Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет

Самое важнее по теме: "Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут

Автор: Федоров Евгений Викторович — коммерческий директор
ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут — право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.

Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

— доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

— интенсивность использования сервитута;

— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

[2]

Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка?

Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными специалистами-оценщиками.

Оценка земли проводится в соответствии со статьей 66 ЗК. На сегодняшний день это наиболее востребованная услуга. Она совершается как в интересах граждан, так и организаций при проведении сделок с землей или разрешения спорных вопросов в судебных инстанциях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое отчет об оценке земли?

Оценочная деятельность регламентирована ФЗ №135. Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

  • для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
  • для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
  • для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
  • для раздела имущества при разводе;
  • при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
  • при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.
Читайте так же:  Как составить исковое заявление о невыплате заработной платы правила и образец

Кто составляет?

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

Стоимость процедуры

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

Описание отчета

В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

В отчет должны быть включены следующие разделы:

    1 раздел. Общие сведения, факты и выводы. В нем указывается, на основании какого документа производится работа, дается общая информация об объекте:
  1. категория земельного участка (например, земли населенного пункта);
  2. для чего используется (для мастерской);
  3. точный адрес;
  4. площадь.

Предоставляются результаты оценки и итоговая сумма. Указываются ограничения и допущения в полученном результате. Например:

Полученная стоимость участка может быть применима только для целей, указанных в задании.
2 раздел. Представляет задание на оценку. В нем расписываются характеристики объекта, указываются основные документы: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, а также цель проведения оценки. Например:

[3]

Определение рыночной стоимости для предоставления в комиссию по разрешению споров о кадастровой цене.

В этом же разделе расписываются сведения о заказчике и об оценщике.

  • 3 раздел. Включает в себя перечисление применяемых стандартов для проведения работ с указанием ссылок на нормативные акты и законы.
  • 4 раздел. Содержит количественные и качественные характеристики объекта:
    1. имущественные права;
    2. физические свойства;
    3. характеристика месторасположения.
  • 5 раздел. Проведение анализа рынка. В нем дается описание региона, где располагается земельный участок, анализируется экономическая и социальная обстановка.
  • 6 раздел. Включает описательный процесс по выбору метода оценивания стоимости земельного участка. Дается обоснование в эффективности использования того или иного способа.
  • К отчету прилагаются схемы и карты расположения земельного участка, а также копии всех документов, которые были использованы для расчета.

    Оценка сервитута

    Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
    На это влияют следующие факторы:

    • расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
    • расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

    Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

    • базовая величина убытков = стоимость по рыночной цене 1 м²*площадь отчуждаемой земли*количество лет установления обременения.
    • Величина упущенной выгоды будет определяться как разница при сдаче земельного участка без учета обременения и с учетом сервитута.
    • Реальный ущерб высчитывается между рыночной ценой участка без установления сервитута и с обременением.
    • Сложив все рассчитанные величины, получается сумма, которую владелец участка должен получить. Далее обговариваются условия оплаты, и устанавливается периодичность выплат и размер.

    Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

    Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

    1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
    2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
    3. описание методов определения стоимости сервитута;
    4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
    5. результирующая часть.

    К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

    Оценка аренды земельного участка

    Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

    • указывается ближайшая инфраструктура, наличие необходимых коммуникаций, уровень цен в данном регионе;
    • от физических характеристик участка;
    • его юридического статуса.

    Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

    Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

    Заключение

    Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

    Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Оценка сервитута земельного участка

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Оценка сервитута земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

    Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.
    В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

    Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г

    Правомочно ли лицо ведущее деятельность на ЗУ на основании сервитут устанавливать сервитут в отношении части такой территории?

    Без регистрации процесс считается недействительным. При получении отказа, всегда можно добиться установления через суд. Но даже судебное решение должно быть занесено в Единый государственный реестр.

    Читайте так же:  Порядок увольнения сотрудников по сокращению штата

    Общий стаж работы юристом более 20 лет, стаж частной юридической практики более 18 лет. Накоплен огромный опыт работы в ведении дел юридических и гражданских лиц в судах общей юрисдикции и Арбитражах.

    Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который не только соответствовал бы интересам истца, но и был наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

    В том случае, если сервитут устанавливается на короткий срок, то владелец обремененного участка может самостоятельно определить плату за пользование частью его земли. Этот принцип называется принципом самостоятельного разумного определения.

    Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ), инициатором установления сервитута может быть, как владелец земельного участка, на территории которого подлежит установлению сервитут, так и собственник соседнего участка, в интересах которого подлежит установлению сервитут.

