Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Самое важнее по теме: "Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора — это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 2 статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует сразу же обратить внимание, что на практике в качестве синонима термину «расторжение договора» нередко используют термин «отказ от исполнения договора» – согласно п. 3 статьи 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Однако это не совсем идентичные понятия. Так, согласно п. 2 статьи 520 ГК покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены. Использование в данном случае термина «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Поскольку при расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, значит, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Нарушения закона должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Договор признается незаключенным в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям.

Однако в случае с недвижимостью возникает один спорный момент. Будет ли договор с недвижимостью считаться недействительным и незаключенным в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация договоров не была проведена. Согласно п. 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

При этом согласно п. 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Однако можно предположить, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК.

Тогда в отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными на основании п. 3 статьи 433 ГК, сделки — недействительными на основании п. 1 статьи 165 ГК, а права — невозникшими на основании п. 2 статьи 8 ГК.

Правило, предусмотренное п. 1 статьи 165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В случае расторжения договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Согласно п. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договора может осуществляться по соглашению сторон и в одностороннем порядке.

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке, что и заключение договора (п. 1 статьи 452 ГК).

Как уже говорилось выше, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Согласно п. 2 статьи 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В случае купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности. Для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора (если требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством). Сами стороны договора не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения.

При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Расторжение договора — это случай прекращения договора, которое может быть выражено двумя понятиями:

  • «расторжение договора» (п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса (ГК));
  • «отказ от исполнения договора» (п. 3 статьи 450 ГК), или «отказ от договора» (п. 1 статьи 699 ГК).

Как правило, данные термины рассматриваются как синонимы, однако между ними есть некоторые различия.
Рассмотрим расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества.

      Общее о расторжении договоров

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Отсюда следует, что прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Читайте так же:  Договор с участием юридических лиц. договор с условной покупкой

Нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

В итоге, если считать, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть так.

Если государственной регистрации нет, то договоры являются незаключенными (п. 3 статьи 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 статьи 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 статьи 8 ГК).

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, если:

  • договор был заключен и продолжает действовать;
  • когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 450 ГК). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 статьи 452 ГК). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. В отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

      Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд. При этом исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 статьи 450 ГК).

[2]

Расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

При заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора. При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59)).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 статьи 560 ГК). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Читайте так же:  Увольнение сотрудников в связи с ликвидацией организации пошаговая инструкция, приказы, порядок раст

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет множество важных нюансов и особенностей, с которыми нужно обязательно ознакомиться каждому гражданину, решившему в силу тех или иных обстоятельств прибегнуть к участию в таком разбирательстве. Рассматриваемое мероприятие является довольно сложным, но в целом, при наличии на то веских законных оснований, выполнимым.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

По закону запрещается инициировать расторжение договора исключительно по требованию одного из участников, однако и из этого положения есть свои исключения. С особенностями рассматриваемого процесса вам предлагается ознакомиться далее.

Договор купли продажи недвижимости

Общие сведения о процедуре

В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.

Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.

На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестном у покупателю.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст

Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи

Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.

Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:

  • вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
  • имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства

Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства . То есть возможностей для расторжения сделки после ее регистрации и передачи недвижимости в собственность другому лицу практически не остается.

Однако, обратившись к 558-й ст. ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.

В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.

Таблица. Статьи по делу

Статья Положения
450 ГК Общий порядок расторжения договоров 452 ГК Порядок расторжения договора в одностороннем порядке 453 ГК Права сторон по распоряжению имущества, полученного по договорам 558 ГК Положения в отношении сделок, подлежащих регистрации

Признание договора недействительным

При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным . Суть этих действий различается, однако их результат одинаков – сделка прекращает действовать, ввиду чего обязанности ее участников становятся неактуальными.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным .

Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:

  • наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
  • заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
  • составление договора с участием несовершеннолетн его в условиях отсутствия законного представителя;
  • принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
  • мнимость/притвор ность сделки;
  • иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения. Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд

Сложности расторжения договора после регистрации

После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.

В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.

