Мошенничество в недвижимости при обмене жилья

Самое важнее по теме: "Мошенничество в недвижимости при обмене жилья" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Мошенничество на рынке недвижимости

Мошенничество на рынке недвижимости растет из года в год. Мошенники продумывают сложные схемы обмана и зарабатывают на них огромные деньги.

1. Совершение сделок от имени покойного
Мошенники собирают информацию о престарелых людях, тяжелобольных, которые обречены на скорую смерть. После этого они проникают в жилье, крадут документы на недвижимость и выставляют ее на продажу.

2. Совершение сделок по поддельным документам
Воспользовавшись моментом, когда владелец недвижимости на долгое время покинул пределы своего дома, мошенники подделывают доверенность на квартиру, дом или земельный участок. Далее они оформляют право собственности на себя и занимаются продажей.

3.Совершение сделок без необходимых документов
Мошенники создают фиктивные агентства и строительные компании и занимаются продажей несуществующих квартир, домов, оформляя сделки без полного пакета необходимых документов.
Из-за отсутствия механизма контроля над сделками и операциями над недвижимостью и резкого расширения рынка недвижимости данный вид мошенничества встречается чаще других. Популярная махинация – продажа земельных участков по фальшивым документам с обещанием последующего строительства на их территории домов.

4. Аферы с арендой
Подписывая договор аренды, стоит убедиться в том, что жилье сдается именно собственником, а не его друзьями или родственниками. Иначе можно столкнуться с такой схемой обмана как субаренда, когда мошенник арендовал какое-то жилье, после чего это жилье сдает в аренду третьему лицу по более высокой цене.

5. Насильственное лишение прав
Злоумышленники выбирают в качестве своих жертв немощных людей, наркозависимых и алкоголиков и отбирают у них жилье. После переоформления документов собственности мошенники продают недвижимость.

6. Одновременная продажа нескольким лицам
Преступник, после того как на его объявление о продаже недвижимости откликнулся первый потенциальный клиент, договаривается с ним подписать договор в течение 30 дней, объясняя такие сроки сложностью процесса оформления документов. А сам в это время проводит такую же махинацию с другими покупателями. Собрав со всех аванс, мошенник исчезает.

7.Мошенническая схема с подменой
Демонстрируя покупателю элитное, современное жилье и оформляя его продажу, мошенник на самом деле продает убогое ветхое жилье. Это получается за счет адресов – двойников.

8. Продажа аварийного жилья
За короткое время, используя самые дешевые строительные материалы мошенники возводят дом и продают его с прилегающими участками земли. Спустя несколько месяцев такие дома становятся не пригодными для жизни.

Центр обмена жилья
2013-02-01 16:04:30

[1]

Покупка квартиры в Москве- как избежать обмана.

Все действия по покупке недвижимости строго регламентированы и описаны в массе законодательных актов- здесь важны и знания законов и рынка и практический опыт.

Криминальные квартиры часто достаются:

  • Провинциалам — каждый третий обманутый это приезжий. Приезжие, желающие купить квартиру в Москве, Подмосковье обычно имеют серьезные деньги, достаточные для того, чтобы купить недорогую квартиру. Провинциалы обычно понятия не имеют, с какими пройдохами им возможно придется встретиться, поэтому ведут себя так, как будто бы находятся в своем городе, где они могут разрулить многие проблемы.
  • Богеме — зачастую это люди, оторванные от реальности, живущие в своем мире. Зачастую это люди, имеющие серьезные деньги и несерьезное отношение к жизни, поэтому их легко купить на улыбки, заверения, красивые визитки и т.п.
  • Бизнесменам , которые внезапно разбогатели. Такие иногда случайно попадают на прибыльную тему и внезапные большие деньги реально не дают им трезво взглянуть на ситуацию.
  • Различным богомольным покупателям . Такие люди так же зачастую живут в параллельном мире и не могут трезво взглянуть на пройдох, которые могут встретиться при покупке квартиры.

