Права и обязанности управляющей компании

Самое важнее по теме: "Права и обязанности управляющей компании" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Управляющая компания многоквартирного дома

Почти повсеместно в России вводится практика управления жилищными комплексами с помощью управляющей компании.

Но незнание регулирования отношений между жильцами многоквартирного дома и компанией приводит к множеству разногласий.

Проведение конкурса

Выбор управляющей организации производится на открытом конкурсе. Жильцы, как до конкурса, так и в его ходе, имеют право выбирать претендента на собрании дома, а также выбирать победителя.

Чтобы подать попасть в конкурс, необходимо иметь документы, удостоверяющие, что претендент является индивидуальным предпринимателем или юрлицом. Каждый из претендентов борется за право управления данным многоквартирным домом.

Объектом торгов, выступает стоимость всех работ, которые будут необходимы для ремонта и содержания дома. Учитывается как цена работ, обязательных к проведению, так и цена вспомогательных услуг.

Организатор указывает фиксированную цену. Обычно, конкурс выигрывает та организация, которая предлагает наиболее широкий спектр услуг на эти деньги. Помимо этого, в документах конкурса обязательно указывается объем работы, сроки выполнения и качество обслуживания. Организатор должен определить цену отдельно для каждой вспомогательной услуги.

Если речь идет о новом доме, то в течение трех недель, после начала его эксплуатации, местный совет или любой другой орган самоуправления должен разместить объявление о проведении конкурса на своём сайте и в районе указанного дома. Спустя сорок дней, после этого, организатор начинает конкурс.

На протяжении десяти дней от окончания конкурса, организатор уведомляет жильцов об итогах и всех условиях договора управления. Договор будет заключаться по отдельности с каждым жильцом или владельцем, если их больше половины от всех жильцов.

Основанием для открытия конкурса является также потеря лицензии предыдущей управляющей компании. В течение двух недель после извещения о потере лицензии, должно быть созвано собрание жильцов дома для определения способа управления домом. Если способ не определили или жильцы не смогли провести собрание, открывается конкурс.

Победа в конкурсе

Владельцы жилья многоквартирного дома могут не договориться о том, как дом будет управляться по следующим причине:

• несостоявшегося собрания;
• нереализованности принятого решения;
• того, что повторное собрание не состоялось, когда первое было признано судом несостоявшимся.

Кроме того, если большая часть жильцов не заключила договор, не предоставила требуемые документы или не заключила договора управления, также принимается решение о повторном конкурсе.

Когда победитель конкурса точно определен, он должен предоставить организатору проект договора управления с подписью в течение десяти дней. А с момента подачи, в течение еще двадцати дней, проект договора должен быть предоставлен жильцам для подписания.

Если же победивший не сделал этого, считается, что он уклонился от выполнения условий конкурса и передает возможность победы другим участникам.

Победу в этом случае получит участник, который предоставил наибольший объем работ на выбранную сумму после победителя. Если же и второй победитель уклоняется от подписания договора, организатор имеет право принудить его к выполнению обязательств через суд.

Если же победителем стал единственный участник конкурса, и он уклоняется от обязательств, организатор также имеет право обратиться в суд и, по крайней мере, возместить финансовые убытки.

Форма отчетности УК

Требование отчетности жильцами многоквартирного дома вполне закономерно. Если управляющая компания отказывается предоставлять отчет, жильцы вправе потребовать его руководствуясь Постановлением Правительства Российской Федерации №491.

На протяжении пяти дней с дня требования, управляющая многоквартирным домом организация обязана предоставить документ, содержащий:

• полный перечень работ;
• объем работ;
• сроки предоставления услуг;
• расценки;
• текущую стоимость ремонтных работ;
• стоимость технической поддержки дома;
• стоимость обслуживания придомовой территории;
• стоимость санитарного обслуживания дома.

Но это только самый основной список. Отчет предоставляется за прошедший год (в конце года обслуживания). Отчет ведется не только перед жильцами, но и перед другими контролирующими органами. Кроме того, компания должна предоставить план работ на будущий год с максимально детальным описанием и стоимостью.

