Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал особенности сделки

Самое важнее по теме: "Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал особенности сделки" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как продать квартиру, купленную под материнский капитал: особенности и правила

Материнский капитал дал многим гражданам шанс улучшить жилищные условия. Согласно статистическим данным, 90% участников программы тратят средства на приобретение квартиры или дома. Однако иногда возникают ситуации, при которых семейству требуется поменять место жительства. Возникают вопросы о том, как осуществляется продажа квартиры с материнским капиталом. Рассмотрим нюансы продажи жилья в 2019 году, купленного за счет маткапитала.

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала

Чтобы разобраться, как происходит продажа дома за материнский капитал, нужно вникнуть всего в два пункта законодательства.
  • Федеральным законом № 256 утверждена программа «Материнский капитал». В этом документе, в частности, говорится о выделении долей несовершеннолетним в квартире (доме), приобретенной с участием бюджетных средств. Размер площади на каждого ребенка должен определяться письменным, нотариально заверенным, обязательством между взрослыми членами семьи.

Важно: имущественное право распространяется на всех членов семьи в равных размерах (не только на того, за которого выделен сертификат).

  • В статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК) изложен механизм проведения сделок с имуществом несовершеннолетних. Он сводится к тому, что таковые не могут быть проведены без согласия органов опеки и попечительства (ООиП).

Продажа жилого помещения, приобретенного с участием материнского капитала (МК), возможна. Для ее осуществления следует выполнить ряд условий, определенных законодательством.

Скачать для просмотра и печати:

Варианты продажи

В силу условий использования МК вопрос реализации имущества делится на два варианта. Каждый имеет свои нюансы:

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Варианты отчуждения квартиры или дома

Специалисты рекомендуют использовать такие сделки, не нарушающие прав несовершеннолетних:
  1. Единомоментное проведение двух сделок: по реализации одного жилого помещения и приобретению другого взамен.
  2. Обмен квартир.

Важно: просто так продать жилое помещение, приобретенное с участием МК , не получится. Сделку разрешат только при условии приобретения (наличия) равноценного или лучшего жилища.

Как получить согласие органов опеки и попечительства

Согласно указанному выше закону, ООиП обязаны проследить, чтобы в квартире были выделены доли детям. Сделать это обязаны родители (опекуны) в течение полугода после снятия обременения с жилья. Процессуально это можно сделать двумя способами:

  1. Вписать несовершеннолетних в договор купли-продажи при регистрации прав.
  2. Составить соглашение или договор дарения между взрослыми членами семейства и заверить его нотариально. Чаще всего такой договор необходимо будет заверить нотариально. Так же его нужно будет зарегистрировать в регистрационной палате.

Внимание: первый вариант подходит при покупке жилья без обременения, второй — в ипотеку. Банки с неохотой выдают кредит заемщикам, не достигшим совершеннолетия.

  • чтобы имущественные доли детей не нарушались (им предоставили иное жилье);
  • чтобы условия проживания несовершеннолетних не были ухудшены (в новой квартире размер площади на человека должен быть не менее или в пределах санитарной нормы).

Внимание: в исключительных случаях допускает снижение уровня обеспеченности несовершеннолетних площадью. К таковым относится необходимость провести дорогостоящее лечение одному из детей.

Получаем два условия, при которых возможна сделка по продаже квартиры с участием МК :

  • условия проживания семьи как минимум остаются прежними, доли детей не изменяются;
  • ООиП оформляет письменное разрешение на реализацию жилья.

Необходимые документы

В ООиП следует идти с таким набором документов:
  1. заявление о выдаче распоряжения (пишется на месте, подписывают все совершеннолетние члены семьи и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет);
  2. удостоверения личностей всех членов семейства, копии и оригиналы:
    • паспортов;
    • свидетельств детей до 14 лет о рождении;
  3. предварительные договора на приобретение новой недвижимости;
  4. правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН );
  5. выписки из домовой книги на приобретаемое имущество и на продаваемое;
  6. договора основания (на основании чего приобретали продаваемое имущество).

Важно: еще потребуется нотариально заверенное разрешение опекунов детей на совершение сделки от их имени.

Нюансы сроков

На рассмотрение документов ООиП дается 15 дней с момента подачи документов:

  1. За этот период специалисты обязаны определить, нет ли в планируемой сделке признаков нарушения интересов несовершеннолетних. В результате на руки заявителю выдается предварительное разрешение.
  2. Разрешение, как правило, не имеет срока действия, т.к. выдается под конкретную операцию с определенной в ней недвижимостью.
  3. Орган опеки потребует предоставить копии договоров об отчуждении имущества. Так действовать их обязывает письмо Минобразования № 09-М.

