Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды

Самое важнее по теме: "Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Договор перенайма: анализ споров (Сорокин А.)

Дата размещения статьи: 06.07.2016

Сорокин Алексей, ведущий юрист.

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Долги бывшего арендатора

Многие физические и юридические лица приобретают права и обязанности по договору аренды не путем заключения договора аренды напрямую с арендодателем, а путем заключения соответствующего соглашения об уступке прав по договору аренды. С правовой тачки зрения такая уступка именуются «перенайм по договору аренды». Юристы по аренде компании «Мадрок» разобрались с ситуацией и изложили в настоящей статье.

Так, в ч. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность передачи прав другому арендатору, однако, только с согласия арендодателя.

Заключая подобные договоры, новый арендодатель часто беспокоится может ли перейти к нему задолженности бывшего арендатора (по арендной плате, за услуги ЖКХ и др.), в связи с чем, хотелось бы отметить следующее.

Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты. Именно поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо согласовать все права и обязанности сторон, однако, что будет если права и обязанности, которые касаются долгов бывшего арендатора (в случае их наличия) согласованы не были?

В таком случае необходимо обратиться к положениям ГК РФ, в частности к ч. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового. Поскольку перевод долга возможен только с согласия «нового должника», то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен.

Указанные выше правила являются общими, однако, существуют случаи, когда новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора.

Так, это касается случаев, когда предметом аренды выступает земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, при этом срок такой аренды составляет более пяти лет.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 по смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

Читайте так же:  Как оформляется дарственная на квартиру между близкими родственниками

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Учитывая, приведенные доводы, Президиум пришел к выводу о том, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Таким образом, учитывая приведенное Постановление можно сделать вывод о том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Определение и правила переуступки права аренды нежилого объекта недвижимости

Переуступка права оформления аренды на нежилое имущество представлена определенной сделкой, которая немного похожа на процесс продажи недвижимости, но в качестве предмета документа выступают арендные права. При некоторых ситуациях даже такая сделка может признаваться недействительной, поэтому важно знать, как ее совершить и оформить, а также с какими сложностями можно столкнуться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Понятие ППА

Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.

Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

Законодательное регулирование

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Новый арендатор наделяется правами:

[1]

  • передача недвижимости в субаренду;
  • перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
  • передача прав по долгам в залог;
  • предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Права и ограничения

При составлении договора ППА на нежилую недвижимость новый арендатор получает все права владения и использования данным имуществом.

Эти права называются арендными и выступают в качестве отдельного объекта, поэтому с ним можно совершать разнообразные сделки.

При этом новый арендатор не может распоряжаться этими правами, поскольку не является владельцем недвижимости. Поэтому у него имеются некоторые ограничения в отношении различных сделок.

Как составить договор аренды между ИП и физлицом? Читайте по ссылке.

Важно! При ППА в любом случае владельцем нежилого помещения остается арендодатель, поэтому и распоряжаться им может только он.

Для совершения переуступки непременно требуется предварительно разрешение на этот процесс от непосредственного владельца недвижимости, который и является арендодателем.

Такое согласие оформляется письменно.

Переуступка прав аренды — что это? Ее особенности, смотрите в этом видео:

Какие выгоды можно получить от процесса

При составлении договора ППА можно получить определенную выгоду, так как в некоторых ситуациях только такое решение позволяет найти решение сложной проблемы.

К положительным особенностям процесса относится:

  • новый арендатор получает в использование и владение определенный объект, который необходим ему для работы или иных целей;
  • для него предлагаются те же условия аренды, что и для предыдущего, причем уплачиваются им те же платежи;

Порядок бухгалтерского учета при аренде, смотрите здесь.

