Право преимущественной покупки

Самое важнее по теме: "Право преимущественной покупки" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 250 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 250 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

  • приватизации;
  • наследования;
  • покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

[3]

  1. Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
  2. Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
  3. Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
  4. Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
  5. В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

  • когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
  • когда имущество реализуется через публичные торги.

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело. И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Читайте так же:  Какой штраф за езду без страховки

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют совладельцы. Преимущественное право покупки заключается в том, что при продажи доли в общей долой собственности, совладелец пользуется недвижимого имущества пользуется преимуществом перед другими лицами, не являющимися совладельцами.

Преимущественное право покупки действует только случаях, когда доля продается постороннему лицу. Если доля продается совладельцу недвижимого имущества в общей долевой собственности, остальные совладельцы имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, не имеют.

Если приобрести отчуждаемую долю пожелают несколько участников долевой собственности, то кому из них продать долю решает продавец.

Уведомление лиц пользующихся преимущественным правом покупки о продажи доли

Чтобы соблюсти преимущественное право покупки продавец доли обязан уведомить в письменной форме остальных совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий, на которых продается доля.

В таком уведомлении должен быть указан адрес, по которому находится объект недвижимости, кто является сособственником отчуждаемой доли, цена по которой продается доля, а также иные условия сделки.

Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим продавцу представить доказательства надлежащего уведомления совладельца о продаже доли и условий сделки в определенное время.

На практике применяются следующие способы уведомления:

  1. Отправление писем совладельцам через нотариуса.
  2. Заказной телеграммой ( с уведомлением), направляемой продавцом. При этом на почте продавец должен получить заверенную копию телеграммы. Отправить уведомительную телеграмму должен сам продавец. Если такую телеграмму направляет риелтор, или сотрудником компании, то должно быть письменное согласие продавца на направлении такого уведомления, поскольку такая информация является конфиденциальной.
  3. Личное уведомление продавцом совладельцев с отобранием собственноручной расписки совладельца и записью об ознакомлении с уведомлением.
  4. Получение нотариального заявления совладельца об отказе от покупки доли на условиях продавца.

Нередко, по разным причинам, совладельцы чинят препятствия в продажи доли и уклоняются от получения уведомления продавца. Если такой совладелец отказывается получить телеграмму, необходимо, чтобы почтальон сделал отметку, что адресат уклоняется от получения телеграммы, только в этом случае будет считаться, что совладелец уведомлен о продаже.

Однако, в соответствии со ст.250 ГК РФ извещение должно быть сделано самим продавцом в письменной форме, а потому есть основание считать, что извещение телеграммной, устно, СМС, электронной почтой не будет являться надлежащим уведомлением.

Если совладелец является несовершеннолетним или недееспособным, то уведомление должно быть направлено в орган опеки и попечительства и опекунам.

Если продавцу неизвестно место нахождения участника долевой собственности, уведомление должно быть направлено по его последнему известному месту жительства. Кроме того, продавец должен иметь доказательства, того, что он принимал меры к установлению места жительства совладельца, например, адресные справки, справки муниципальных и налоговых органов о наличии задолженности у этого совладельца по уплате налога на эту недвижимость и др.

Статья 24 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет, что при продаже доли недвижимости постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо приложит документы, подтверждающие письменное уведомление продавцом всех совладельцев или их отказ от покупки доли. В случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если такие документы не приложены, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию до месячного срока с момента извещения продавцом всех совладельцев, если на момент регистрации месячный срок не истек.

Если надлежащим образом уведомленные совладельцы не дадут ответ на предложение продавца совершить покупку доли в месячный срок с момента получения уведомления, то считается, что они надлежащим образом уведомлены.

Когда совладелец пытается затянуть время, он заявляет, что согласен купить отчуждаемую долю на условиях продавца, но сам впоследствии этого не делает. В таких случаях этому лицу необходимо направить вторичное уведомление в котором следует указать, что для оформления сделки покупатель должен явиться к конкретному нотариусу в конкретное время с денежной суммой подлежащей уплате по договору. В случае его неявки сделка будет заключена с другим лицом.

Преимущественное право покупки при продажи комнаты в коммунальной квартире

В соответствии со ст.42 ЖК РФ преимущественное право покупки должно быть соблюдено и при продажи комнаты в коммунальной квартире. То есть, владельцы остальных комнат квартиры пользуются преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты.

В соответствии с этой нормой ЖК РФ продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить владельцев иных комнат о продаже комнаты. Порядок уведомления других собственников комнат в коммунальной квартире и срок ответа на него тот же, что и при продажи доли.