Поэтому такое пристальное внимание уделяется именно подписанию договоров. Конечно, риэлторы отщипнут у вас определенную часть своего пирога, (об уловках риэлторов посмотрите здесь) но если вы полны решимости сделать все самостоятельно, послушайте несколько практических советов:

  • Проверьте паспорт продавца по базе данных. История продажи криминальных квартир полна случаев, когда криминальные квартиры продавались по поддельному паспорту или людьми, фотографически похожими на хозяев.
  • Самое пристальное внимание нужно обратить, если квартира продается по доверенности . Доверенность можно отменить в любой момент или подделать, особенно, когда доверяющий- пожилой человек.

  • Единственный совет здесь- лично встретиться с хозяином квартиры, но и это не будет являться гарантией- доверенность может быть отменена без объяснения причин в любой момент. Доверенность заслуживает большего уважения, если она выписана на серьезную кампанию- крупное риэлторское или юридическое агентство, по крайней мере с них есть что взять.

  • Все это нужно узнать до подписания договоров и передачи аванса или задатка за квартиру . При малейшем подозрении лучше отказаться от сделки, чем терять время, деньги и нервы. Когда вы поймете, что самостоятельно справиться с проблемой не можете, можно обратиться к юристу, риэлтору или застраховать сделку в страховой кампании.

Все перечисленные случаи относительно благополучные, которые можно попытаться разрешить в суде. Если же квартира продается профессиональными рейдерами и связана с откровенными преступниками- шансов почти нет.

О способах жульничества при желании обналичить материнский капитал, посмотрите здесь. О том, как не попасться на сделке при покупке квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, об обналичивании материнского капитала дополнительно смотрите здесь.

Мошенничество при продаже квартиры

В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ответственности для виновных лиц.

Для большинства граждан РФ квартиры или дома являются единственной ценностью, которую при необходимости можно выгодно продать или обменять. Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления. Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России. Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ.

Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья

По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели – присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:

Читайте так же:  Как наказать соседей сверху за шум как бороться по закону

Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты – арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной. Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать – они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.

  • Продажа квартиры по фальшивому адресу.

Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например, претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади. Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.

  • Продажа неприватизированного жилья.

Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного. Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.

  • Продажа квартиры без наследников.

Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.

  • Аванс как вид мошенничества.

Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.

Нередки случаи, когда и продавец квартиры становится жертвой мошенников, в данном случае он остается без своей недвижимости, но и денежный средств в полной ее стоимости или частичной не получает тоже.

Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры

Рекомендации по заключению подобных сделок очень просты:

[2]

И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:

  • паспорт владельца квартиры;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
  • выписка из ЕГРП;
  • справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
  • разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
  • справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
  • информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
  • в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его доверенность на продажу или покупку квартиры – не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.

Вопросы от наших читателей

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! По тексту объявления можно усмотреть признаки наличия определенных юридических трудностей, которые осложнят жизнь покупателю. Поэтому от такой покупки следует отказаться.

Здравствуйте. Я продавец квартиры. Какие опасности могут подстерегать меня? Один покупатель уговаривает и спешит. Цену просит занизить. Нанял своего юриста. На сделку я ещё окончательно не согласилась. Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Опасностей может быть сколько угодно: начиная от юридически неправильного договора и заканчивая банальным разбоем. Все опасности перечислять, не хватит места на сайте. Поэтому Вам лучше обратиться к юристу, который бы сопровождал полностью заключение договора купли-продажи квартиры.