  • компания, которые получает арендные права, может рассчитывать на льготные условия аренды, предлагаемые прошлой организации за счет долгосрочного сотрудничества;
  • новая организация получает в распоряжение уже раскрученное место, которое пользуется спросом у покупателей;
  • предыдущий арендатор так же имеет определенное преимущество, так как он получает отступные;
  • арендатор, в качестве которого может быть физлицо, коммерческая компания или государство, не должен искать новых клиентов, поэтому ему продолжает уплачивать новая организация заранее оговоренные платежи.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то для нахождения нового арендатора могут использоваться варианты:

  • проведение аукционов, в которых участвуют все предприятия, желающие осуществлять работу в конкретном помещении;
  • составление договора ППА имеющимся арендатором, причем даже сам владелец может заплатить ему за это комиссионные выплаты.
Читайте так же:  Как выписать из квартиры прописанного человека

Наиболее предпочтительным считается именно второй вариант, но даже при учете всех требований и условий существует вероятность столкнуться с определенными сложностями.

Например, новой компании может потребоваться проведение капитального ремонта в недвижимости, чтобы она полностью соответствовала виду ее деятельности, а это обычно сделать либо сложно, либо вовсе невозможно, а также придется договариваться об этом с владельцем помещения.

Все права и обязанности арендатора, указанные в договоре аренды, переходят к новому арендатору.

Нюансы оформления

Владелец помещения не теряет своих прав и обязательств, поэтому остается по-прежнему участником сделки, заключенной с другой компанией.

Он, как и раньше, несет ответственность за нарушение каких-либо пунктов соглашения.

Но при этом прекращаются полностью отношения с первым арендатором, так как его права и обязанности переходят другой компании.

Как заключается договор

Переуступка называется по-другому перенаймом, причем она реализуется исключительно с помощью составления письменного возмездного договора. Образец договора переуступки прав аренды можно скачать ниже бесплатно.

Важно! В ст. 575 ГК указывается на невозможность дарения имеющихся у компании арендных прав, поэтому такие сделки признаются недействительным, а обусловлено это тем, что между коммерческими организациями запрещается дарение.

Найти образец договора ППА достаточно легко в интернете, но непременно данный документ должен содержать сведения:

  • порядок, на основании которого передаются права;
  • описываются условия оплаты;
  • приводятся сведения о том, как будет использоваться имущество;
  • прописывается порядок, на основании которого будут вноситься платежи новым арендатором;
  • иные важные условия.

Важно! Во время формирования документа надо пользоваться той же формой, которая применялась во время создания первоначального соглашения.

Что такое допсоглашение к договору аренды и как его оформить? Смотрите тут.

Если первый договор фиксировался в Росреестре, то и соглашение ППА должно так же регистрироваться.

Но при этом первый арендатор называется цедентом, а новая компания – цессионарием.

Образец договора ППА,

Какой ответственностью наделяются стороны

Ответственность каждой из сторон непременно выделяется отдельным пунктом в соглашении.

Именно она будет применяться, если одна из сторон договора нарушит его значимые пункты.

В этом пункте обязательно указывается информация:

  • размер штрафа, который будет уплачиваться арендатором, если он несвоевременно будет вносить платежи за недвижимость, а также может указываться размер пени;
  • условия, при возникновении которых может расторгаться соглашение односторонне, причем данный процесс может осуществляться не только владельцем помещения, но и арендатором;
  • описываются нюансы досудебного порядка, который будет использоваться в случае возникновения конфликтов или споров, причем дополнительно перечисляются условия, при которых одна из сторон может подавать на другую в суд;
  • условия, при возникновении которых допускается признание составленного соглашения недействительным.

Если выносится решение в пользу владельца нежилого помещения, то с другой стороны взыскиваются расходы, образующиеся в результате нарушения разных условий соглашения.

Нередко данные нарушения являются грубыми или серьезными, а в таких ситуациях организации могут даже покрывать расходы владельца недвижимости на проведение аукциона, необходимого для поиска нового арендатора.

Поскольку договор ППА является официальным документом, то он должен оформляться грамотно и в соответствии с многочисленными правилами, поэтому желательно обращаться с данным вопросом к профессиональным юристам.