    В первую очередь местоположение объекта (например, недвижимости), затем состояние конструктивных элементов и элементов отделки, материал стен и год постройки, инфраструктура района, харатеристики земельного участка и многие другие.

    Одним из нюансов обременения является то, что землевладелец использует свой участок с некоторым «ущемлением» его прав. И по причине этих «неудобств» землевладелец вправе требовать компенсации.

    Вопрос очевидно некорректно сформулирован. Сервитут — это ограниченное право пользования, например, для проезда/прохода на ЗУ. Если нет согласия с собственником, то право его требования где и каким образом устанавливает суд после обращения к нему.

    Можно, мы можем составить договор на основании высланных вами копий документов или по прибытии на объект оценки, в случае проведения осмотра.

    Мы всегда стараемся идти навстречу в вопросах образования цены. Так же у нас действует программа лояльности для постоянных клиентов.

    Изменения размеров компенсации могут вызвать объективные обстоятельства, произошедшие в период действия договора. К таковым относятся уменьшения или увеличения норм и ограничений, касающихся прав владельца участка. Возможна ситуация, когда пользователю сервитутом нет необходимости использовать его в полном объеме. В других случаях возникает необходимость расширить сферу деятельности сервитута.

    Оценка сервитута земельного участка примерный отчет

    Малеина Марина Николаевна, профессор кафедры гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина, заслуженный юрист РФ, доктор юридических наук.

    В статье обосновываются критерии определения размера платы за сервитут. Рассматриваются вопросы об изменении размера платы за сервитут и о последствиях несвоевременного внесения платы.

    Ключевые слова: частный сервитут, плата за сервитут, соразмерность платы.

    The fee for private easement: determination of the size, the order changes, the effects of non-payment

    The author substantiates the criteria for determining the amount of payment for easement. The article also examines the issues of change of the size of the easement fee and the consequences of late payment.

    Key words: private easement, fee for easement, proportionality of fees.

    1. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

    С вопросом определения обременения земельного участка сервитутом связано множество трудностей. Среди основных проблем оформления разных видов сервитутов является наличие различных норм права, регулирующих данные правоотношения. Поэтому обременение на земельный участок оформляется в зависимости от оснований его установления.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Основа нашей компании — квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!

    Прописываются необходимые действия, которые должны выполнить стороны контракта. При этом они абсолютно не схожи между собой. Одной из основополагающих обязанностей потенциального пользователя является внесение материального поощрения. Устанавливается плата за сервитут, на размер которой оказывает прямое влияние оценка сервитута земельного участка.

    Основа нашей компании — квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!

    В наше время это правило, в некоторых случаях, уже является регламентированным и вопрос о том, как отблагодарить соседа за то, что разрешил воспользоваться своей территорией – не является насущным.

    Право ограниченного пользования чужим участком устанавливается для обеспечения прохода через соседний земельный объект, или ремонта линий трубопроводов, электропередачи, или связи и других нужд. При его оформлении объект становится рабом собственника. За такой объект государство должно получать прибыль за пользование землей.

    Устанавливается, для перемещения через другой участок, а также для прокладки жизненно важных линий (электропередачи, связи и трубопроводов). Данный вид ограничений может потребоваться и для других нужд. Но учтите, тот факт, что установление ограниченного права на земельный участок — это мера, применяемая, только если нужды невозможно обеспечить иным путем.

    Вы эти факторы не указали. Поэтому даже приблизительную цифру стоимости назвать практически не возможно.

    Способ произведения оценки достаточно трудоемкий и многообразный. При расчете стоимости обременения учитывается оценочная стоимость участка, принимая во внимание упущенную выгоду, которая возникает в связи с возникновением ограниченного права. При оценке также используются другие факторы, способные точно определить стоимость оплаты за пользование чужим участком.

    Вопрос о том, кто имеет право проводить оценку стоимости установленного сервитута, в действующем законодательстве не урегулирован.

    Размер платы за сервитут. Изменение стоимости

    То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны. Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.

    Государство последовательно наводит порядок в вопросе строительства и перепланировок помещений, ужесточается и ответственность за нарушения в этой сфере. В итоге лицам, самовольно построившим объект недвижимости или изменившим конфигурацию жилья, грозят новые проблемы и расходы. Но, по-прежнему сохранится право узаконить свои творения, если соблюдены определенные условия и требования.

