Москве удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены в декабре 2007 года. До настоящего времени новой кадастровой оценки в столичном регионе не проводилось.

Так как кадастровая стоимость всех земельных участков в г. Москве определяется на основании данных удельных показателей, то вышеуказанный административный порядок обжалования кадастровой стоимости, в настоящее время по отношению к столичным землям не применим.

Указанная позиция нашла свое отражение в судебной практике на уровне Президиума ВАС РФ и поддерживается органами государственной власти г. Москвы и Минэкономразвития РФ.

В тоже время если кадастровая оценка земель проводилась после 22.07.2010, то для правообладателя соответствующего земельного участка может быть данный способ изменения кадастровой стоимости.

В настоящее время при каждом субъекте РФ создаются специализированные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если юридическое или физическое лицо, полагает, что при определении кадастровой стоимости земельного участка были нарушены его права (кадастровая стоимость определена неверно), то такое лицо имеет право в течение шести месяце с момента внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости обратиться в соответствующую комиссию.

Указанные комиссии обладают правом пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка и при необходимости утвердить её новый размер.

Законом предусмотрено всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть пересмотрена специализированной комиссией

  • в случае недостоверности сведений о земельном участке, использованных при проведении работ по его оценки.

Необходимо отметить, что сведения, использованные при проведении работ по оценке земельного участка должны быть предоставлены органом кадастрового учета, либо оценочной организацией, проводившей соответствующие работы по запросу заинтересованного лица.

Если заявитель документально подтвердит, что при проведение работ по кадастровой оценке его земельного участка были использованы недостоверные сведения, то на основании решения комиссии проводится повторная кадастровая оценка соответствующего земельного участка.

  • определение рыночной стоимости земельного участка.

К заявлению о пересмотре результатов кадастровой оценки может быть приложен отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Комиссия анализирует указанный отчет и если он соответствует установленным требованиям, принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом, не имеет значение будет ли в данном случае рыночная стоимость ниже или выше оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Заявление об оспаривании вновь определённой кадастровой стоимости земельного участка рассматривается специализированными комиссиями в течении одного календарного месяца.

Таким образом, в достаточно коротки сроки, без каких-либо судебных процедур, незаконно определенная кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена в административном порядке.

Необходимо еще раз отметить, что указанный порядок применяется только к вновь определенным результатам кадастровой оценки.

Таким образом, вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источники


  1. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.

  2. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  3. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here