Важно: несоблюдение указаний специалистов ООиП приведет к разбирательству, а при выявлении нарушений интересов детей — обращению в прокуратуру. Скачать для просмотра и печати:

Тонкости продажи квартиры

В законодательных актах нет запрета на совершение такой сделки. Однако каждый шаг владельца будет контролироваться опекой.

А это означает, что следует соблюдать все процессуальные тонкости. К ним относятся такие:

  1. Обязательное выделение в продаваемом помещении долей детям.
  2. Если квартира оформлена на одного из супругов, второй обязан дать разрешение на продажу, которое заверяется нотариально в обязательном порядке либо выступить вторым собственником в договоре отчуждения недвижимости и поставить подпись согласия на отчуждение.
  3. Выделение долей в новом жилье также оформляется соглашением.

Внимание: избежать уплаты налога на имущество (13% от общей стоимости), если оно продано менее, чем через пять лет после оформления в собственность, можно при условии покупки нового в тот же налоговый период.

Способы отчуждения имущества, приобретенного с использованием МК

Несмотря на строгость законодательства, существует несколько вариантов совершения сделок с жильем с участием МК :
  1. Детям сразу же выделяются равнозначные доля в ином жилье:
    • это происходит, когда сделки проводятся единовременно, то есть в один и тот же день квартира продается и тут же приобретается иная;
    • при привлечении заемного капитала требуется оформить нотариальное соглашение о выделении доли в приопре несовершеннолетним.
  2. Детям выделяется денежная компенсация вместо доли в квартире, размер которой не менее их части стоимости проданной собственности. В ООиП необходимо предоставить:
    • заявление;
    • справку, содержащую сведения о стоимости доли;
Читайте так же:  Исполнительный лист срок действия и взыскания

Важно: следует учитывать, что использовать детские средства можно будет лишь с разрешения ООиП . Кроме того, за них придется отчитываться перед госорганом.

Разрешено предоставить документы о выделении детям долей в иной квартире, принадлежащей семейству. Например, в жилище бабушки с одной из сторон. При этом площадь в новом помещении не может быть меньше, чем в продаваемом. Иногда допускает уменьшение долей детей. Это возможно, если:

  • выдел проводится на основании размера площади;
  • имеется существенная разница в цене на квадратные метры в регионах расположения старой и новой квартир.

Внимание: оценка долей несовершеннолетних проводится в денежном эквиваленте. Однако ООиП следят за соблюдением санитарных норм площади, положенных на человека.

Порядок действий

При реализации необремененной квартиры следует поступать следующим образом:

Продажа обремененной залогом квартиры

От предыдущей такая сделка отличается тем, что ее требуется согласовать с банком. Схема продажи может быть такой:
  1. Деньги покупателя зачисляются в счет погашения ипотеки продавца.
  2. Продавец снимает обременение с объекта недвижимости.
  3. Квартиру переоформляют на нового владельца.

Либо возможен другой вариант:

  1. Продавец согласовывает с банком отчуждение объекта недвижимости, банк выдает письменное согласие на сделку.
  2. Покупатель заключает новый кредитный договор с банком и квартиру переоформляют на покупателя.
  3. Покупатель заключает с банком соглашение об изменении условий закладной и ипотеку теперь платит он.

Для такой схемы банк-кредитор продавца должен одобрить кредит покупателю на сумму оставшейся задолженности продавца перед банком.

Важно: запрещено совершать сделку, если доли несовершеннолетних не определены. В любой ситуации начинать продажу следует с получения разрешения опеки.

Как продать без выделения долей несовершеннолетним

Бывают ситуации, когда родители не имеют возможности сразу оформить доли на несовершеннолетних. В исключительных случаях допускается задержка в этом вопросе на полгода. Однако взрослые члены семейства обязаны взять на себя обязательство.

  1. Обязательство оформляется с участием нотариуса.
  2. В ее тексте прописывается обязанность в течение шести месяцев наделить детей и остальных членов семьи долями в квартире (доме).

Важно: невыполнение обязательств ведет к обвинению в мошенничестве с государственными деньгами.

Можно ли продать дом с участием МК

Все вышеописанные правила и тонкости в равной степени относятся к любому жилью, собственниками частей которого являются несовершеннолетние.

Они действуют, если дом с участием МК :

  • был приобретен;
  • построен;
  • реконструирован.