Последствия несоблюдения преимущественного права покупки.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет последствия нарушения преимущественного права покупки. В указанной норме говориться, что заинтересованный совладелец может в трехмесячный срок требовать по суду перевода на него прав и обязанностей покупателя. Этот срок является специальным сроком исковой давности, по истечении которого на судебную защиту можно не рассчитывать.

В таких случаях совладелец подает исковое заявление в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Такое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из стоимости проданной доли. По предложению судьи истец в ходе подготовки по делу должен внести на депозитный счет судебного департамента или суда денежную сумму достаточную для покрытия расходов покупателя на покупку доли, то есть, покупную цену, расходы по уплате пошлины, сборов и иные связанные с оформлением сделки расходы. Обеспечить права покупателя можно наложением ареста на счет истца в банке. Если истец этого не сделает, то это будет основанием для суда для отказа в иске. Ответчиками по иску будет продавец и покупатель, третье лицо регистрирующий орган.

Читайте так же:  Что такое судебные расходы в гражданском процессе

При удовлетворении требований истца на него переводятся все права и обязанности покупателя, переход права собственности на долю регистрируется в органе государственной регистрации.

Право преимущественной покупки

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое «ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ» в других словарях:

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — (pre emption rights) Принцип законодательства компаний, в соответствии с которым любые новые акции, выпущенные фирмой, должны быть в первую очередь предложены уже имеющимся у нее акционерам как ее законным владельцам. Чтобы деятельность компании… … Словарь бизнес-терминов

Преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. См … Финансовый словарь

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).… … Юридический словарь

Преимущественное право покупки — (англ. preference of purchasing) право участников долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая … Энциклопедия права

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.… … Юридическая энциклопедия

преимущественное право покупки — — [http://www.eionet.europa.eu/gemet/alphabetic?langcode=en] EN pre emption The right of first refusal to purchase land in the event that the grantor of the right should dec >Справочник технического переводчика

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — в соответствии со ст. 253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных… … Юридический словарь современного гражданского права

Преимущественное право покупки — 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи … Официальная терминология

преимущественное право покупки — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).… … Большой юридический словарь

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ — право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.… … Энциклопедический словарь экономики и права

Преимущественное право покупки

Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 Гражданского кодекса РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила преимущественного права применяются также при отчуждении доли по договору мены. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

Читайте так же:  Как узнать номер своего участкового по адресу

Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель — постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо, не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.

Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой — офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.
Срок действия оферты — один месяц с момента ее получения — установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной.

В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения и по завещанию. Эта норма возражений не вызывает в связи с лично — доверительным характером упомянутых сделок. Но из сопоставления ст. ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное право покупки не применяется и в тех случаях, когда собственник доли продает свою долю одному из других сособственников.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что такое преимущественное право покупки доли и как его обойти?

Недвижимость считается общей, если она принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким. Но ещё есть и долевая, совместная собственность. Доля в квартире – это так же доля в праве собственности на тот или иной объект.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

О сути понятия преимущественного права покупки

Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством. Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.

Хотите продать квартиру, тогда сначала ее надо оценить, а как это сделать — узнайте тут.

Это необходимо сделать для защиты прав обеих сторон. После данного действия продавец уверен, что другие собственники не имеют ничего против, и не претендуют на долю.

У кого есть преимущественное право на покупку

Оно есть у всех, кто оформлял долевую или совместную собственность на тот или иной объект. У других лиц, даже близких родственников и друзей оно отсутствует. Главное – получить согласие в письменной форме на отказ от этого права. Либо согласие на приобретение доли, при наличии возможности.

Что такое право преимущественной покупки, смотрите в этом видео:

В каком порядке надо сообщить собственникам о продаже

Получение согласия на продажу осуществляется несколькими способами.

  • Поговорить лично со всеми владельцами, чтобы получить ответ.
  • Направить уведомления в письменной форме.

Если владельцы не против, то отказ от права тоже оформляется письменно, с обязательным заверением у нотариуса. После этого можно сразу начать поиск покупателей, а не ждать месяц, как в других ситуациях.

Как составляется уведомление о продаже доли

Уведомление составляется в простой письменной форме, строгие требования к этому документу в законодательстве отсутствуют.

Обязательное требование – ссылка на статью 250 ГК РФ. Именно эта статья описывает характерные черты для преимущественного права покупки у других собственников. Надо указать, что часть квартиры можно приобрести за цену, которая указана в самом сообщении.