Сделка была по матер капиталу но деньги я так и не получила,говорят что банк не пропустил .Что делать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Необходимо обратиться в свой банк для получения разъяснений, а также держать постоянную связь с покупателями, чтобы они могли узнать информацию от пенсионного фонда.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога с амостоятельно . В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной. Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно. Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Читайте так же:  Ходатайство о снятии судимости

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

[3]

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Мошеннические схемы в купле-продаже квартир

Сколько существует рынок недвижимости – столько времени на нем «работают» мошенники. Государство с этим явлением борется, но природа мошенничества изменчива и приспособляема к внешним обстоятельствам. В каждом отрезке времени рождаются новые комбинации. Ниже приводим некоторые схемы мошенничества в купле-продаже квартир сегодняшнего дня, с которыми столкнулись и рассказали об этом риэлторы.

Схема 1. Частные займы

Стоит сказать, что откровенного криминала, в том числе и мошенничества, в Екатеринбурге по сравнению с 1990-ми годами стало меньше в десятки раз. Это отмечают все риэлторы, которые начинали работать в «бандитские девяностые». Многое из арсенала мошенников с недвижимостью кануло в лету. Но кое-что дожило и до наших дней.

«Если говорить о том, где сегодня больше всего криминала, то это рынок займов и выкупов. Там, где применяются ломбардные схемы, когда человек, нуждающийся в деньгах, готов расстаться со своей квартирой за малые средства», – говорит Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья.

Суть схемы: при займе даже относительно небольшой суммы в качестве залога фигурирует генеральная доверенность на продажу квартиры заемщика. Это значит, что квартиру могут продать за долги без лишних разговоров, даже если размер долга 50% от ее стоимости. Встречаются и откровенно преступные варианты – когда заемщик рассчитался, а его квартира все равно продается, потому что доверенность остается у заимодавца на руках. И государство почти никогда не может вмешаться. Ведь это был свободный выбор.

Как себя обезопасить? Если принято решение взять кредит путем займа, то рекомендуется в генеральной доверенности прописать строку, что право продавать залоговую недвижимость у держателя гендоверенности наступает на следующий день после даты возврата долга. И обязательно забрать у заимодавца расписку о получении им от вас всей суммы.

Схема 2. «Черные» риэлторы и «темные» квартиры

В одном из агентств рассказали историю о мужчине, который несколько лет жил в квартире своей умершей дальней родственницы, которая умерла у него на руках. Он похоронил ее, но не заявил о смерти и хранил в квартире ее паспорт. Прав на квартиру у него не было, но оформить ее в собственность очень хотелось. Конечно, он понимал, что официальных возможностей «легализоваться» у него нет. И он решил попробовать такую схему: пришел в агентство и предложил купить у него эту квартиру. Чем закончилась эта история, мы не знаем. Агентство работать с ним отказалось. Скорее всего, квартира уйдет к новым хозяевам через многочисленные перепродажи.

Читайте так же:  Налог для пенсионеров льготы на квартиру и недвижимость

Как себя обезопасить? «Чистоту» сделки на 100% проверить невозможно. В России таких механизмов нет. Но, как минимум, должна насторожить информация из Росреестра. Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк»:«Квартира, которая много раз перепродавалась за последнее время, вызывает подозрение. Возможно, так отмывались деньги или запутывались следы давней мошеннической сделки».

Получить справку об интересующем объекте в Росреестре (а именно – о предыдущих сделках и предоставлявшихся ранее документах на государственную регистрацию) стоит от 200 до 1500 рублей. Но можно предложить получить эту информацию и продавцу. Если он отказывается или не хочет ее показывать покупателю – это тоже повод подумать, а стоит ли?

Схема 3. Махинации с документами

Фальсификация свидетельства о праве собственности и паспорта продавца относится, пожалуй, к категории «страшилок» и сегодня почти не встречается. А вот заключение договора и передача аванса несколькими покупателями одному собственнику жилья вполне возможна. В данном случае мошенник подписывает предварительный договор сразу с несколькими покупателями, принимает аванс и исчезает.

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Обман раскроется еще на стадии приемки документов на государственную регистрацию сделки. Максимум, что могут провернуть такие мошенники-поддельщики – это взять за квартиру аванс от покупателя и исчезнуть».