Как передаются и регистрируются документы

Как только соглашение будет составлено и грамотно оформлено, между сторонами дополнительно формируется акт приема-передачи документов, которые выдаются прошлым арендатором новой компании.

Видео (кликните для воспроизведения).

В эти документы входит первоначальный договор, а также платежная документация, подтверждающая уплату средств владельцу помещения.

Дополнительно сюда входит св-во о регистрации соглашения в Росреестре и идентификационные бумаги на саму недвижимость и землю, на которую он возведен.

Как происходит переоформление права аренды, смотрите в этом видео:

Пакет документов

Регистрация договора ППА должна осуществляться в Росреестре, для чего требуется подготовка документации:

  • заявление, причем правильную форму рекомендуется взять непосредственно в данном учреждении;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • учредительная документация обеих сторон;
  • протоколы о принятии решения собраниями акционеров;
  • ОГГРН и ИНН компаний;
  • договор аренды и переуступки;
  • техническая и регистрационная документация на нежилое помещение.

Заключение

Таким образом, переуступка арендных прав в отношении нежилой недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, считается интересным процессом, который предполагает смену арендатора.

Эта процедура обладает определенными выгодами для каждого участника сделки.

Она совершается с правильным составлением договора и с его регистрацией.

О новом договоре переуступки права аренды на землю (Гильмуллина Л.М.)

Дата размещения статьи: 18.02.2017

С принятием в марте 2015 года нового Земельного кодекса РФ появилось множество различных изменений: одни долгожданны и очень полезны, другие же требуют времени для апробации в реальных условиях. Каждое новшество имеет и положительные, и отрицательные стороны, но в большинстве своем они направлены на улучшение и совершенствование процесса регистрации земельных участков, переоформления и многих других важных действий. Одним из нововведений, несомненно требующих внимания, а также детального рассмотрения, является переуступка права аренды на земельный участок.
Вообще, Земельным кодексом РФ закреплены 2 вида земельных отношений по аренде: под индивидуальное жилищное строительство и аренда участка под сельскохозяйственные работы .
———————————
Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29.12.2015) // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru, 24.06.2014; Российская газета. 2014. 27 июня; Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 26 (часть I). Ст. 3377.

Договор на аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ. Арендный договор заключают на определенный срок, от 1 до 10 лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.
Арендные отношения регулируются ст. 22 Земельного кодекса РФ, в ней содержатся права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений .
———————————
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; Парламентская газета. 2001. 30 октября; Российская газета. 2001. 30 октября.

Читайте так же:  Заявление о выдаче паспорта нового поколения на ребенка до 18 лет

Бухгалтерская пресса и публикации

Бухгалтерские статьи и публикации

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Публикации из бухгалтерских изданий

Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

Публикации из бухгалтерских изданий

Публикации на тему сборы ЕНВД

Публикации на тему сборы

Публикации на тему налоги

Публикации на тему НДС

Публикации на тему УСН

Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему сборы

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Организация приобретает право аренды помещения у прежнего арендатора. По условиям договора перенайма стоимость уступки права аренды помещения составляет 70 800 руб. (с учетом НДС). При этом по поручению прежнего арендатора организация перечисляет указанную сумму арендодателю в счет погашения задолженности прежнего арендатора по арендной плате за предыдущий период. ( 2006)

Организация приобретает право аренды помещения у прежнего арендатора. Оставшийся срок аренды составляет 3 года. По условиям договора перенайма стоимость уступки права аренды помещения составляет 70 800 руб., в том числе НДС 10 800 руб. При этом по поручению прежнего арендатора организация перечисляет указанную сумму арендодателю в счет погашения задолженности прежнего арендатора по арендной плате за предыдущий период. Кроме того, при регистрации договора перенайма организация несет расходы по уплате государственной пошлины.

Как отразить данные операции в бухгалтерском и налоговом учете организации — нового арендатора? Стоимость имущества, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.