Образец уведомления можно скачать тут.

Конец документа должен сообщать, что у каждого из собственников преимущественное право сохраняется на срок минимум до 30 дней. Если за это время не придёт ни отказа, ни соглашения – объект недвижимости можно свободно передавать другим лицам.

Продажа доли в квартире третьим лицам

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

Возможность обхода преимущественного права

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

  1. Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
  2. Данное право недопустимо уступать другим людям.
  3. Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
  4. Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
  5. Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
  6. Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

  • Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
  • Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.
  • Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
  • Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.
Читайте так же:  Доверенность на расторжение договора аренды земельного участка

Что такое имущественный вычет и как его получить, вы узнаете по ссылке.

В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки. Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

  1. Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
  2. Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.

Какие риски связаны с приобретением доли в квартире

Чаще всего обман происходит при заключении договоров дарения. Это делается для того, чтобы избежать дополнительной платы за комиссии. Дарение относится к безвозмездным способам передачи имущества.

При оформлении генеральной доверенности на продажу квартиры, нужно не забывать о ее минусах — подробности тут.

Покупатель остаётся беззащитным, если в договоре выявляются какие-либо ошибки, либо появляются неизвестные совладельцы, зарегистрированные лица. Если договор признают недействительным, вернуть по нему ничего нельзя. Если покупатель умрёт, то его подарок может быть возвращён наследникам продавца.

Стоимость доли не может быть равна рыночной цене целой квартиры. Этот показатель неизбежно снижается из-за большого количества рисков, самого факта проживания с другими людьми. Риски покупателя связаны и с правилами пользования общим имуществом.

Схема отказа в праве преимущественной покупки.

И необходимостью налаживать нормальные взаимоотношения с теми людьми, которые находятся рядом. Какими бы неприятными они ни были.

Какие документы понадобятся для регистрации сделки

Она станет невозможной без:

  1. Документах, подтверждающих внесение задатка.
  2. Свидетельства о регистрации, которое было выдано ранее.
  3. Выписки из домовой книги.
  4. Выписок из ЕГРП и заключения из БТИ вместе с техническим паспортом.
  5. Согласия со стороны супруга или супруги. Это актуально при оформлении не долевой, но совместной собственности.
  6. Свидетельства о браке и других бумаг для подтверждения семейного статуса.
  7. Документов о прохождении инвентаризации.
  8. Постановления на выделение долей, либо ранее заключенного договора, подписанного с прежним собственником.
  9. Договора на покупку и продажу.
  10. Паспортов сторон вместе с паспортными данными.

О продаже долей в однокомнатных квартирах

Что можно делать с долей в квартире, расскажет это видео:

[1]

Обычно такие доли интересны только тем, кто профессионально занимается перекупом. Таким людям легко найти компромисс с покупателями, у них есть определённые связи. Они стараются выкупить весь объект целиком. И после этого провести продажу объекта в целом виде. Эти сделки считаются наиболее выгодными.

Главное – заранее узнать, как другие собственники относятся к совершению возможной сделки. Лучше потребовать нотариального оформления отказов от права преимущественной покупки. Во многих ситуациях это помогает сэкономить время.

Квартира находится в долевой собственности, каким образом ее можно продать, вы узнаете здесь.

Проблем не возникает у тех, кто продаёт доли небольшого размера. Потому важно заранее определиться с этим фактором. И, опять же, поинтересоваться, что другие собственники думают по этому поводу. Иногда с ними всё-таки удаётся найти компромисс без создания конфликтных ситуаций.

[2]

Всегда можно найти схемы с максимальной выгодой для всех, кто заинтересован в продаже доли. И получении прибыли, хотя бы частичной.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

Содержание:

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Читайте так же:  Во сколько лет получают новый паспорт 20 или 45 – время паспорт поменять

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
  • Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
  3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
  4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
  5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
  6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента
  7. Копии искового заявления для ответчика и третьего лица

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

5 комментариев

Здравствуйте. Моя 1/2 квартиры находится в другом городе. Допустим, я сейчас направлю второму собственнику предложение с ценой, и он согласится купить. Но в другой для оформления сделки я смогу приехать только через год. Или я должна в течение 30 дней с момента уведомления второго собственника продать ему долю?

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте! Если сособственник квартиры согласен на покупку вашей доли, то дополнительно извещать его о продажи доли нет необходимости. Закон устанавливает месячный срок только для покупателя доли. Поэтому провести сделку по продажи доли другому сособственнику вы можете в любое время.

Источники


  1. Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.

  2. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.

  3. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
  4. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
Право преимущественной покупки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here