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», советует: «Во-первых, закажите выписку из ЕГРП и узнайте, кто действительно является собственником квартиры, и нет ли на ней арестов и обременений. Во-вторых, необходимо проверить документы тех, кто продает квартиру и принимает за нее аванс. Для проверки подлинности паспорта не постесняйтесь попросить любой другой документ, удостоверяющий личность (водительские права, например)». Не надо стесняться лишний раз потревожить продавца, он обязан предоставить всю интересующую покупателя информацию по сделке.

Схема 4. Мошенничество с генеральной доверенностью

Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк», рассказывает: «В Екатеринбурге был случай, когда женщина продавала квартиру по доверенности мужа. И все бы было хорошо, но муж накануне сделки поехал отдыхать на море и там утонул. Жена скрыла этот факт, продала квартиру, а позже покупателям пришлось расторгнуть сделку и вернуть квартиру, так как сделка была изначально недействительной и оспорена наследниками мужчины».

Суть схемы. Генеральная доверенность – это документ, который выдается собственником третьему лицу для подтверждения его правомочий на совершение самой сделки или каких-либо действий, предшествующих сделке (например, сбора документов). Сделки по генеральной доверенности практикуются довольно часто, и не обязательно все они мошеннические. Но здесь для покупателя существует повышенный риск, особенно если собственник находится в пределах досягаемости (допустим, он в городе, но тяжело болен), а продавец квартиры категорически отказывается познакомить покупателя с ним. Важно знать, что, во-первых, гражданин, выдавший доверенность, может в любой момент ее отозвать без объяснения причин. Во-вторых, действие доверенности прекращается со смертью выдавшего ее гражданина. Если выяснится, что на момент совершения сделки доверенность была отозвана или собственник был мертв – сделку придется расторгнуть.

Как себя обезопасить? Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Проверьте полномочия доверенного лица. Бывает, что покупатели по невнимательности вносят аванс человеку, у которого есть полномочия только на сбор документов или согласование перепланировки. Стоит также выяснить, в каких отношениях состоит человек, выдавший доверенность. В идеале нужно поговорить с доверителем лично, выяснить, выдавал ли он такую доверенность, не отменял ли он ее, да и вообще жив ли он. И, конечно, надо постараться договориться с ним о присутствии его на сделке и его личной подписи в договоре купли-продажи». Информацию о том, жив человек или нет, можно запросить в паспортном столе. Не лишним будет попросить справку из нарко- и психдиспансера о том, что собственник вменяем, даже если факт его вменяемости уже удостоверен нотариусом. Накануне совершения сделки нужно обязательно выяснить, не отозвана ли доверенность. Найти нотариуса, который выдал доверенность, не составит труда. В доверенности всегда указывается, каким нотариусом она выдана. Существует сборник нотариусов, где указано нахождение офисов и телефоны. Обратившись с заявлением к нотариусу (по телефону они такой информации не дают), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет.

Схема 5. Купля-продажа «на халяву»

Мошенничества чаще всего происходят в сегменте недорогой недвижимости. «Там можно манипулировать взаимоотношениями, заявить покупателю: «Не вы, так другой». Чтобы создать ажиотаж, достаточно немного приспустить цену, потому что спрос на дешевые объекты на рынке большой. И люди при этом упускают фактор безопасности», – рассказывает Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья.

Суть схемы. Главным «маркером» неблагонадежности квартиры является сам факт ее продажи по цене процентов на двадцать ниже рыночной стоимости. Конечно, бывает, люди попадают в стесненные обстоятельства, и нормальная практика – сбросить 50-100 тысяч рублей, чтобы продать квартиру побыстрее. Но на демпинг в размере пятой части стоимости честный собственник даже в таких обстоятельствах не пойдет. Скорее всего, сбывается квартира, приобретенная незаконным путем. Или на самом деле ничего не продается, а квартира играет роль приманки, чтобы привлечь побольше покупателей и набрать у них авансов.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Нам остается только подписаться под этими словами.