Риски покупателей жилья с участием семейного капитала

Приобретая квартиру на вторичном рынке, человек рискует деньгами и собственностью. Дело в том, что сделка с жильем, приобретенным за материнские средства, может быть аннулирована судом. Это происходит, когда сделка не одобрена ООиП . Причем не всегда продавец действует из мошеннических соображений. Его поступок может быть продиктован элементарной безграмотностью.

Защитить себя покупатель может. Для этого следует:

  • поинтересоваться у продавца, участвовали ли бюджетные средства в покупке недвижимости;
  • если этот человек воспользовался МК , то необходимо выяснить, достигли ли его дети совершеннолетия;

Также для обеспечения безопасности сделки, ее можно провести с участием нотариуса. Поскольку нотариус обязан проверить законность сделки и в случае несоответствия ее законодательств, отказать в совершении.

Недвижимость, приобретенная без использования МК , не приводит к таким хлопотам.

[3]

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

[2]

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант — это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:
  • с желанием приобрести площадь больших метров;
  • переезд в другой город;
  • желание приобрести частный дом.
Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:
  • возраста детей, имеющихся в семье;
  • наличия ипотечной субсидии;
  • форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:
  • все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
  • заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:
  • продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
  • необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
  • к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
  • получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
  • далее проводится регистрация договора купли-продажи — это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
  • совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.
Читайте так же:  Как правильно посчитать трудовой стаж по трудовой книжке
Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:
  • перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
  • далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
  • квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:
  • каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
  • необходимо получить согласие из опекунского совета;
  • разрешение из Пенсионного Фонда;
  • при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
  • продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО . Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:
  • паспорта всех участников сделки;
  • одобрение из службы опеки;
  • разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
  • согласие второго супруга;
  • документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
  • если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
  • документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
  • паспорта на объект технический и кадастровый;
  • справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.
По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:
  • полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
  • причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
  • информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
  • размер стоимости жилой площади;
  • временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
  • размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
  • обязательства сторон и их права;
  • требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
  • документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
  • необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
  • в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:
  • продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
  • в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
  • покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
  • при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
  • также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
  • скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:
  • заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
  • удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
  • предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
  • справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.
Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:
  • паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
  • необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
  • предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
  • предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
  • также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Читайте так же:  Заявление в трудовую инспекцию (виды заявлений в трудовую инспекцию)
Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:
  • подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
  • или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ . Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие — это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ . Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: правила и документы

Последние изменения: Август 2019

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям. Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности. Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

Возможные проблемы продажи квартиры с материнским капиталом

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны выделить в нем доли для несовершеннолетних детей. Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств:

  • получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
  • не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
  • не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы:

  • заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
  • паспорта родителей;
  • паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
  • документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
  • свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
  • справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
  • доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.
Читайте так же:  Как правильно сдать квартиру квартирантам

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за материнский капитал, выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих продать квартиру, взятую в ипотеку. Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге. А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора. В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать:

  • возраст покупателя;
  • является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
  • имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
  • есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
  • готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Добрая воля сособственников

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев. И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой. 246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод. Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья:

  1. По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
  2. С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
  3. Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
  4. Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
  5. После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом:

  • на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
  • на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
  • на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
  • на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

Риски для покупателей

В заключение рассмотрим, безопасно ли покупать такие квартиры. Приобретение квартиры, купленной с привлечением материнского капитала – не самое надежное вложение денежных средств. Риски покупателей связаны, прежде всего, с отменой заключенной сделки.

Это может быть сделано по инициативе:

  • банка-кредитора, если заемщик не взял у него разрешения;
  • органов опеки и попечительства – по той же и иным причинам (например, выяснится, что предварительное согласие было дано на основании поддельных документов);
  • подросшего ребенка — после достижения совершеннолетия у него есть 3 года на оспаривание продажи «материнской» квартиры.

Самым неприятным последствием отмены купли-продажи станет возврат не реально уплаченной за квартиру суммы, а той, что указана в договоре. Не секрет, что многие продавцы, владеющие недвижимостью менее трех лет, просят покупателя прописывать в нем не истинную, а минимальную стоимость. Это помогает бывшим собственникам существенно сэкономить на уплате налога на полученный доход, или вовсе уйти от него.

Однако уступчивость в данном вопросе – не в интересах покупателя. Учитывая повышенную степень риска при покупке такого жилья, ему следует настаивать на указании реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

[1]

Многие риэлторы не любят сделки с участием несовершеннолетних лиц, вне зависимости от того, приобреталось ли жилье на средства маткапитала или без него. Если и покупатель желает избежать проблем, возможных при подобных покупках, он вправе заблаговременно поинтересоваться всеми участниками со стороны продавца. Одним из способов проверить обременение является требование предоставить договор, по которому изначально приобреталась квартира, и / или справку о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади.

