Согласие собственников квартир на перевод в нежилое помещение

Самое важнее по теме: "Согласие собственников квартир на перевод в нежилое помещение" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Нюансы, которые необходимо учесть при переводе жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в статус нежилого — непростой процесс, требующий как финансовых, так и временных затрат.

Однако владелец такой недвижимости, успешно осиливший все этапы и оформивший свое бывшее жилье в качестве нежилого объекта, может получить немалую выгоду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Как изменить статус жилья?

Процесс перевода жилого помещения в нежилое регулируется нормами и статьями Жилищного кодекса РФ (ЖК), утвержденного Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если оно соответствует ряду условий, оговоренных cтатьей 3 ЖК. Переводимая площадь должна принадлежать лицу, намеревающемуся оформить перевод, права не должны быть обременены правами третьих лиц. Помещение должно быть фактически нежилым, то есть необходимо, чтобы в нем никто не жил и не был зарегистрирован.

Необходимо, чтобы был оборудован отдельный вход, изолированный от подъезда и лестничных площадок, либо должна иметься техническая возможность такой вход оборудовать. Помещение должно располагаться на первом этаже здания, либо ниже него должны находиться нежилые площади.

Подробно о том, как изменить назначение помещения или его части можно узнать тут, а их этой статьи вы узнаете о нюансах и стоимости перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Необходимые документы

Прежде чем начать оформление перевода, стоит убедиться, что все произведенные в жилом помещении перепланировки узаконены. В противном случае следует сначала оформить их соответствующим образом.

Вопрос о переводе решается уполномоченным территориальным органом местного самоуправления (Орган) при предоставлении полного пакета документов, предусмотренного cтатьей 23 ЖК, в который входят:

    Заявление от собственника на предоставление услуги о переводе, которое составляется произвольной форме в письменном виде.

Правоустанавливающие документы на помещение, которые предоставляются либо в оригинале, либо в виде нотариально заверенной копии.

Технический паспорт на квартиру. Этот документ содержит все технические характеристики помещения. Его выдачей занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения квартиры. Заказать технический паспорт можно напрямую в БТИ, через организацию-посредника, через МФЦ или на едином портале госуслуг в сети интернет. Срок изготовления составляет от 2 до 3 недель, возможно платное уменьшение сроков изготовления.

Поэтажный план дома. Потребуется в случае отсутствия у помещения отдельного входа для анализа возможности его оборудования. Для получения также необходимо обращаться в БТИ с заявлением и правоустанавливающими документами на помещение в доме.

Проект переустройства/перепланировки помещения, если она потребуется. Помимо практических целей использования, переустройство может оказаться необходимым в целях соблюдения санитарных и противопожарных норм или для обустройства отдельного выхода. Этот проект представляет собой пакет документов, состоящий из пояснительной записки и схем, подлежит согласованию с государственными надзорными органами.

Для его разработки можно обратиться в орган местного самоуправления, а можно доверить процесс одной и множества существующих сегодня на рынке проектных организаций.

С 2016 года гражданин имеет право не предоставлять технический паспорт и поэтажный план дома, а также, если право на помещение зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающие документы. В этом случае, если документы не были предоставлены заявителем по собственной инициативе, государственный орган запрашивает указанные документы самостоятельно.

Сбор документации

Ниже указаны этапы сбора документов.

Как осуществляется согласование с уполномоченным органом?

После предоставления пакета документов в Орган заявитель получает расписку с указанием перечня предоставленных документов. Заявление и приложенные документы рассматриваются в течение 45 дней, по результатам принимается решение об удовлетворении либо об отклонении заявления. В большинстве субъектов РФ обратиться за услугой можно через отделение МФЦ или через портал госуслуг в интернете.

В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе.

Когда требуется согласие жильцов и какое количество подписей необходимо для протокола?

Получать разрешение именно на перевод своей собственности гражданину не требуется. В случае, когда реконструкции здания не производится, площадь общего имущества сохраняется и необходимости присоединять ее к помещению нет, согласие собрания не требуется.

Часть 2 статьи 40 ЖК предполагает получение согласия всех собственников помещений в доме, если планируемое переустройство невозможно без присоединения части общего имущества дома.