Ранее этот отчет мог иметь свободную форму и предоставляться хоть в виде повествования. Но сейчас принят «Стандарт оформления информации» согласно которому, отчет будет содержать только достоверную информацию о полном объеме предоставленных услуг, а также о том, что из первоначального плана не было выполнено или было выполнено не полностью по каким-либо причинам. Итоги подбиваются каждый год в первом квартале.

Кроме того, в годовом отчете указываются тарифы на коммунальные услуги, цены на обслуживание всех сфер дома, задолженность жильцов за коммунальные услуги, а также задолженность управляющей организации в РСО.

План на будущий год является второй частью отчетности. Он должен включать вопросы снабжения ресурсами, улучшения жилищных условий, качества проживания, внешнего вида, технического и санитарного состояния многоквартирного дома.

Функции управляющей организации

Жилищный кодекс РФ определяет необходимость заключения договора об управлении многоквартирным домом. Существует также понятие обслуживания дома. При этом, оба эти момента могут выполнять разные организации и потому их следует разграничить.

Управляющая организация выступает регулятором, переходным звеном от обслуживающих предприятий к жильцам и наоборот.

В обязанности управляющей организации входит:

  • техническое обслуживание общего имущества и коммуникаций;
  • предоставление ресурсов;
  • обслуживание придомовой территории;
  • ремонт здания, коммуникаций и механизмов;
  • перестройка, пристройка или надстройка;
  • строительство дома на месте прежнего.

Компания призвана осуществлять и предоставлять полный контроль при исполнении всех перечисленных обязательств. Предоставление услуг не может обойтись без ведения бухгалтерии и оплаты жильцами предоставленных услуг.

Но компания может самостоятельно принимать оплату или переводить ее на счет обслуживающей организации, выступая контролирующим звеном. Также должны быть предусмотрены и вспомогательные услуги (охрана, видеонаблюдение и прочее).

Но есть функции, которые должна выполнять исключительно управляющая компания, как конечная инстанция. Это касается определения кадастрового номера, определение долей собственников в общедомовой собственности, определение параметров общедомовых коммуникаций.

Таким образом, управляющая организация – ответственное лицо, которое обязано соблюдать стандарты предоставления услуг и выступать доверенным лицом жильцов перед лицом обслуживающих организаций.

Функции обслуживающей организации

В отличие от управляющей, обслуживающая организация не должна представлять ничьих интересов, кроме своих собственных. С первой она заключает контракт на предоставление услуг.

Читайте так же:  Задолженность по судебным приставам как узнать и проверить

Обслуживающих организаций может быть и несколько, как чаще всего происходит. Одна из них, предоставляет услуги ресурсоснабжения, другая – вывоза мусора, третья – уборки общедомовой территории и так далее.

Таким образом, работы, выполненные обслуживающей организацией, указываются в отчете управляющей организации, а, значит, и акты приемки работ тоже выполняются управляющей организацией.

Права по выбору обслуживающей компании также принадлежат УК. Выборы могут проходить либо как конкурс, либо же компания и обслуживающая организация работают вместе давно, по долгосрочному контракту.

Из этого следует, что структура компании имеет следующую иерархию.

  1. Обслуживающие предприятия представляют исключительно свои интересы и заключают договор о предоставлении услуг по выбранному объекту УК.
  2. Последняя, в свою очередь, является посредником и контролером, который представляет интересы жильцов.

Иногда, структура может быть более простой, когда УК имеет дочернее предприятие по обслуживанию, то есть, по факту, сама же и обслуживает дом.

Расторжение договора

Компания, управляющая многоквартирным домом, может отказаться от дальнейшего предоставления услуг и управления домом. Основать отказ правомерно можно на том, что одна из сторон не выполняет предписанные договором обязательства, причиняя убытки другой стороне.

Кроме того, отказ от управления многоквартирным домом может быть основан на изменении условий, при которых изначально предусмотренные услуги не могут быть оказаны.