Порядок расторжения договора

Составляя иск, нужно требовать не только непосредственно расторжения договора, но и возврата предмета сделки, т.к. имущества. Суд может удовлетворить лишь то, что напрямую затребовал истец. Соответственно, вынося решение о расторжении договора, судьба имущества одновременно с этим не решается, если истец не затребовал рассмотрение данного момента в своем иске.

Образец иска о расторжении договора купли-продажи. Скачать бесплатно

Таким образом, чтобы выиграть дело, продавец должен указать в своем заявлении сразу 2 главных требования. Во-первых, о расторжении сделки, четко обосновав этот момент. Во-вторых, о возврате переданной покупателю недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

При наличии факта существенных нарушений прав одной из сторон, потерпевший может обратиться в суд с иском о компенсации расходов, возмещении морального ущерба и иных издержек.

Читайте так же:  Затопили соседи сверху – что делать и куда обращаться

Сопутствующие расходы

Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.

Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход. Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированны е доводы в свою пользу.

[1]

Расторжение договора купли-продажи

Договор – это соглашение, естественно, добровольное, при заключении которого устанавливаются определённые права и обязанности. Следовательно, его расторжение – это прекращение правовых отношений. Однако отменить сделку без согласования с другой стороной нельзя. При отрицательном ответе оппонента расторжение происходит посредством судебного разбирательства. Примечательно, что расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию происходит достаточно редко.

Сторонам сделки заранее следует знать, что они не имеют право требовать исполненные по договору обязательства, произошедшие до расторжения сделки (естественно, если в договоре не предусмотрены иные условия). Например, покупатели зачастую требуют уже внесённый процент обратно, однако сумма им возвращена не будет.

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа. Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура. И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.

Правовая база

Конечно, основанием расторжения договора могут быть разные причины. Законодательство РФ чётко закрепляет статьи, которые включают в себя необходимые пункты.

Конкретные положения раскрывают статьи кодекса:

  • ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
  • ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
  • ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
  • ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.

Однако основным нормативным правовым актом, закрепляющим любые сделки с недвижимостью, в том числе договор купли-продажи недвижимости является ФЗ N122. Этот закон гласит, что каждые сделки в данной сфере подлежат обязательной регистрации. Причём регистрация необходима и при покупке договора, и при его расторжении.

Кроме того, законом предусмотрен срок исковой давности для расторжения договоров купли-продажи, который устанавливает, что правомерность сделки можно оспорить на протяжении трёх лет после регистрации.

По закону необходимо регистрировать следующие сделки:

  1. Сделки, где жилые помещения выступают объектом (естественно, их считают действительными только с момента регистрации)
  2. Переход права владения на конкретный объект недвижимости.

Обращаем внимание, что наши квалифицированные юристы проконсультируют вас и помогут решить сложные вопросы.

Расторжение до регистрации

Легче всего расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации жилого помещения. В этом случае реализуемая квартира находится в собственности продавца и он вправе отменить сделку.

Если же обе стороны, заключающие договор, пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки купли-продажи, то им достаточно лишь подписать документ, закрепляющий факт расторжения договора.

Расторжение после регистрации

Гораздо сложнее вернуть недвижимость бывшему владельцу, если она уже была зарегистрирована и находится в собственности у второй стороны. Однако если такая ситуация произошла, то отмена договора возможна только в конкретных ситуациях, предусмотренных законодательством (вышеперечисленные статьи) и самим договором.

В соответствии с ГК РФ, регистрация соглашения по аннулированию договора может быть произведена тогда, когда действие его ещё не закончилось.

В случае, если срок договора купли-продажи недвижимости истёк, то расторжение невозможно. Это правило распространяется на все виды соглашений, касаемых недвижимости.

Если сделка неполная или частичная и совершена только государственная регистрация, то в таком случае при расторжении договора не предусматривается возврата имущества, если иное не прописано в договоре или в соглашении о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основаниями будут служить следующие причины:

  1. Основание для расторжения со стороны покупателя – отсутствие оплаты за конкретную недвижимость, когда регистрация договора уже прошла в службе государственной регистрации.
  2. Основание для расторжения со стороны продавца – отказ от снятия с учёта регистрации в местном отделении ФМС в сроки, указанные в договоре, а также в выезде из квартиры после передачи прав на квартиру покупателю.
  3. Изменения обстоятельств различного рода, не зависящие от обеих сторон. Например, появление законного претендента на квартиру.