Одновременно статья 46 ЖК гласит, что решения о реконструкции, строительстве хозяйственных построек, о пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников.

Вопрос выносится на общее собрание собственников, а решение оформляется в виде протокола с соблюдением требований Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Этот протокол ведется и подписывается секретарем общего собрания, составляется в течение 10 дней после собрания с обязательным указанием даты и регистрационного номера документа, даты и места проведения собрания, содержательной части, решений по вопросам, вынесенным на голосование, места хранения протоколов.

Форма заявления законодательно не закреплена, но может быть отдельно разработана органом. Вероятно, при обращении за получением услуги, гражданину предложат для заполнения готовый бланк. В противном случае не запрещается оформить заявление на имя руководителя органа в произвольной форме.
Читайте так же:  Акт внезапной проверки

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт № 059 798543, проживающий по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 11, кв 20, являюсь собственником жилого помещения с кадастровым номером 59:01:4410127:313 общей площадью 80 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 11, кв. 1. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра права о регистрации права собственности от 10.05.2018 г., обременения помещение не имеет.

Прошу разрешить перевод с перепланировкой указанного помещения, занимаемого на основании права собственности, с целью размещения офиса, согласно прилагаемому проекту перепланировки.

Срок производства строительно-ремонтных работ — 2 месяца. Режим производства строительно-ремонтных работ с 11-00 до 17-00 в будние дни.

Обязуюсь осуществить строительно-ремонтные работы в соответствии с проектом, в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения.

Приложение. Дата. Подпись.

Результат предоставления услуги прошу выдать мне на руки.

Получение решения

Решение о переводе должно быть оформлено на официальном бланке органа, с указанием номера и даты решения, с подписью уполномоченного лица, заверено печатью органа. Документ должен содержать сведения об основаниях принятого решения, о собственнике, адресе и площади помещения.

Пример решения:

Постановление Администрации города Перми от 11.11.2011 № 123 «О преводе жилого помещения Иванова И.И. в нежилое»

На основании ст. 22,23 ЖК РФ свидетельства о государственной регистрации права от 10.05.2001 № 59 АА 123456, заявления собственника квартиры Иванова Ивана Ивановича

  1. Перевести жилое помещение — квартиру № 1 общей площадью 80 кв.м., жилой площадью 60 кв.м. в доме № 11 по ул. Ленина в Ленинской районе г. Перми — в нежилое помещение с целью размещения офиса.
  2. Не приступать к перепланировке нежилого помещения до получения разрешения.
  3. Администрации Ленинского района проинформировать собственников прилегающих помещений о переводе жилого помещения в нежилое.
  4. Контроль за исполнением постановления возложить на Департамент планирования и развития территорий администрации города Перми.

[1]

Глава администрации ФИО Подпись

Оформление изменений

Все действия по переводу помещения в нежилое может осуществляться третьим лицом на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть как генеральная доверенность, так и специальная на осуществление каких-либо действий.

Что делать в случае отказа?

Отказ в получении разрешения по результатам рассмотрения возможен по ограниченному количеству оснований, а именно если:

  • заявитель предоставил не все необходимые документы по списку;
  • заявление оказалось направлено не в уполномоченный орган;
  • объект или проектная документация не соответствуют заявленным требованиям.

Детально о том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, мы рассказывали тут.

Аргументированное решение об отказе, содержащее ссылки на нарушения, направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения. Обжаловать его можно на протяжении 3 месяцев только в судебном порядке. Если отнестись ко всем этапам подготовки и направления пакета документов максимально внимательно и вдумчиво, необходимый результат не заставит себя ждать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

11 Февраль 2019

Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход. Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора. На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года. В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

Читайте так же:  Парковочные места во дворах многоквартирных домов нормы и правила по закону

Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы. Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 по делу N А70-5598/2017. Индивидуальный предприниматель из Тюмени пыталась оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Суды отказали предпринимателю, так как согласно протоколу общего собрания за принятие решения о предоставлении в пользование части земельного участка и предоставление в пользование части ограждающих конструкций набралось лишь 66,7% голосов.

Часто нас спрашивают: получить согласие 100% собственников нереально, что теперь делать?