Отказ может быть выполнен в одностороннем порядке при согласии собственников. Совет жильцов или собственников принимает решение о том, чтобы одобрить отказ, в противном случае, обслуживающая организация может обратиться в суд.

Чтобы обосновать свой отказ, компания должна подготовить документ с перечнем причин разрыва, согласно закону. Затем готовится внеплановый отчет о полном объеме работ по управлению домом.

За месяц до оглашения отказа, компания обязана уведомить жильцов. Это делается по той причине, чтобы жильцы могли созвать совет и провести новые выборы заранее, либо организовать конкурс.

Затем, компания уведомляет жилищную инспекцию и органы местного самоуправления с аргументацией приведенных причин и, вплоть до даты прекращения обслуживания, должна предоставлять все услуги, указанные в первоначальном договоре с жильцами.

Отказ от управления многоквартирным домом является обоснованным в тех случаях, когда:

  • собственники имеют большую задолженность по коммунальным услугам;
  • нарушают права сотрудников компании во время работ по обслуживанию и управлению домом;
  • собственники нарушают правила договора;
  • некорректно себя ведут;
  • задерживают выплаты по содержанию дома и территории.

Если компания отказалась

Когда компания официально объявила свой отказ, жильцы должны созвать совет, на котором будет решаться вопрос о новом управлении. Совет может постановить самостоятельное управление домом, а может выбрать способ управления компанией.

В последнем случае, жильцы оповещают органы местного самоуправления о том, что объявляется конкурс (чтобы кандидаты могли предоставить свои кандидатуры).

Чтобы совет дома считался полноправным, на нем должны присутствовать более половины жильцов. Кандидатуру выбирает совет из тех, кто полностью описал перед жильцами их права и обязанности перед компанией, права и обязанности самой компании, спектр ее услуг и их стоимость.

Если совет включал меньше половины жильцов, его участники не имеют права принимать решение и должны перенести совет на другой день. Конкурс может быть объявлен только полноправным собранием. Если по факту кворума ни одна компания не получила более половины голосов, совет снова переносят на другой день.

После этого, организация, объявившая свой отказ, должна передать компании, выигравшей конкурс, права управления домом, отчет о финансовых тратах и всех средствах, которые имеются на счетах.

Жильцы могут обратиться в старую компанию для того, чтобы им предоставляла услуги та же обслуживающая организация, что работала с УК или те же подрядчики.

Заключение

Компания, управляющая домом, может выбираться на основании конкурса или совета дома. Жильцы выбирают только компанию, которая контролирует предоставление услуг, так как структура УК не всегда включает организации обслуживания.

[1]

За качество обслуживания и стандарты услуг отвечает УК. Организация правомерно может составить отказ от обслуживания и управления, если нарушены правила договора или предоставление услуг невозможно по каким-либо причинам.

Отказ могут составить и жильцы по тем же причинам или по причине предоставления некачественных услуг.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома

Для обычных жильцов многоквартирного дома информация о правах и обязанностях управляющей компании покрыта тайной. Их знания ограничиваются лишь тем, что такая существует и на ее счет каждый месяц перечисляются деньги из графы квитанции квартплаты «За содержание жилья».

Что происходит дальше остается лишь гадать. А ведь организация должна отчитываться о своих расходах на улучшение качества обслуживания домов перед людьми, выполнять взятые на себя обязательства и тратить деньги собственников на действительно необходимое.

Возможно ли это на самом деле?

Права и обязанности управляющей компании по содержанию домов четко определены в договоре, заключенном между жилищно-коммунальной организацией и собственниками.

Заключение договора

Перед подписанием соглашения с обслуживающей УК, все соседи дома должны быть ознакомлены с его главными положениями. После прочтения документа, при согласии обеих сторон, жильцы и представитель коммунальщиков подписывают его. Каждому достается копия договора в электронной форме. Это в идеале.

На самом же деле, большинство управляющих компаний практикуют подписание только одного экземпляра соглашения, который увозят с собой, что нарушает права собственников.

В этом случае, все жильцы многоквартирного дома имеют права написать заявление в контору с просьбой выдать им дубликат. Это не простая формальность.