Схема 6. Занижение стоимости квартиры в договоре с целью расторжения договора впоследствии

Если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Покупатель передает продавцу вдвое или в втрое большую сумму, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. А в соответствии с договором, стороне продавца передан всего 1 млн рублей.

Читайте так же:  Какие банки дают кредит неработающим пенсионерам и как оформить займ

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Схема 7. Покупка квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней

Люди, когда-то добровольно отказавшиеся от приватизации в пользу родственников, сохраняют в течение жизни право проживания в квартире. Как было принято считать раньше, если эти лица выписывались из квартиры, то теряли право бессрочного проживания. Однако благодаря Жилищному Кодексу РФ (ст. 19) и постановлению пленума ВАС РФ от 02.07.09 №14 (п.18), сейчас эти лица в суде восстанавливают право проживания в этих квартирах, и вселяются в квартиры с помощью судебных приставов. Более того, эти лица имеют право не только проживать в квартире самостоятельно, но и прописывать в там своих детей без согласия нового владельца квартиры. Известно, как минимум, о двух судебных решениях, принятых в Екатеринбурге, когда право проживания в квартире было восстановлено.

«Именно в этом году практика очень активная, когда люди восстанавливают свое право на проживание в квартирах, которые со временем были проданы новым собственникам не один раз. Суды, конечно, каждый случай в отдельности рассматривают, но в принципе, восстанавливают в правах. Судебных решений сейчас достаточно. Мы смотрели по России решения, которые находятся в открытых источниках, это от 10 до 15 решений. Это только те, которые есть в общем доступе», – комментирует Ирина Завьялова, исполнительный директор ЦН «Северная казна».

Эксперты высказывают опасения, что механизм принудительного вселения будет использован квартирными рейдерами.

Суть схемы. В данном случае, мошенники могут использовать разные схемы. К примеру, при продаже в квартире прописаны родственники хозяина квартиры. В договоре купли-продажи ставится отметка о том, что эти лица обязуются сняться с регистрационного учета в течение двух недель после подписания договора. Однако члены семьи владельца не ставят подписи на данном договоре и не дают прочих письменных обязательств освободить квартиру. В результате, по прошествии двух недель родственники бывшего хозяина квартиры не выписываются и не освобождают квартиру. И у нового владельца квартиры нет законного способа выписать этих людей, так как у них есть право бессрочного проживание. Фактом своего пребывания в квартире шантажисты начинают воздействовать на собственника. Причем, если у покупателя получится откупиться от шантажистов, и они съедут, право проживания в квартире у них все равно останется.

В другом случае, в квартире может быть никто не прописан. Однако после сделки лица, отказавшиеся в свое время от приватизации квартиры, могут инициировать восстановление права проживания в суде. А потом заселиться с помощью судебных приставов в квартиру. После этого нежданные квартиранты начинают вымогать деньги у нового владельца квартиры.

Как себя обезопасить? Следует изучить список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. На момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны. В идеале, таких лиц, вообще, не должно быть в квартире.

Как это не печально сознавать, но мошенничество никогда не будет искоренено, точно также как всегда найдутся люди, которые понесут мошенникам свои деньги «добровольно и с песней». Но есть разница, сколько будет этих людей: единицы или тысячи. Если вы встречались с неизвестными нам схемами нечестных сделок с недвижимостью, напишите о них в комментариях к этой статье. И разговор на тему «жулье и жилье» будет продолжен.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Виды мошенничества с недвижимостью

Покупка квартиры является одним из важных и счастливых моментов в жизни человека. Для многих квартира — это единственная ценность после жизни и здоровья. Порой человек долгие годы копит средства на приобретение жилья, берёт под большие проценты кредит на его покупку или строительство и совершает другие сделки с недвижимостью, поэтому в подобных сделках не может быть мелочей. В настоящее время цена на недвижимость растёт, а спрос на жильё увеличивается. Одновременно растёт и активность людей к обогащению в рамках криминальных способов бизнеса. В отличие от большинства граждан мошенники юридически более осведомлены и хорошо знают законодательство. Используя юридическую безграмотность граждан, мошенники заключают с ними сделки об отчуждении жилья на очень не выгодных для граждан условиях. Иногда граждане вообще лишаются своего жилья. Учитывая вышеизложенное можно сделать вывод, что проблема безопасности при сделках с недвижимостью имеет очень актуальное значение.

