На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры

Самое важнее по теме: "На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Решив стать обладателем недвижимости, не стоит действовать быстро, приобретя первую же понравившуюся жилплощадь. Это очень рискованный метод покупки. Ведь нет гарантии, что вы не имеете дела с мошенником.

Кроме того, квартира может оказаться с обременениями, обязательства по которым перейдут к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы заключить чистую сделку, необходимо тщательно проверять каждый этап. Учитывая, что недвижимость можно приобретать в новостройке или на вторичном рынке, рассмотрим оба варианта. Итак, на что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме, необходимо внимательно проверять документы, которые вы будете подписывать. Ведь сделку вы будете заключать с компанией, то есть юридическим лицом.

Обычно в таких фирмах имеются грамотные юристы, которые умело маскируют подводные камни. Поэтому проверяя предложенный вам пакет документов, лучше не рисковать, а проконсультироваться с независимым юристом, специализирующемся в этой области.

Исключением являются застройщики, действующие по поручению местных органов власти. Их деятельность обычно строго контролируется государственными надзорными органами.

Не стесняйтесь задавать представителям компании любые интересующие вопросы. Запомните, вы рискуете своими сбережениями, если вы столкнётесь с нечистыми на руку дельцами, вернуть деньги практически нереально!

В договоре обязательно должны быть рассмотрены следующие аспекты:

  • точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
  • сроки ввода здания в эксплуатацию;
  • окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
  • ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
  • срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Важно! Приобретая недвижимость на первичном рынке, рекомендуется использовать безналичную систему оплаты. Расплачиваясь наличными, обязательно требуйте кассовый чек. Иначе подтвердить передачу денег будет проблематично.

Покупка на вторичном рынке

Это самый обширный сегмент рынка недвижимости. Стоит отметить, что именно покупатели «вторички» часто становятся жертвами различных махинаций. Ведь здесь вы будете иметь дело непосредственно с продавцом.

Варианты приобретения квартиры через агентство недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь сделку будет проводить риэлтор, который будет оформлять все документы. Оплачивать его услуги придётся покупателю. Обычно продавец хочет выручить за своё жильё определённую сумму денег. Угадайте, откуда берутся проценты для оплаты риэлтерских услуг? Правильно, из завышенной стоимости квартиры, то есть из кармана покупателя.

Итак, давайте разберёмся, на что обратить внимание при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

Документы, подтверждающие право домовладения

Сюда можно отнести паспорт, где в графе прописка указанна именно эта квартира. Свидетельство права собственности, технический и кадастровый паспорт жилья. Отсутствие любого из документов должно вас насторожить. Если продавец обещает принести недостающие бумаги позже, не подписывайте никаких документов, пока не увидите оригиналы указанных паспортов.

Если квартира приватизирована, обязательно требуйте письменного согласия всех собственников жилья. Иначе любой из членов семьи, участвовавших в приватизации, может оспорить сделку через суд.

Если продавец не является владельцем, а действует по доверенности, имеет смысл посетить нотариуса, который заверял документ. На что обратить внимание в этом случае? Выписанная доверенность может быть отозвана или аннулирована.

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Юридическая чистота квартиры

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Кроме того, у продавца может быть большая задолженность по коммунальным платежам. После заключения сделки, все долги переходят к новому владельцу. Однако из этой ситуации можно найти выход. Например, погасить имеющуюся задолженность самостоятельно, включив потраченную сумму в стоимость квартиры.

Важно! Если продавец просит внести предоплату, в документах, подтверждающих передачу денег, рекомендуется использовать понятие залог, а не аванс. С юридической точки зрения, залоговая сумма считается вашей собственностью, а аванс считается оплатой каких-либо услуг.

При покупке квартиры сравните её реальную планировку с технической документацией. Если имеет место незаконная перепланировка, то после передачи права собственности, ответственность за это ляжет на ваши плечи. При обнаружении любых несоответствий в планировке квартиры, требуйте, чтобы продавец самостоятельно их узаконил.

Права третьих лиц

Проверьте, что продавец является единственным владельцем квадратных метров. Случается, что один из владельцев проходит срочную службу, находится в длительной командировке или исправительном учреждении.

У продавца обязательно должно быть согласие от этих лиц на продажу квартиры. Помните, что если права одного из собственников будут нарушены, он может восстановить справедливость через суд. Сделка оспаривается и вам придётся освободить квартиру.

Самая распространённая ситуация, когда один из супругов продаёт квартиру, приобретённую в браке без согласия другого. Продавец может вас уверять, что они с женой (мужем) давно не живут вместе и возражений по поводу продажи не будет. Возможно, это и так, но чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций, должно быть письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Советуем поинтересоваться, не сдана ли квартира на длительный срок. Договор аренды не может служить препятствием для продажи квартиры, но здесь есть один нюанс. Арендатор имеет право проживать на указанной в договоре жилплощади, даже после смены владельца. Сроки аренды чётко указаны в договоре и передача прав собственности не является основанием для его расторжения.

Если квартира получена продавцом по наследству, советуем удостовериться, что он является единственным человеком, указанным в завещании. Обратите внимание на графу «Семейное положение» в паспорте продавца. Если имеются несовершеннолетние дети, владелец должен предъявить разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

В большинстве случаев, это лишняя мера предосторожности. Но если ребёнок решит, что при продаже квартиры были нарушены его права, он вправе подать исковое требование в суд.

Соблюдая все меры предосторожности и тщательно проверяя каждый документ, вы сможете превратить приобретение недвижимости в радостное и запоминающееся событие.

Читайте так же:  Налог на дарение недвижимости не родственнику – нужно ли платить

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

[2]

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения олномочий застройщика;
    документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

Другие нюансы

Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

Читайте так же:  Что входит в коммунальные услуги – полный перечень

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

[3]

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Читайте так же:  Правила составления характеристики с места жительства в суд

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Куда обратиться, чтобы купить жилье на вторичном рынке?

Рассказывает Леонид Муравин, заместитель генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Покупка квартиры через риелторское агентство — это сделка, которая призвана обеспечить получение вами юридически чистой квартиры по договору купли-продажи. «Триумфальная арка» решает для своих клиентов вопросы приобретения недвижимости с 1997 года, а наши специалисты имеют опыт работы 10–15 лет. Более чем за 20 лет существования агентства не было случаев расторжения наших сделок в судебном порядке. В 2007 году мы получили золотой Знак качества от Московской ассоциации предпринимателей.

«Триумфальная арка» найдет варианты жилья по вашему запросу, организует просмотры квартир и переговоры с продавцами, предложит удобную схему взаиморасчетов и в конечном итоге — быстрое и законное проведение сделки. Мы готовы представлять ваши интересы в переговорах с контрагентами, банками, госструктурами. Вы можете нам позвонить или написать через форму обратной связи на сайте и получить бесплатную консультацию по юридическим и жилищным вопросам».

P. S. На сайте компании в разделе «Статьи» есть советы для тех, кто собирается провести покупку квартиры самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.

Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.

Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

Читайте так же:  Акт общего осеннего осмотра здания (сооружения)

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру — в новостройке или на «вторичке».

Покупка квартиры в строящемся доме ( Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме? )

Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

[1]

На что еще обратить внимание?

  • Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
  • Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
  • Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
  • Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.
Читайте так же:  Какие документы нужны для оформления субсидии на квартиру

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? )

Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, — физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя — вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

  • Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
  • Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
  • Жилье не должно быть заложено или обременено.
  • Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
  • Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец) ).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

Источники


  1. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.

  2. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.

  3. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
  4. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.
  5. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.
На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here