Отсутствие копии договора в будущем может вылиться в ряд неприятностей: невозможность контроля за деятельностью компании, проблемы с обращением в судебные инстанции из-за ненадлежащего качества оказания услуг.

Подробно про условия соглашения можно почитать в статье 162 Жилищного кодекса, куда входит описание данных отношений, права и обязанности сторон. Там определен минимальный набор услуг по содержанию домов, оказываемый управляющей компанией.

По взаимному желанию он может быть дополнен. Условия одинаковы для всех собственников квартир многоквартирного дома. Их обсуждение и последующее одобрение происходит на общем собрании жильцов и собственников торговых точек, расположенных в многоэтажке. Решение принимается простым большинством голосов.

Обязанности управляющей компании

На что же вправе рассчитывать собственники дома при заключении договора с жилищно-коммунальной организацией?

Читайте так же:  Жалоба на постановление гибдд содержание, способы и сроки подачи заявления

Основные обязанности перед жильцами, отраженные в соглашении.

Права управляющей компании

За соблюдение многочисленных обязанностей, жилищно-коммунальная организация дома вправе требовать от собственников следующее:

  • оплату предоставленных услуг в установленное время и в полном объеме (за нарушение этого пункта на назначенную сумму начисляются пенни);
  • не препятствовать доступу в квартиру работников жилищно-коммунальных служб, проверяющих электрические приборы, газовые плиты и счетчики (об их посещении должно быть уведомлено за несколько дней);
  • допуск к приборам учета собственники обязаны предоставлять один раз в полгода (в случае отказа, переданные показания не будут учитываться и платить придется по общему тарифу);
  • за систематическую неуплату коммунальных платежей обслуживающая организация имеет право приостановить оказание услуг (отключить электроэнергию, воду и т.д.) в случаях, прописанных в законе, и обратиться с исковым заявлением в суд.

Придомовая территория

В ведомость управляющей компании входит не только вся многоэтажка, но и придомовая территория. К ней относится земля, закрепленная за объектом. Оплата за содержание придомовой территории возлагается на собственников, а ответственность – на жилищно-коммунальную организацию.

К обязанностям УК в этой сфере относится:

  • вывоз мусора;
  • уборка;
  • облагораживание с помощью зеленых насаждений;
  • установка скамеечек, детских городков для удобства и развлечения жильцов.

Подробные действия управляющей компании по содержанию придомовой территории прописываются в договоре. За выполнением условий следят жильцы.

Организация работы управляющей компании

Деятельность жилищно-коммунальных организаций может осуществляться двумя способами.

[2]

  1. Управляющая компания представляет собой небольшую фирму с директором и несколькими менеджерами, которые занимаются документацией и решением насущных вопросов. В такой организации все работы по обслуживанию многоквартирного дома проводятся специально нанятыми подрядными службами. Ответственность за их действия полностью на коммунальной организации.
  2. Управляющая компания – жилищно-коммунальная организация со своим штатом рабочих и собственной специальной техникой, оказывающая полный спектр всех необходимых услуг по обслуживанию, эксплуатации и надлежащему ремонту помещения.

Отчет для жильцов

Обслуживающая организация, в обязательном порядке, должна предоставлять отчеты о проделанной работе. Жилищный кодекс Российской Федерации строго регламентирует это правило.

Письменный отчет необходимо предоставить жильцам в течение первого квартала следующего года, если в договоре между управляющей компанией и собственниками не прописано другого срока.

Отчет не может быть формальной отпиской, его содержание должно включать все основные направления деятельности по выполнению комплексных эксплуатационных услуг жилищно-коммунальной организацией.

Кроме информации за прошедший период, описывается и список планируемых работ на следующий год. Подробно описываются меры по улучшению условий проживания и облагораживанию придомовой территории.

Контроль собственниками работы УК

Жильцы платят немалые деньги за услуги по содержанию домов, предоставляемые управляющей компанией и вправе контролировать их качество. Эти права прописаны в Жилищном кодексе.