    При оценке рыночной стоимости сервитута в первую очередь учитывается цена земельного участка и объем упущенной выгоды. Убытки могут возникнуть из-за нарушения договоров с третьими лицами, которых затрагивает объект имущества по причине соглашения обременения сервитутом.

    Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

    Читайте так же:  Куда обращаться инвалидам за путевкой на лечение в санаториях

    Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

    Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

    Статья 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или условиях соглашения.

    Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.

    Оценка сервитута земельного участка

    Сервитут – это наличие прав собственности на земельный участок не только у основного правообладателя, но и у третьих лиц (например, государства).

    В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

    В отношения вступают граждане, а также юрлица, являющиеся владельцами смежных земельных участков. Обременение устанавливается на основании соглашения между землевладельцем и лицом, претендующим на сервитут. Если стороны не могут прийти к обоюдному соглашению об условиях ограниченного пользования, то спорную ситуацию призван разрешить судебный орган. Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

    Порядок установления и регистрации сервитута на земельный участок

    При частном сервитуте, лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

    Вопрос в следующем, исходя из чего расчитывается сумма, которую мы будем оплачивать? Есть ли конкретная сумма по закону? И еще вопрос, касаемый земли в аренде многоквартирного дома, могут ли жильцы препятствовать нашему въезду? Как нам в данном случае поступать?

    Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.

    Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков. Она заключается в сопоставлении:

    • рыночной стоимости 1 кв.м земли;
    • общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

    Для того чтобы объективно оценить рыночную стоимость земельного участка с сервитутом, также рассчитывается возможная величина упущенного дохода из-за наличия обременений.

    Оценка сервитута в Петербурге, Москве

    Мы гарантируем соблюдение сроков.

    Наши преимущества
    Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию. С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев. Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

    Эпоха, когда можно было сказать «наш дом – наша крепость», канула в лету. Сегодня большое множество статей Кодекса РФ позволяет государственным и муниципальным органам и даже соседям по участку пользоваться вашей собственной землей. Данное право им предоставляет так называемый земельный сервитут. В Гражданском Кодексе РФ он определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Стоит отметить, что собственник земли может продолжать ею распоряжаться по своему усмотрению, при этом, просто не нарушая условий, прописанных в сервитуте.

    Законный владелец участка, на который накладывается подобное обременение, может требовать выплату от стороны, в пользу который оно установлено. Подобную денежную компенсацию обычно называют соразмерной платой за сервитут, и, чтобы точно и правильно ее рассчитать, необходимо прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков. Специалисты «1Капиталь» при проведении оценки сервитута опираются на методические рекомендации Российского Земельного Кадастра, совмещая их с собственными методиками.

    Сервитуты, в зависимости от того, в чью пользу они приняты, бывают двух видов:

    • Частные. Устанавливаются между собственником земельного участка и его соседом. Потребность в таком соглашении чаще всего возникает для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Нередки случаи, когда к мирному соглашению прийти не получается, и в таком случаи сервитут накладывается в судебном порядке.
    • Публичные. Устанавливаются законом или другим нормативно-правовым актом государственного или местного органа Российской Федерации в интересах населения данного конкретного муниципального образования. В данном случае сервитут дает право на проход или проезд через земельный участок, а также на совершение различного рода работ по установке, прокладке или ремонту электрических, инженерных, коммунальных и других линий, сетей и прочего. Как правило, в таких актах, в соответствии с Земельным Кодексом РФ, стараются вводить условие максимальной необременительности для собственника участка, на который сервитут накладывается.

    В связи с выделением двух видов сервитутов, плательщиков компенсационных выплат по ним тоже два:

    • В первом случаи это собственник или арендатор соседнего земельного участка, которому по той или иной причине требуется право ограниченного пользования вашим участком;
    • Во втором – органы государственной власти или местного самоуправления, которые желают воспользоваться вашим участком в интересах населения.

