Принципы заключения договора купли продажи недвижимости

Самое важнее по теме: "Принципы заключения договора купли продажи недвижимости" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

[3]

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

Читайте так же:  Статья 29 закона «о защите прав потребителей» обнаружение недостатков при выполнении услуги

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Пресса о ВАС РФ

Договор купли-продажи будущего имущества может быть заключен до регистрации права собственности продавца

Законодательство допускает куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Это актуально для объектов недвижимости, когда, например, необходимо продать объект, право собственности на который еще не зарегистрировано. Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным. Посмотрим, какими нормами суды обосновывают то, что право собственности продавца должно быть зарегистрировано на момент заключения такого договора, а какие нормы это опровергают.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре.

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 «№» 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Читайте так же:  Частные жалобы обжалуем судебные акты

И только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации госрегистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Исходя из этого некоторые суды делают вывод, что если право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то это является нарушением ст. 209 ГК РФ. Следовательно, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не имеет права им распоряжаться, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства.

К такому выводу пришел, в частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 25.11.2008 «№» Ф09-8774/08-С6.

Однако Президиум ВАС РФ отменил это решение, встав на защиту прав покупателя по сделке. Он указал на положение п. 1 ст. 549 ГК РФ, в силу которого по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

С учетом этого Президиум ВАС РФ заключил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 «№» 1395/09).

Этот вывод некоторые арбитражные суды стали использовать в своей судебной практике. Например, на него ссылался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлениях от 10.12.2009 по делу «№» А032262/2009 и от 12.11.2009 по делу «№» А27-5127/2009.

В отношении договора купли продажи будущей недвижимости с такой позиции разрешил дело ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20.11.2001 «№» Ф04/3601-1224/ А45-2001 и Поволжского округа в постановлении от 29.04.2008 по делу «№» А55-15730/07.

Однако ФАС Уральского округа в постановлении от 06.05.2009 «№» Ф09-2764/09-С6 опять сделал иной вывод. Опираясь именно на ст. 131 и 209 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным как не соответсвующий требованиям данных статей.

Очевидно, что отсутствие единого подхода к решению данного вопроса в судебной практике требует разъяснений Высшего арбитражного суда РФ. И будем надеяться, что скоро они появятся, ведь в настоящее время в ВАС РФ подготовлен проект постановления Пленума ВАС РФ, в котором затронуты некоторые вопросы, связанные с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости.

В частности, в проекте разъясняется, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли продажи будущей вещи).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При этом Пленум ВАС РФ отмечает, что в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, с принятием проекта постановления Пленума ВАС РФ арбитражная практика будет формироваться единообразно.

Экономика и жизнь, Москва, 03.11. 2010 06:00

Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости

Одним из важнейших элементов сделки купли-продажи недвижимости является подготовка договора купли-продажи. Юридический отдел АН «Держава» предлагает Вашему вниманию: Основные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, составленному в простой письменной форме.

Договор купли-продажи недвижимого имущества совершается в письменной форме. Нарушение условия о письменной форме договора и в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет за собой недействительность сделки.

Вступивший в силу Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ исключил необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества, но в случае, предусмотренном соглашением сторон, может быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 163 Кодекса). Правильное оформление договора купли-продажи недвижимого имущества избавляет заинтересованных лиц от последствий возможных злоупотреблений, часто имеющих место при совершении сделок с недвижимым имуществом. Так, договор купли-продажи недвижимого имущества по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Примерный договор с перечислением вариантов условий, включаемых в договор.

Читайте так же:  Порядок покупки квартиры в ипотеку

Даются рекомендации (с приведением редакций) по формулировкам условий договора, с пояснениями к ним и правовым обоснованием оснований для таких формулировок — статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

1. Наименование, где и когда заключен договор

1.1 Наименование договора: Договор купли-продажи

1.2 Место совершения договора__________ (город, поселок, иное)__________________

1.3 Дата совершения договора ___________(число, месяц, год — прописью)____________

2. ФИО, наименование сторон договора
(Примерный образец)

Мы, нижеподписавшиеся, (полностью ФИО, число, месяц, год рождения), проживающий(-ая) по адресу: _________________, именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и (полностью ФИО, число, месяц, год рождения), проживающий(-ая) по адресу: ___________________, именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Примечание: Договор может быть совершен одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законе либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст.182 ГК РФ). При этом в договоре должны быть указаны представители и лица, за которых они действуют.