Они включает контроль за:

  • выполнением всех услуг из договора и их качеством;
  • завершенностью работ;
  • соблюдением всех возложенных на обслуживающую организацию обязанностей.

В 2010 году был принят закон на федеральном уровне, который обязал все управляющие компании предоставлять собственникам подведомственного жилья всю интересующую их информацию, касаемо проведенных работ (включая формирование цен на коммунальные услуги).

УК не выполняет свои обязанности. Что делать?

К сожалению, недопонимания между жильцами и управляющими компаниями в нашем обществе не редкость. Ненадлежащий ремонт, отсутствие реакции на систематические жалобы – все это причины недовольства деятельностью жилищно-коммунальных организаций.

Если жалобы к прямому руководству ни к чему не привели, стоит обратиться в вышестоящие инстанции: Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию.

В крайней ситуации пишите заявление в суд. В любом случае, первым шагом будет письменная претензия на имя управляющего обслуживающей организации. Полученный ответ станет доказательством вашей правоты в дальнейшем.

[3]

Представители Роспотребнадзора должны отреагировать на заявку и провести собственное расследование. Если возникнут новые обстоятельства, в результате которых откроются другие нарушения, дело может быть передано в прокуратуру или судебные инстанции.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для того, чтобы управляющая компания хорошо выполняла свои обязанности, используя все свои полномочия, жильцам необходимо разбираться во всей организации системы. Знание основных моментов и некоторых тонкостей, а также своих прав и обязанностей, поможет осуществлять нужный контроль в полном объеме.

Глава VIII. Деятельность управляющей компании (ст.ст. 38 — 41)

Глава VIII. Деятельность управляющей компании

>
Требования к управляющей компании
Содержание
Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (с изменениями и дополнениями)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Ответственность и обязанности управляющей компании

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Читайте так же:  Как сделать временную регистрацию по месту пребывания для граждан рф

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

  1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
  2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
  3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

  1. ЖК РФ.
  2. ГК РФ.
  3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
  4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
  5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

  • организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
  • организация хранения технической документации на здание;
  • проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
  • услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
  • информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
  • организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Ответственность управляющей компании

Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:

  • нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
  • нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
  • ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
  • непредоставление технических документов на здание;
  • нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.

К общедомовому имуществу относятся:

  • внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
  • несущие конструкции здания;
  • лестничные пролеты;
  • крыша, кровля;
  • общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
  • прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.

Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.

Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.

Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.

При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.

Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.

Содержание сетей и коммуникаций, которые находятся внутри личных объектов недвижимости, находится, согласно Жилищному кодексу РФ, в компетенции собственника.

Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.

Читайте так же:  Перспективы семьи вне брака как подать на алименты

Управдом (Управляющий многоквартирным домом)

Здравствуйте! В Российском жилищно-коммунальном хозяйстве сохраняется кадровый голод. Если дворников и сантехников кое-как еще хватает, то дефицит хороших управленцев сохраняется. И дело даже не в низкой зарплате. Престиж профессии утерян. Сегодня активные бабушки и отставные военные в роли управдомов уходят в прошлое. Им на смену пришли лицензированные управленцы. Именно им предстоит изменить отношение к такому важному и непростому делу как управление многоквартирными домами, создание в нем хорошего микроклимата, обеспечению бесперебойной работы всех его служб.

Управдомы кинематографа

Эта довольно неприметная должность неожиданно сделалась такой популярной, благодаря заявлению, ставшему крылатой фразой управдома из «Бриллиантовой руки». Варвара Сергеевна Плющ нисколько не сомневалась, что именно управдом – настоящий друг человека!

«Иван Васильевич меняет профессию» — эта замечательная комедия представила жителям Советского Союза еще одного управдома-общественника. Иван Васильевич Бунша. Мало кто запомнил его должность, но зато цитатами он так и сыпал: «Мы, цари, работаем без выходных» или «Очень приятно. Царь!»

А кто не знает управдома Москвы 20-х, товарища Швондера в экранизации повести Булгакова «Собачьего сердца».