Если относительно оплаты все понятно, то, что же такое непредвиденные обстоятельства и какая сделка является недействительной?

Непредвиденные обстоятельства

Под ними обычно понимается действие, которое никто не мог предположить. Иными словами ни одна из сторон с ним не связана, и это внезапное происшествие не даёт реализовать возможность заключения соглашения.

Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто. Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.

Однако по любым вопросам, связанным с этим тонким делом, лучше обращаться за помощью к нашим юристам.

Недействительность сделки

Прежде всего, стоит знать, что признание сделки недействительной и расторжение договора являются принципиально разными основаниями. Недействительным суд признает контракт в том случае, если:

  • один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
  • нарушены нормативные правовые акты;
  • заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
  • одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
  • в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).

Досудебный порядок расторжения договора

Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи. В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре). Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.

Читайте так же:  Договор дарения доли и его форма

Судебный порядок расторжения договора

К расторжению договора в судебном порядке приходят в том случае, если расторгнуть сделку по согласию обеих сторон не удалось. В таком случае первым делом составляется иск.

Именно поэтому нужно внимательно составлять иск и помнить о возврате. В противном случае суд не сможет вынести удовлетворяющее истца решения и удовлетворит только указанные в прошении требования.

Кроме того, в ГК РФ закреплено, что при проведённой регистрации о смене прав на жильё, решение судебной инстанции о расторжении уже не может послужить причиной для приостановления полномочий нового владельца распоряжаться и пользоваться жильем.

Чтобы в такой ситуации не остаться ни с чем, продавцу квартиры необходимо снова подать иск в суд, только теперь уже требовать непосредственно возврата квартиры.

Однако для экономии времени и нервов лучше сразу оформлять иск правильно с двумя требованиями:

  • о расторжении договора купли-продажи (обязательно указав основания расторжения);
  • о возврате переданного имущества.

Примечательно, что сразу лучше указать нарушения, сделанные одной из сторон и требовать возмещения за них.

Как обезопасить себя от негативных последствий?

Естественно, для того чтобы обезопасить себя от риска, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалам. Наши юристы окажут необходимую помощь при составлении иска на расторжение договора, укажут на все тонкости и важные аспекты. Кроме того, это заранее будет гарантией того, что суд удовлетворит ваши требования, и вы сэкономите время, силы и нервы.

Всегда стоит помнить о том, что расторжение договора купли-продажи это сложное дело, но вполне осуществимое.

Однако если же вы решили самостоятельно решать данный вопрос, то вам следует учитывать вышеуказанные пункты, а так же наши замечания. И в случае, если дело дошло до судебного иска, тщательно обдумать и указать все нужные вам вопросы и положения.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?

Можно ли расторгнуть договор после того, как он был зарегистрирован

Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

  • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
  • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
  • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
  • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

  1. Переход права на собственность.
  2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

Расторжение договора одной из сторон или по обоюдному согласию

Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

  1. Одной стороной были нарушены условия договора.
  2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

[3]

Основания для расторжения сделки

Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:
  • Были нарушены ключевые пункты договора;
  • Расторжение регламентируется законом;
  • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
  • По постановлению суда.

Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

  • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
  • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
  • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
  • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
  • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
  • Выяснилось, что недвижимость арестована.
Читайте так же:  Переоформление машины на родственника или другого человека без продажи – инструкция и документы

К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

Как происходит процесс расторжения договора

Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

В документе нужно указать:

  • Личные данные сторон.
  • Адрес и регистрационный номер жилья.
  • Порядок оплаты расходов на оформление.
  • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
  • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта: обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

Особенности расторжения через суд

Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке. В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе. Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

  1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
  2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
  3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
  4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования. Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

Возможные негативные последствия

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован. К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг с последующей передачи прав собственности. Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

Видео (кликните для воспроизведения).

Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

Источники


  1. Мачин, И. Ф. История политических и правовых учений. Учебное пособие для прикладного бакалавриата / И.Ф. Мачин. — М.: Юрайт, 2016. — 220 c.

  2. Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: вопросы правового регулирования; М.: Ось-89, 2011. — 208 c.

  3. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
  4. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
  5. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here