За годы рыночных отношений мошенничество в сфере недвижимости значительно видоизменилось и приобрело новые способы и виды обмана. Сегодня, по статистике, каждая 15-я сделка на рынке недвижимости имеет признаки мошенничества. Это объясняется прибылью указанного криминального промысла. Ведь одна стремительно и умело проведённая афера приносит доход, существенно превышающий все её затраты. Время диктует, чтобы гражданин, вступающий в рынок недвижимости, был юридически подкован и знал основные способы мошенничества, к которым прибегают аферисты, и мог им противостоять.

Мошенничество в недвижимости при обмене жилья

Мошенничество в недвижимости при обмене жилья. Обмен квартир самый древний и распространённый способ улучшить жилищные условия путем обмена меньшую квартиру на большую квартиру с доплатой. А другим, наоборот, при разделе имущества, например при разводе, требуется большую квартиру разменять на меньшую квартиру с доплатой. Чтобы найти таким людям друг друга, а главное, чтобы устроили условия довольно проблематично. Именно на такой узкой спецификации и развернулись мошенники в Москве Перми Казани и других крупных городах.

Мошенничество в недвижимости при обмене жилья

Черные риелторы

Про черных риелторов ходит очень много разных историй, много показано передач по телевизору. Но все еще люди сами того не подозревая попадаются в расставленные ловушки мошенников. Зачастую люди становятся жертвами своей жадности, желанием сэкономить, обойти закон по тихому и др. Вот на таких поворотах и поджидают мошенники готовые помочь расстаться с жильем или деньгами. Инструментами черных риелторов становиться банальный шантаж, запугивание и похищение людей. Под видом риелторов могут скрываться преступники, высматривающие и собирающие сведения о потенциальной жертве. Преступники могут быть и действующими риелторами, какой ни будь риелторской фирмы, что еще хуже. К категории риска относятся одинокие люди, пенсионеры, алкаши и наркоманы, которые легко поддаются внушению. Многих пропавших людей не могут найти до сих пор.

Читайте так же:  Законные способы не платить алименты

Уловки мошенников

Сейчас не припомню, что за фильм смотрел, но про такое мошенничество даже кино снимают. Называется продажа воздуха, о нет и нет, это не тот воздух, что в баночках, хотя нечто похожее. Мошенники продают несуществующую недвижимость. Помню случай, про который мне рассказывал один из учителей по недвижимости, когда я там работал. Перевозили они алкаша из центра за город в деревянный барак с небольшой доплатой. Алкашу сказали, что его просто перевезут из одного района города в другой, а на самом деле все наоборот. Привезли табличку с указанием улицы и номера дома и повесили на один из домов в городе, куда якобы он должен переехать. Привезли его на место, показали дом и его бедующий адрес, чтобы он сам убедился в этом. Вот так ничего не подозревающий человек согласился на обмен с доплатой.
Больше всего клюют на обмен жилья по ложным или не существующим адресам приезжие люди.

Масштабные и наглые схемы обмана

Встречаются и более масштабные и наглые схемы обмана, когда в газетах и интернете размещаются широкие полосы рекламы о продаже и обмене несуществующих новостроек.