Вариант 1. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ) и в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48

Вариант 2. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ) и в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48

Вариант 3. От имени гражданина может действовать иное лицо на основании надлежащим образом оформленной доверенности (ст.185 ГК РФ), при этом в договоре указывают следующее: Подробности по тел. 48-85-48

Видео (кликните для воспроизведения).

Во избежание нежелательных последствий участники подписания договора (представители сторон) должны представить друг другу документально оформленные на их имя полномочия на право подписания договора и желательно приложить к договору соответствующие документы, подтверждающие полномочия подписывающих договор лиц (свидетельство о рождении, доверенность).

3. Предмет договора и принадлежность его Продавцу.

3.1 Предмет договора

Предмет договора должен быть указан полностью. Например: квартира, комната в квартире, жилой дом, земельный участок, садовый дом, доля в праве на квартиру, доля в праве на комнату в квартире, доля в праве на жилой дом, доля в праве на земельный участок, доля в праве на садовый дом. Предмет договора должен быть описан в договоре так, что дало бы возможность однозначно определить объект среди иных (например, указание на назначение, площадь, кадастровый (условный) номер, иное) (ст. 432 ГК РФ). При этом стороны могут указать все характеристики объекта недвижимости в соответствии с документами учета и со ссылкой на данный документ. Подробности по тел. 48-85-48

В соответствии со ст. 273 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных законом. И наоборот, не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу на праве собственности. В связи с этим в предмете договора необходимо указание как на земельный участок, так и на объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке. И в случае продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости (садовым домиком, жилым домом и иными постройками) возможно указание следующего: Подробности по тел. 48-85-48

3.2. Основания принадлежности предмета договора «Продавцу».

3.2.1 Отчуждаемая квартира (жилой дом, земельный участок, иное) принадлежит Продавцу на праве собственности на основании (далее документ-основание) (например, основание: свидетельство о праве на наследство), выданное _______нотариусом (указание населенного пункта, например, г. Омска, фамилия и инициалы нотариуса) ____по реестру № ___, право собственности зарегистрировано в Регистрационной палате «__»_______200_ г. (В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец обладает правом собственности: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, договор о передаче в собственность граждан жилых помещений. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа (наименование, дата, кем выдан, ссылка на данные о государственной регистрации.)

3.2.2 На момент заключения договора квартира (жилой дом, земельный участок, иное) принадлежит Продавцу на праве собственности, со слов Продавца квартира не заложена, не арестована, не является предметом исковых требований третьих лиц. (Необходимость включения данного условия вызвана соблюдением требования ст. 460 ГК РФ о том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неуказание на наличие каких-либо ограничений на имущество в договоре является основанием к отказу в государственной регистрации (абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

4. Цена договора и порядок расчетов.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ). Цена договора купли-продажи, порядок осуществления расчетов между сторонами определяется по соглашению сторон — возможно указание на срок исполнения (до подписания договора, после подписания, частями в течение определенного периода времени и т.д.), место исполнения(ст.ст. 314, 316 ГК РФ). Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество — в месте нахождения имущества.

1. Цена по договору и порядок расчетов

1.1 Квартира (жилой дом, земельный участок, иное) сторонами оценена в сумму_____(цифрами и прописью) рублей. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Читайте так же:  Документы и требования при оформлении субсидии от государства на квартиру

1.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).

Вариант: Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Вариант: Расчет между сторонами производится в день подписания договора в месте нахождения недвижимого имущества. Подробности по тел. 48-85-48

1.3. Во исполнении условий настоящего договора Продавец обязуется передать отчуждаемую квартиру в собственность Покупателя, а последний обязуется принять и выплатить Продавцу согласованную между ними сумму в порядке и срок, установленный договором. Стороны могут предусмотреть в договоре условие о порядке передачи объекта недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Например, Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома, земельного участка, иного) «Продавцом» и принятие ее (его) «Покупателем» осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство «Продавца» передать квартиру (жилой дом, земельный участок, иное) «Покупателю» считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст. 558 ГК РФ)

Указанная квартира (жилой дом, часть квартиры или жилого дома) продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением.

Если квартира не свободна от проживания третьих лиц и в ней остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования квартирой на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Подробности по тел. 48-85-48

Ниже приведенный перечень условий является только рекомендацией (ориентиром), и стороны конкретного договора по своему желанию могут включать нижеприведенные условия, сократить их количество, не включать или наоборот расширить иными условиями применительно к отношениям сторон и согласованными между ними.

2. Иные положения

2.1. Расходы по оформлению настоящего договора несет — ______, а расходы по регистрации — ______.