Стихи и проза об управдоме

Можно только гадать, каким управдомом мог бы стать Остап Бендер, обаятельнейший жулик, герой Ильфа и Петрова, исполни он свою угрозу: «Придется переквалифицироваться в управдомы».

А какой ответственный человек, управдом неподражаемого Зощенко в его «Веселой Масленице». Его управдом не просто какой-то там делопроизводитель, а государственный человек, который и башковитым быть должен, и проницательным, философом и психологом.

Управдом стал и героем песни представителя разговорного жанра, Юрия Гальцева. И вторят ему зрители: «Управдом-дом-дом. Управдом».

И не такой популярный автор, Алексей Кузнецов, посвятил ему стихи «Весна… Ищите управдома». А сколько еще малоизвестных широкому читателю авторов писали об управдоме! Оказывается, это довольно популярная должность.

В законе нет такого понятия

Истолковать эту должность можно по-разному.

Управдом, работающий в управляющей компании.

Эксплуатация дома должна быть обеспечена строго в рамках законодательства в сфере ЖКХ. Назначить управдома имеет право управляющая компания. Но и жильцы дома могут выбрать его среди членов ТСЖ.

Управдом как председатель совета в многоквартирном доме

Он осуществляет управление домом, а его обязанности установлены Жилищным кодексом. Он ведает инженерным оборудованием и приборами учета, сохранность которых он обеспечивает. К тому же он возглавляет службу эксплуатации здания, в состав которой входят электрик, сантехник, дворник, уборщик, диспетчеры и прочие работники. Кроме того, исправность дверей, запоры в подвалах, чердаках и в помещениях общедомового назначения тоже забота «главы дома». Устранить или организовать устранение аварии, провести собрание жильцов, решать проблемы с отоплением должен все тот же управдом.

Работа важная и хлопотная. Каждая ошибка может иметь неприятные последствия, грозить благополучию жильцов и, конечно, собственному благополучию.

В законе отсутствует понятие «оплата труда управдома»

Управдому не начисляется зарплата Управляющей компанией, потому что он не ее наемный работник.

Управдом может получать доход из источников:

• прибыль от использования в коммерческих целях домового имущества (например, от мест, отведенных под рекламу);

• наличие в квитанции оплаты за услуги ЖКХ соответствующей записи о вознаграждении председателя ТСЖ, а это решает каждый дом индивидуально;

• какая-то доля из платежей на содержание дома и его ремонт.

Как показало исследование, только один человек из каждых четырех хоть однажды имел дело с управляющей компанией.

Тогда как каждый второй имеет к ней претензии. А подавляющее число респондентов (90%) настаивают на государственном контроле над деятельностью ТСЖ.

О чем болит голова управдома

О должниках, которыми многоэтажные дома богаты, о незаконных объявлениях, расклеенных на дверях подъездов, и портящих внешний вид дома, о том, где и как взять деньги на ремонт в количестве, достаточном для покрытия всех расходов.

Профессию меняет Семен Яковлевич, решивший в 15 лет контролировать домовое хозяйство

Вечные проблемы со светом и, как следствие, простаивающий компьютер, подвигли его на решительные меры. А когда через месяц хождения по инстанциям свет появился и перебои прекратились, нашлось новое дело, неработающий домофон, а потом и лифт. Так, в 1999 году началась переквалификация подростка в управдомы. Учиться приходилось у жизни, спецфакультетов не было. Битва за капремонт в 2004 — 2005 окончательно сделала его популярной личностью среди районной бюрократии. Однако, ни ДЭЗ, ни управа не были самыми мощными крепостями, взятыми Бурдом.

Именно его трудами московское правительство отменило постановление, сокращающее число информационно-расчетных центров в его районе. Тогда же его силами был создан домовой комитет, который он сам и возглавил. Сегодня он студент МАДИ, но не оставляет своей многотрудной работы, теперь уже на общественных началах.

Как стать управдомом?