[2]

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

По разъяснениям Минфина России, приведенным в Письме от 15.10.2005 N 03-03-02/114, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга.

За государственную регистрацию договора перенайма помещения взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Государственная пошлина является федеральным сбором (п. 1 ст. 333.16, п. 10 ст. 13 НК РФ). Соответственно, уплата государственной пошлины отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Стоимость арендованного имущества учитывается новым арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в сумме, указанной в договоре перенайма (Инструкция по применению Плана счетов). Плата за получение прав по договору аренды, а также сумма государственной пошлины, уплаченной за регистрацию договора перенайма, в целях бухгалтерского учета являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

В соответствии с п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности. Согласно п. 19 ПБУ 10/99 расходы признаются в отчете о прибылях и убытках путем их обоснованного распределения между отчетными периодами, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.

Поскольку оставшийся срок аренды помещения составляет 3 года, то сумма государственной пошлины, а также плата за право аренды помещения могут быть отнесены ко всему сроку аренды и учитываться в бухгалтерском учете организации в составе расходов будущих периодов на основании п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и Инструкции по применению Плана счетов.

При этом производятся бухгалтерские записи по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» в корреспонденции с кредитом счетов: 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет, например, 76-5 «Расчеты с прежним арендатором» (в сумме платы за право аренды), 68 (в сумме государственной пошлины за регистрацию договора). Указанные расходы списываются в течение оставшегося срока действия договора аренды на счета учета затрат, например 20 «Основное производство». Способ списания расходов будущих периодов организация выбирает самостоятельно с закреплением его в своей учетной политике, например равномерно.

НДС, предъявленный прежним арендатором в составе указанной платы, отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 76, субсчет 76-5. К вычету эту сумму НДС организация вправе принять при отражении в учете задолженности по внесению данной платы и при наличии счета-фактуры прежнего арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Для целей исчисления налога на прибыль плата за приобретение прав по договору аренды учитывается организацией в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Указанные расходы признаются равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды (абз. 2 п. 1 ст. 272 НК РФ).

Читайте так же:  Как правильно оформить квартиру в собственность после сдачи дома – пошаговая инструкция

Аналогичная позиция изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 04.04.2006 N 20-12/27407.

Государственные пошлины включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно на дату их начисления на основании пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 19.07.2005 N 03-03-04/1/89).

В связи с различным порядком признания расходов по уплате государственной пошлины в бухгалтерском и налоговом учете возникают налогооблагаемая временная разница и отложенное налоговое обязательство (п. п. 12, 15, 18 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н). Сумма признанного отложенного налогового обязательства отражается по кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» и дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

В данном случае плата за приобретенное право аренды перечисляется по поручению прежнего арендатора арендодателю. Такая возможность предусмотрена п. 1 ст. 313 ГК РФ. При этом арендодатель обязан принять исполнение, предложенное за прежнего арендатора новым арендатором.

При перечислении денежных средств арендодателю у нового арендатора происходит погашение кредиторской задолженности перед прежним арендатором по оплате приобретенного у него права аренды.

В бухгалтерском учете перечисление денежных средств арендодателю за прежнего арендатора может отражаться бухгалтерской записью по кредиту счета 51 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов с прежним арендатором по договору перенайма.

В приведенной ниже таблице использованы следующие наименования субсчетов, открытых к счету 68:

68-1 «Расчеты по налогу на прибыль»;

68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость»;

68-3 «Расчеты по уплате государственных пошлин».

Н.В.Чаплыгина Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 18.11.2006 ————

Право аренды: уступаем, продаем и утрачиваем

Переуступка права аренды земельного участка (ЗУ) – добровольное предоставление арендатором всех своих прав и обязанностей по аренде земли иному заинтересованному лицу. Как оформлять передачу, нужно ли согласие собственника, чем отличается от субаренды, сколько это стоит, каковы взаимоотношения сторон? Будем искать ответы на все поставленные вопросы.