    В обоих случаях получателем соразмерной платы будет собственник земельного участка, на который сервитут накладывается. Выплата компенсации может производиться либо единовременно в полном объеме, либо частями, в течение срока действия сервитута. Важно знать, что величина единовременной выплаты должна быть эквивалентна сумме периодических выплат. Такое условие выдвигается из-за несоразмерности будущих разновременных выплат

    Оценка платы за сервитут производится исходя из расчета убытков и упущенных выгод собственника земельного участка. Для этого оценщик складывает:

    • Сумму реального ущерба. Это могут быть расходы, понесенные непосредственно перед наложением сервитута, связанные с улучшением земельного участка, и затраты на восстановление качества почвы, если ей был нанесен урон. Расчет суммы ущерба производится путем нахождения разницы между рыночной стоимостью земли без наложения сервитута и рыночной стоимостью с учетом ограничений прав собственника.
    • Сумму упущенных выгод. Когда владелец участка не может продолжать заниматься привычной деятельностью, приносящей ему доход от земли, в связи наложенным обременением, он имеет право на компенсацию. Расчет суммы упущенной выгоды производится путем дисконтирования денежных потоков.
    • Сумму убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Если у владельца участка есть обязательства перед третьими лицами, которые он не может исполнить в связи с наложением сервитута, это может повлечь за собой расходы или упущение выгоды. Расчет суммы убытков в таком случае производится путем анализа договоров и законов на предмет размеров ответственности перед третьими лицами и доходов, которые собственник земли недополучит из-за наложенного обременения.
    Читайте так же:  Зачем сбербанк меняет карточки каждый третий год

    Бывают случаи, когда сумма компенсации за сервитут оказывается отрицательной, то есть выгоды от наложения обременения превышает ущерб. Это связано с тем, что проведенные на участке работы в итоге увеличивают рыночную стоимость земли.

    Специалисты компании «1Капиталь» имеют большой опыт в проведении оценки земельных участков и сервитутов на них. Более подробную информацию о необходимых документах, стоимости работ и сроках их проведения можно найти ниже.

    Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

    Зачастую собственник может распоряжаться своим имуществом так, как ему захочется. Но случаются ситуации, когда на участок накладываются обременения и ограничения.

    Одним из видов управления недвижимым имуществом является установка сервитутов. Подобное обременение не дает собственнику воспользоваться своим наделом в полной мере, потому за него устанавливается оплата.

    О том, как рассчитать цену сервитута на земельный участок и что это такое расскажем в нашей статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    [1]

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?

    Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

    В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

    Единовременная и периодическая выплата

    Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую. Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

    В зависимости от условий договора, она может производить в начале пользования землей, в момент расторжения договора или в произвольный момент до окончания срока действия сервитута.

    Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

    Оценка частного и публичного ограничения

    Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам собственник предоставляемых в пользование земель.

    А вот с публичным все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

    Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

    Владелец участка отказывается заключать договор?

    Узнайте, какой есть выход из подобной ситуации!

    Законодательные акты, регулирующие процедуру

    Сам факт возможности установки сервитута предусмотрен в статье 274 ГК РФ. В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что владелец недвижимости имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

    Факторы для расчета выплат

    Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

    1. Доля земельного участка, на которую наложен сервитут.
    2. Степень ограничения пользования – насколько использование участка мешает его владельцу.
    3. Интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
    4. Степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком – чем она выше, тем больше сервитут мешает проводить некоторые действия с участком.

    Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

    При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

    Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

    Доля участка

    Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом. Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

  • 0%. Выделенная под сервитут площадь участка незначительна, пренебрежимо мала. Например, такое значение означает, что участок используется для прохода людей, когда, например, используется только одна узкая тропинка.
  • 25%. Ниже среднего, менее половины от общей площади будет занято иными лицами для своих целей. Чаще всего такое значение получается при выделении определенного объекта на участке – например, водоема, из которого будет производиться забор воды.
  • 50%. Половина участка, или около того.
  • 75%. Большая, но не вся площадь участка. Подразумевает проведении серьезных полномасштабных работ на всей площади, например, строительство построек, линий коммуникаций и т.д.
  • 100%. Весь или практически весь участок используется для заданных целей.
  • Степень ограничения

    Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат:

    • 0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
    • 25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
    • 50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
    • 75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
    • 100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.
    Читайте так же:  Как определить свой класс для осаго

    Интенсивность использования

    Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект. По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

    Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким:

  • 0%. Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически.
  • 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно.
  • 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно. Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу.
  • 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника.
  • 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств. Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.
  • Степень влияния на распоряжение наделом

    Поэтому, выделяют такие случаи:

    • 0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
    • 25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
    • 50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
    • 75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
    • 100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

    Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

    Узнайте, на какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

    Пример: как рассчитать цену на землю?

    Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

    Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

    Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

    Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

    Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

    При установлении аннуитетных платежей

    Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

    Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

    На каких основаниях происходит изменение стоимости?

    Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута.

    Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых собственник стал испытывать неудобства в большем размере.

    Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

    Заключение

    Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

    Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.

    2. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.

    3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.
    4. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
    Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here