Профессиональные стандарты, разработанные РАНХ, будут заложены в основу учебных программ вузов, и начнется выпуск специалистов – управдомов. А пока в некоторых вузах страны в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове, Казани, Новосибирске, есть спецкурсы, рассчитанные на 5 или 100 учебных часов, реже – до полугода, дающие теоретическую базу, а также включающие в свои программы практические примеры разрешения некоторых типичных ситуаций.

Жилинспектор вам поможет

Если ваша управляющая компания не отреагировала на ваше заявление о происшествии, и неважно, письменно вы его подали или позвонили по телефону, отправьте запрос в жилинспекцию. Даже если на ее предписание управляющая компания не реагирует, жилинспектору прямая дорога в суд. А если таких обращений в году будет два, оба невыполненные, управляющая компания больше не будет управлять вашим домом.

Что входит в обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Жильцы современных многоквартирных домов не всегда задумываются о полном спектре обязанностей в сфере ЖКХ, возлагаемых на управляющую компанию.

Стандартно используемая формулировка “услуги по содержанию, ремонту жилых помещений» фактически включает в себя весьма обширный перечень услуг и работ.

Знание обязанностей УК – это необходимый багаж знаний практически для каждого жильца многоквартирного дома, позволяющий в полной мере реализовывать свои права и отстаивать интересы при некачественном оказании услуг.

Именно неосведомленность собственников жилья, как правило, становится причиной неполного или некачественного выполнения недобросовестными управляющими компаниями своих обязательств. Поэтому сегодня нередки ситуации, когда между жильцами и УК возникают правовые конфликты из-за недопонимания собственников жилья, куда же тратятся их финансы, регулярно перечисляемые в адрес организации, которая осуществляет управление их домом.

Читайте так же:  Как найти земельный участок на карте по кадастровому номеру

Во избежание подобных вопросов и конфликтов собственникам жилья желательно чётко понимать, что конкретно включается в термин “управление домом” и понятие “содержание жилья”. Также не лишними буду знания о том, каким образом возможно проконтролировать исполнение обязательств УК в сфере ЖКХ.

Правовое регулирование

Деятельность управляющих организаций регламентируется, прежде всего, российским Жилищным кодексом. Кроме того, в рассматриваемой нормативной сфере действуют Федеральный закон, посвященный основам регулирования тарифов компаний коммунального комплекса, а также различные подзаконные нормативные акты Правительства РФ и полномочных госструктур.

Согласно нормам права, базовая деятельность управляющих организаций состоит:

  • в оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами;
  • в содержании общедомового имущества;
  • в организации бесперебойного получения домовладениями необходимых ресурсов;
  • в поддержании надлежащего уровня санитарного и технического состояния дома.

Обязанности управляющей организации

Все обязательства управляющих организаций по содержанию многоквартирного жилья возможно поделить на две категории:

  1. Услуги, касающиеся эксплуатации дома и осуществления требуемых ремонтных работ;
  2. Организационно-управленческие услуги.

К первой категории относятся:

Услуги УК организационно-управленческого характера включают:

  • обеспечение и контроль своевременной оплаты жильцами дома всех начисляемых жилищно-коммунальных платежей;
  • выявление в рамках контролирующих мероприятий недобросовестных жильцов либо злостных неплательщиков, либо граждан, использующих поставляемые ресурсы (воду, электричество и др.) в обход устанавливаемых учетных приспособлений;
  • взаимодействие с компаниями, отвечающими за предоставление коммунальных услуг, а также контроль должного качества данных услуг;
  • сохранение технической и другой документации многоквартирного домовладения в целях обеспечения её целостности;
  • учёт жильцов дома, включая граждан, живущих в квартирах на основании соглашения найма жилых помещений;
  • организация общедомовых собраний жильцов с предоставлением управляющей компанией отчёта о проделанной работе. Подобные общедомовые собрания должны организовываться не реже раза в год;
  • оперативное доведение до собственников жилья новых тарифов на коммунально-эксплуатационные услуги.