Понятие об аренде ЗУ

Переуступка – сделка, производная от первичного договора аренды, при совершении которой у ЗУ появляется новый арендатор.

Поэтому для понимания переуступки сначала следует рассмотреть понятие аренда.

Собственник может как сам использовать участок, так и передавать его в аренду с целью извлечения прибыли.

Договор аренды – это соглашение, письменно закрепляющее права и обязательства сторон при временном и возмездном использовании земли, являющейся предметом аренды. Стороны соглашения именуются арендодатель (владелец) и арендатор (временный пользователь).

Стороны договора

Арендный договор совершается между:

  • властными органами и юридическими или физическими лицами;
  • двумя юр. лицами;
  • двумя физ. лицами;
  • юр. лицом и физ. лицом.

Иногда арендатор или арендодатель могут быть представлены множественностью лиц.

Предмет аренды

Участок, передаваемый в аренду, четко и детально описывается в договоре. Называют все его идентифицирующие признаки, как-то:

  • адрес местоположения участка или указание направления и расстояния его до объекта, являющегося ориентиром;
  • уникальный номер в кадастре;
  • земельная категория;
  • площадь;
  • наличие строений, сооружений;
  • наличие любых ограничений/обременений.

[3]

Условия договора

В документе прописывают главные регламентирующие пункты:

  • как может арендатор использовать ЗУ;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • срок действия;
  • права и обязанности при арендных отношениях;
  • степень ответственности и разрешение споров.

Дополнительные пункты включаются в договор при необходимости или важности их для сторон. Среди таких условий может указываться возможность или запрет на переуступку права аренды.

Цена договора

Величина платы за использование ЗУ устанавливается одним из перечисленных способов:

  • по итогам торгов;
  • исходя из кадастровой стоимости с применением корректировочных коэффициентов;
  • при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
  • при достижении согласия сторон.

Срок договора

С учетом срока действия соглашение причисляется к краткосрочным (менее одного года), к долгосрочным (от одного года) и к неопределенным по сроку.

Передача ЗУ

Согласно ст. 556 ГК РФ, ЗУ передается во временное пользование по передаточному акту с подробным описанием его состояния. В современных договорах в качестве приложения к акту стали использовать фотоматериалы.

Вступление договора в силу

Начало действия документа приходится на день его подписания. Исключение составляет договор со сроком аренды от одного года. Действие такого договора начинается с даты госрегистрации.

Учитывая, что земельные правоотношения чаще всего носят продолжительный характер, практически все договоры аренды регистрируются.

Переуступка права

Все вышесказанное о первичной аренде будет касаться нового арендатора после перехода к нему права аренды на основании договора уступки. К нему перейдут все права и обязанности по первичному договору аренды.

Людям, не сталкивающимся с арендой, не всегда легко заметить смысловую разницу в сочетаниях слов субаренда и уступка права. Оба эти понятия прочно привязаны к арендным отношениям. Несмотря на некоторую общность возникновения этих прав, их суть и правовые последствия значительно отличаются.

Что происходит при субаренде

При субаренде основной арендатор предоставляет за плату арендуемый им самим ЗУ во временное пользование некоторому третьему лицу (субарендатору). Такая сделка может заключаться только с разрешения владельца ЗУ. Разрешение на субаренду обычно выдается при условии перечисления доли субарендной платы в пользу собственника земли.

Первичный арендатор и субарендатор закрепляют договоренность подписанием договора субаренды. Одним из вариантов подтверждения согласия арендодателя может являться его подпись в этом договоре.

Всю ответственность по первичному договору перед основным арендодателем несет основной арендатор, даже когда в субаренду передан полностью весь участок.

Субарендатор делает регулярные отчисления в пользу арендатора в сумме, указанной в субарендном договоре.

Читайте так же:  Как узаконить перепланировку нежилого помещения сбор документов и получение разрешения на ремонт

Что происходит при переуступке

При переуступке арендатор полностью отказывается от притязаний на пользование земли и делегирует свои права и обязанности по действующему договору новому арендатору.