Читайте так же:  Чем отличается дуплекс от полудуплекса таунхауса и доплера

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: особенности сделки

В жизни бывают различные обстоятельства и вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, может возникнуть у семьи с детьми.

Уже на протяжении 7 лет в нашей стране действует законопроект, который предусматривает социальную субсидию для семей, где появился второй ребенок. Данная мера была предусмотрена тем, что в стране наблюдался спад рождаемости.

О нюансах сделок с недвижимостью, приобретенной с использованием маткапитала, читайте в нашей статье.

На что тратится материальная помощь

Государство четко обозначило границы того, на что может быть потрачена материальная помощь:
  1. Покупка недвижимости (или иное улучшение качества жилищных условий.
  2. Оплата за обучение ребенка.
  3. Пенсия матери.
  4. Траты на оборудования и предметы адаптации для детей-инвалидов.

Продажа квартиры

Как говорилось выше, одним из вариантов использования материнского капитала является улучшение жилищных условий или покупка квартиры.

После приобретения квартиры, многие задаются вопросом: а можно ли продать такой жилой объект? Сделать это вполне реально, хотя и очень сложно, так как государство в первую очередь думает о благополучии и будущем малыша.

Кроме того, многие нечестные родители всеми законными и незаконными способами пытаются обналичить материнский капитал, поэтому продажа такой квартиры будет очень строго контролироваться.

Особенности продажи

Когда квартира покупается на материнский капитал, то в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны все члены семьи в одинаковых долях.

Если семья состоит из четырех человек, то на каждого будет приходиться доля в 25%. Поэтому априори продажа имущества будет осложнена, по крайней мере, этим фактом.

Второй сложностью является постоянный надзор органов опеки и попечительства. Они будут внимательно следить за проводимой сделкой.

Так недопустимо продавать квартиру, если у ребенка не будет жилья. При этом переезд к родственникам, съемное жилье не устроит специалистов государственных органов. Даже переезд на новую квартиру с меньшей площадью вызовет негативное отношение, несмотря на то, что она будет в вашей собственности.

Например, семья из трех человек жила в квартире площадью 60 квадратных метров. На долю ребенка приходилось 20 м2, при покупке квартиры в 50 м2, его доля в этой квартире должна быть 20м2.

Если же вы решите улучшить свои жилищные условия (купить квартиру большей площади, с новым ремонтом, ближе к школе ребенка), то такая мера будет одобрена пенсионным фондом и органами опеки. В этом случае сделка будет проведена, но подписи всех членов семьи все равно придется собрать.

Какие нужны документы для продажи квартиры

Если вы все-таки решили продать квартиру, которую купили на материнский капитал, то вам нужно сделать соответствующие заявление в органы опеки. После этого необходимо собрать список документов, который они потребуют.

Обычно она выглядит так:

  1. Заявление родителей или опекунов. Пишется от руки по строгой форме.
  2. Свидетельства о рождении и их копии (для всех детей).
  3. Документы на недвижимость.
  4. Заявление от родителей, что все члены семьи согласны на продажу, с подписями каждого.
  5. Выписка из коммунального учреждения о том, что не имеется долгов по квартплате.
  6. Документ об оценки жилого объекта.


В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Если квартира приобреталась в ипотеку, которая еще не погашена, то продажа может осложниться этим фактором. Ведь в случае, если заемщик перестанет платить, банк не сможет реализовать недвижимость с молотка, ввиду того, что там прописаны малолетние дети. Если же говорить о ситуации, когда ребенок достиг совершеннолетия, то продажа такого жилого объекта будет в разы проще.

Государство максимально заботиться о том, чтобы положенная по закону часть квартиры, приобретенная на материнский капитал, оставалась за ним. Поэтому манипуляции с продажей квартиры и обналичиванием материнского капитала практически невозможны.

Возможно, Вам будет интересна статья о том, как купить дом на материнский капитал.

А о том, как делится мат. капитал после развода, Вы можете почитать здесь.

Смотрите в следующем видео советы и объяснения эксперта о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал:

Видео (кликните для воспроизведения).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 653-60-72 доб 583 (Москва) +7 (812) 426-14-07 доб 406 (Санкт-Петербург)

8 (800) 500-27-29 доб 255 (По России)

Источники


  1. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  2. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

  3. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.
  4. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
  5. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал особенности сделки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here