Права управляющей организации

В свою очередь, организация, осуществляющая управление многоквартирным домовладением, вправе:

  1. Требовать от собственников жилья своевременной, полной оплаты всех предоставленных эксплуатационно-коммунальных услуг, и при нарушении плательщиками сроков платежей выставлять пени;
  2. Потребовать от жильцов в заранее обговорённое время предоставить доступ в квартиру специалистам аварийных или эксплуатационных служб в целях осмотра и проверки коммуникационных систем и, при необходимости, осуществления их ремонта;
  3. Проверять не реже раза в полугодие корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний, снимаемых с приборов учёта разных ресурсов;
  4. В ситуациях, не противоречащих российскому законодательству, ограничивать проживающих в доме граждан в коммунальных услугах и предоставляемых ресурсах;
  5. Руководствуясь Законом о защите персональных данных граждан, привлекать для выполнения расчётов коммунальных платежей, распечатки квитанций и их доставки до конечных потребителей сотрудников из сторонних компаний;
  6. Реализовывать другие права в рамках действующего законодательства.

Организация работы управляющей организации

На практике управляющими компаниями применяются сегодня два основных варианта организации деятельности по обслуживанию многоквартирного жилья и его управлению.

УК, избравшие первый организационные вариант, фактически состоят из руководства и группы менеджеров, решающих организационно-управленческие вопросы и текущие проблемы. Другие работы (ремонтные работы, уборка общедомовых помещений, обслуживание имущества дома и т. п.) выполняют сторонние организации, привлекаемые на договорной основе. При этом перед жильцами дома за перечисленные оказанные услуги эксплуатационно-коммунального характера и выполненные работы отвечает сама управляющая компания.

Второй вариант организации работы управляющей компании предполагает исполнение силами сотрудников УК в полном объёме всех обязательств по управленческой деятельности, обслуживанию и эксплуатации дома. В этих целях УК имеет расширенный, в сравнении с первым вариантом, штат сотрудников, а также обладает необходимыми для реализации эксплуатационно-коммунальных задач оборудованием и техникой. Таким образом, сама компания предоставляет все (или большую часть) требуемые услуги и контролирует качество и объём их представления.

Отчёт управляющей организации перед жильцами

Порядок отчётности управляющих организаций перед собственниками жилья чётко регламентируется положениями российского Жилищного кодекса. Так, согласно ЖК РФ, управляющий орган обладает ежегодным обязательством представлять отчёт собственникам квартир.

Нормативное время представления такой отчётности – до завершения первого квартала, который следует за отчётным годом.

В тоже время соглашением об управлении с конкретным многоквартирным домом может устанавливаться и иной, отличный от общепринятого, порядок отчётности и другие сроки её представления.

Отчёт УК должен быть полным и всесторонним. При этом отчётная документация должна отражать состояние всех базовых показателей деятельности УК по содержанию подведомственного многоквартирного жилья в течение периода отчетности (как правило, года, если договором с УК не предусмотрен иной период). Отчётный документ также должен включать план предстоящих работ по улучшению (поддержанию) условий проживания жильцов и благоустройству придомовых территорий на будущий год.

Ответственность управляющей организации

Как уже говорилось, управляющая компания должна проводить все возможные, а главное требуемые мероприятия для обслуживания общедомовых имущественных ценностей многоквартирного жилья. В противном случае, организация, осуществляющая управление, может привлекаться к ответственности по причине её бездействия.

Надзорными органами, обязанными контролировать выполнение договорных и законных обязанностей российских управляющих организаций, выступают Государственная жилинспекция и прокуратура. Определённым объём полномочий в рассматриваемой сфере также имеют власти муниципалитета, органы пожарного надзора, Роспотребнадзор и территориальные правоохранительные органы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Каждое из вышеперечисленных контролирующих госучреждений вправе накладывать на управляющие организации штрафные санкции по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения ими (или их сотрудниками) требований законодателя.

Источники


  1. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

  3. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.
  4. ред. Суханов, Е.А. Том 1. Гражданское право. Общая часть; М.: Волтерс Клувер; Издание 3-е, перераб. и доп., 2013. — 720 c.
Права и обязанности управляющей компании
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here