С началом действия соглашения о переуступке у бывшего нанимателя ЗУ все договорные отношения с арендодателем прекращаются. У нового же арендатора они, соответственно, возникают.

Сведения о переуступке права поступают арендодателю в порядке уведомления. Это применяется, если в договоре нет других связанных с переуступкой условий. При этом в согласии собственника нет необходимости. Уведомление производится уже после начала действия переуступки. Но арендатор должен убедиться, что уведомление получено.

Бывший арендатор вправе получить отступные за отказ от аренды участка. В отличие от субарендных платежей, этот платеж является единовременным и единственным. Размер его устанавливается по договоренности сторон.

Порядок оформления

Переуступка прав аренды на землю совершается в несколько этапов. Надо понимать, что переуступка может быть произведена только в отношении всего участка в целом.

ВАЖНО! Если целью уступки права является передача прав аренды на часть ЗУ, сначала с разрешения собственника производится раздел участка на два самостоятельных. Вновь образуемые участки должны быть сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Переговоры

Между старым и новым арендаторами ведутся переговоры, при которых обсуждаются все значимые аспекты переуступки.

Предыдущий арендатор предоставляет новому пользователю для изучения функционирующий договор аренды ЗУ. Тому следует пристально изучить пункты договора и сосредоточиться на следующем:

  • кто собственник участка;
  • кто временный пользователь земли;
  • учтен ли ЗУ, есть ли у него кадастровый номер;
  • срок действия;
  • наличие регистрации права аренды (при длительном сотрудничестве);
  • назначение ЗУ;
  • под какие цели его можно использовать;
  • стоимость аренды и порядок оплаты;
  • есть ли ограничения в пользовании ЗУ.

Также при первичных переговорах обсуждается и стоимость переуступки, которую надо оплатить предыдущему пользователю. Стоимость договорная, но в качестве базы обычно применяют размер арендной платы. Например, плата за уступку может составлять сумму ежемесячной/трехмесячной/годовой арендной платы.

Оформление уступки

В собственных интересах новому арендатору до совершения уступки нужно проверить в справочной информации на сайте Росреестра данные о ЗУ, кто собственник, кто арендатор, наличие/отсутствие обременений. В ЕГРН аренда ЗУ регистрируется как обременение права собственности.

Переход права временного возмездного пользования к новому арендатору оформляется письменным договором/соглашением об уступке права.

Этот документ содержит сведения об обоих пользователях, о собственнике участка, об основном договоре аренды, адресные ориентиры ЗУ, его характеристики, стоимость уступки, место и дата его совершения.

Договор об уступке берет начало с подписания его сторонами, за исключением уступки по долгосрочному варианту. Он вступает в действие со дня его госрегистрации.

Ссылка на образец договора уступки дана в конце статьи.

Госрегистрация договора

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

  • заявление о регистрации;
  • договор аренды;
  • договор о переуступке;
  • нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
  • нотариальное согласие супруги физ. лица;
  • полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
  • учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
  • документ об оплате госпошлины.

После проведения регистрации в ЕГРН появится запись о новом арендаторе. Со дня внесения записи у участка появляется субарендатор.

Отношения с собственником участка

Собственник считается извещенным о смене арендатора при получении зарегистрированного договора о переуступке права.

Арендодатель не может поменять условия договора аренды из-за смены арендатора. Изменения в документ вносятся в порядке, установленном его условиями, либо по решению суда.

По договоренности сторон (закон этого не требует) может заключаться новый договор аренды либо допсоглашение к существующему.

При переуступке права положение владельца ЗУ тоже не должно быть ухудшено. Он продолжит осуществлять права собственника и может расторгнуть сделку при несоблюдении новым арендатором своих обязательств.

Отдельные особенности и нюансы

Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:

  • переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
  • уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
  • уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
  • уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
  • право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.

Источники


  1. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.

  2. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.

  3. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here