Как делать нельзя. В небольших городках органы местного самоуправления могут и не знать о таких требованиях закона, они согласовывают переводы помещений без всяких протоколов общих собраний. Проблемы могут начаться только тогда, когда появятся недовольные активные жители или открытым в переведенном помещении заведением заинтересуется прокуратура. В любом случае, такая тактика является неправильной и незаконной, что подтверждают приведенные выше примеры.

Также незаконна и даже уголовно наказуема подделка протоколов общих собраний. Подделывать подписи за собственников категорически нельзя. У правоохранительных органов не будет таких сложностей с установлением конкретного лица, совершившего преступление, как в случае подделки протоколов о выборе новой управляющей организации. Последние протоколы тоже часто подделываются, но установить исполнителя преступления там на порядок сложнее. В нашем же случае имеется одно вполне конкретное физическое лицо, которому так важно получить протокол с согласием всех собственников на уменьшение их общего имущества. Поэтому не пользуйтесь незаконными методами!

Сомнительные варианты действий. В некоторых не очень продвинутых местных администрациях считают достаточным получения согласия 2/3 голосов. Пользуясь этим, инициаторы набирают 2/3 голосов на «использование» (не уменьшение) общего имущества. Если жители безынициативны и не знакомы с жилищным законодательством, то такой способ может позволить осуществить перевод. Но нельзя исключать проверки и претензии со стороны контролирующих и надзорных органов.

Некоторые инициаторы стараются составить проектную документацию и выполнить работы таким образом, чтобы общее имущество не уменьшалось. Для этого широкое окно превращается в узкую дверь, которая организуется уже немного внутри самого помещения таким образом, чтобы крыльцо не затрагивало земельного участка, а было вписано в границы переводимого помещения.

Мы видели такие повестки собраний, но чем она закончились для инициаторов, к сожалению, не знаем.

Как всё-таки можно покорить жителей. Некоторые наряду с вопросом об уменьшении общего имущества включают в повестку вопросы о проведении благоустройства придомовой территории за свой счет, обустройстве детских площадок, каком-нибудь ремонте, который желают жители. Угодить всем сложно, но лояльность соседей повышается.

Иногда жители соглашаются проголосовать «ЗА» и подписать решение, только если инициатор собрания заплатит ими определенную сумму. Если сумма небольшая, то для некоторых инициаторов сбор согласий обойдется дешевле детской площадки. Правда, потом возмутятся жители, которые проголосовали бесплатно.

Может быть, найдется возможность обойтись вообще без перевода помещения в нежилое. По ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешено использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В последнем случае важно продолжать пользоваться помещением для проживания. Использование жилого помещения по не назначению может привести к неприятностям от небольшой административной ответственности (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях) до продажи помещения с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

Видео (кликните для воспроизведения).

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Читайте так же:  До какого возраста можно брать ипотеку особые условия кредитования пенсионеров

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Перевод в нежилой фонд. Путин подписал закон об условиях перевода жилого помещения в нежилое.

На прошлой неделе Государственная Дума приняла закон, согласно которому жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд только с согласия всех собственников квартир, примыкающих к нему.

По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти для принятия решения.

Итог:

Новым законом совершенствуется порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Согласование состоит из двух этапов.


Чтобы решение было принято, требуется кворум — участие собственников помещений в общем собрании, обладающих более чем 50% от общего числа голосов.
Помимо этого в голосовании должны участвовать не менее 2/3 собственников помещений в подъезде, в котором находится переводимое помещение, в том числе всех собственников примыкающих квартир.

Сбор подписей
Необходимо также собрать подписи “за” всех владельцев примыкающих к этому помещению квартир.

Важно также, что поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Читайте так же:  Как рассчитать размер налога на транспортное средство по лошадиным силам

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

[3]

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

Читайте так же:  Прописка для новорожденного какие документы нужны для этого

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

[2]

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

Видео (кликните для воспроизведения).

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Источники


  1. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

  2. Левенфельд, Л. Гипнотизм. Руководство к изучению гипноза и внушения (особенно в медицине и юриспруденции) / Л. Левенфельд. — М.: Типография «Саратовского Дневника», 2016. — 438 c.

  3. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
Согласие собственников квартир на перевод в нежилое помещение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here