По приведенной схеме в период с 2005 г. по 2007 г. в Москве было обмануто около 2000 покупателей, связавшихся с компаниями «Империя», «ВНЛ», «Правильный выбор». Несколько сотен из них лишились своих квартир путем обмена на несуществующие новостройки.
Лжезастройщики, арендуя целое здание в самом центре столицы, убеждали жертвы в необходимости покупки и обмена новых квартир в пяти якобы почти построенных домах. По словам менеджеров мошеннических структур, сами они, их семьи, родные и близкие уже давно обеспечили себя жильем в «столь качественных и удобных новостройках». Многие запомнят эти злополучные адреса: ул. Каховка, 1, ул. Артамонова, 4, ул. Голубинская, 22, Севастопольский проспект, 35, ул. Полярная, 34, найти которые можно было только в рекламе.
В 2008-2010 гг. нескольких должностных лиц, причастных к продаже несуществующих квартир, осудили за мошенничество.

В Перми до 2010 года было обмануто несколько сотен доверчивых граждан соблазнившихся на красивую цену в новостройках по разным адресам. На некоторых адресах действительно бала огорожена территория, а где то даже вырыт котлован, правда, по другим адресам было просто поле. Многие, надеясь на указанный срок сдачи объекта, продали свое жилье, а вырученные деньги вложили в новостройку. На оставшиеся деньги сняли жилье в аренду. Вот только как был котлован так котлован и остался, а застройщик просто исчез вместе с деньгами покупателей.
Таких случаев великое множество. Не один крупный город не прошли мимо мошенники. Если собрать всех пострадавших от мошенников, то можно построить целый район города.

Информационное мошенничество

Кто связывался с арендой недвижимости, помнят, что в 2000-2003 года мошенники использовали нехитрую схему информационного мошенничества. В обмен на телефон владельца квартиры, который готов сдать свое жилье нужно заплатить некий взнос порядка 300 руб. Естественно по купленным телефонам никто не отвечал либо отвечали, но никогда не сдавали квартиры или уже сдано. Походив несколько дней в это агентство понимаешь, что денег не вернуть, так как хитро составлен договор.
Платная услуга по предоставлению номеров телефонов лиц, якобы нуждающихся в обмене своего жилья на другое, меньшее по размеру или на более дешевое. Если прочитать внимательно, то предлагаемые мошенниками-обманщиками варианты обмена похожи на сказочные, ежедневно только в столице на них попадается несколько сотен человек.

Пример такого сказочного объявления: одинокий старичок (бабулька или дедулька), нуждается в спокойной жизни на свежем воздухе, в связи с непосильным бременем оплаты коммунальных услуг обменяет трехкомнатную квартиру в центре столицы на однокомнатную в ближайшем Подмосковье рядом с уголком природы. Доплата 2 млн руб.

Чтобы лжеагентство недвижимости предоставило номерок такого старичка, придется выложить до 35 000 руб. После оплаты и долгожданного звонка старческий голосок скажет, что Вы опоздали, и претендент на обмен уже найден, а чтобы не так было грустно вас поблагодарят. Естественно все старички являются подставными, а указанных в объявлении квартир и вовсе нет, и никогда не было. Вот только уплаченные деньги уже не вернуть, а понимаешь это уже слишком поздно.

Как застраховать себя от мошенников

Видео (кликните для воспроизведения).

Такой вид страховки не предоставит не одна страховая компания. Простой обыватель никогда не вычислит мошенников и их схему, по которой они работают. Хотя вся их схема банально проста и находиться как на ладони, правда, рассмотреть ее могут только профессионалы, те, кто сталкивается или вариться в этой кухне каждый день. Например, наняв юриста на сделку, он сразу поймет, кто, где и как пытается вас обмануть и поможет оградить от многих неприятностей. В роли юриста может выступить и простой специалист по сделкам с недвижимостью.
Всем успехов и держите глаза открытыми, а кошелек в своих руках.

Источники


  1. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.

  2. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.

  3. . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.
  4. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.
  5. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.
Мошенничество в недвижимости при обмене жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here