2.2. Квартира (жилой дом, земельный участок, иное) до подписания договора осмотрена. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемого объекта недвижимости не имеет.

2.3. Сторонам известно о следующих положениях закона:

  • недействительность сделки с момента ее заключения, если стороны имели целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ),
  • возможность предъявления иска о признании сделки недействительной в случае совершения ее под влиянием обмана, насилия, угроз, вследствие стечения тяжелых обстоятельств в течение года со дня прекращения насилия, угроз, получения стороной сведений об иных обстоятельствах (cт.cт. 179, 181 ГК РФ),
  • возможность расторжения договора по иску заинтересованных лиц, чьи интересы нарушены совершением настоящей сделки (cт.cт. 256, 292 ГКРФ),
  • невозможность ссылаться на иные документы и требовать исполнения условий сделки, согласие сторон по которым не достигнуто в рамках настоящего договора (ст. 432 ГКРФ).

2.4. Переход права и право собственности «Покупателя» подлежат государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договоры купли-продажи государственной регистрации не подлежат и считаются заключенными в момент подписания договора, и в них возможно указание следующего: Переход права и право собственности «Покупателя» подлежат государственной регистрации.

2.5. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

2.6. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора определяется в соответствии с действующим законодательством.

2.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, но, как минимум, в количестве, равном числу сторон договора, либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора купли-продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) (п.1 ст.13, п.1 ст.17, п.5 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Подписи сторон:
Продавец _______________(Подпись, ФИО полностью)
Покупатель _____________(Подпись, ФИО полностью)
Договор, составленный на нескольких листах, должен быть прошит.

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Видео-сюжеты
от ведущих специалистов
агентства «Держава»

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор продажи недвижимости — договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателю) недвижимое имущество.

Недвижимым имуществом являются земельные участки, здания, сооружения, квартиры, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Право собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключение составляют договор продажи жилых помещений

и договор купли-продажи предприятия, так как они подлежат государственной регистрации, которая проводится специальным учреждением юстиции по местонахождению недвижимого имущества.

При купле-продаже недвижимости момент заключения договора и момент перехода права собственности на нее не совпадают.

До регистрации перехода права собственности покупатель, получив предмет договора, не вправе им распоряжаться, а продавец теряет право распоряжаться этим имуществом.

При покупке недвижимости покупатель одновременно с приобретением права собственности приобретает соответствующие права на земельный участок.

В случае, если продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе продать его либо передать покупателю на праве аренды или пользования. Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу.

При продаже недвижимого имущества указываются его местоположение, наименование, назначение и площадь. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Цена продаваемой недвижимости определяется по соглашению сторон. При необходимости стороны поручают определение цены оценщикам.

Соглашение о ценеили о ее изменении заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность сделки.

Исполнение договора состоит из:

1)подписания сторонами передаточного акта или

2) вручения имущества покупателю.

Стороны могут отказаться от составления передаточного акта, оговорив, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица или момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.

Читайте так же:  Генеральная доверенность на недвижимость и ее срок действия

Ответственность за рискслучайной гибели или случайного повреждения имущества до государственной регистрации права собственности несет собственник

Продавец вправе потребовать оплаты недвижимости, процентов и убытков, если покупатель принял имущество, зарегистрировал переход права собственности, но отказывается оплатить недвижимое имущество.

Особый характер недвижимости предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер, но не менее двух лет. Договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Учись учиться, не учась! 10214 —

| 7800 — или читать все.

Принципы заключения договора купли продажи недвижимости

Договор— соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Примечание: Переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации .

Как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 N14-исх/10925-ГЕ/13 с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.

Примечание: С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

Ситуация: Собственник продал недвижимость, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?

[2]

Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи,

невозможен. Это подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

[1]

Примечание:

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого было передано имущество. Другие же покупатели имеют право требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора.

К доказательствам передачи имущества может относиться:

  • Акт приема-передачи, подписанный сторонами
  • Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
  • Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.
  • Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости

Если одна из сторон сделки отказывается от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

Примечание: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд должен установить:

  1. Наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
  2. Факт уклонения ответчика от совершения действий по такой регистрации.

К уклонению от совершения государственной регистрации перехода права собственности относится:

  • Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости
  • Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов

Таким образом:

Во-первых, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ

Видео (кликните для воспроизведения).

Во-вторых, сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.

Источники


  1. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.

  2. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.

  3. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.
  4. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.
Принципы заключения договора купли продажи недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here