Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

Самое важнее по теме: "Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как выгодно продать ипотечную квартиру?

Нестабильная экономика и падающий рубль напрямую влияют на ипотеку и приводят к тому, что целый ряд заемщиков будут вынуждены объявить о дефолте или выставить на продажу свои квартиры.

Впрочем, квартиры из-под залога продают и по более приятным случаям — например, чтобы зафиксировать прибыль на рынке новостроек или же улучшить жилищные условия.

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога». В настоящее время такие сделки становятся все популярнее, так как российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет.

Избавляемся от залога

Существуют три базовых способа продажи ипотечной квартиры:

  • Продажа на рынке новостроек;
  • Продажа на вторичном рынке;
  • Продажа из-за дефолта заемщика.

К первой группе можно отнести инвесторов, купивших жилье в новостройках на стадии котлована для дальнейшей перепродажи. Доходность таких инвестиций, даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, составляют в среднем 27% годовых.

[1]

Следующая группа — заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия на вторичном рынке.

Еще одну, довольно многочисленную категорию клиентов, составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы квартир продают их банку для того, чтобы обменять на жилье большей площади или с лучшим месторасположением.

Последняя и самая маленькая группа — люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье. Они продают его как по согласованию с банком, так и по судебному решению через аукцион.

Именно сейчас таких заемщиков будет особенно много — падающий рубль ставит невыполнимые задачи перед теми, кто покупал квартиры с использованием валютного кредита.

Первичная или вторичная недвижимость?

Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, ее продажа отличается от стандартной сделки только некоторыми нюансами. Все зависит от того, продается новостройка или же залоговая квартира с вторичного рынка.

На первичном рынке недвижимости продажа из-под залога — сложная сделка. Когда квартира продается по ДДУ, нет еще самого объекта права, при этом, продавая такую квартиру, нужно перевести долг на другого покупателя.

В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя (то есть в данном случае дольщика).

Но встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае также оформляются два договора. Сначала — договор займа (простая письменная форма, такой договор не подлежит регистрации, это своего рода расписка) между покупателем и продавцом.

Покупатель передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности.

Эксперт отмечает, что такие сделки легко совершаются, если приходит покупатель с наличными деньгами. Если в сделке участвуют два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.

Продажа квартиры из-под ипотеки в рамках альтернативной сделки на вторичном рынке — дело решаемое с точки зрения организации процедуры купли-продажи, однако сильно на любителя в плане спроса на такое жилье. Около 70 % клиентов отказываются рассматривать ипотечные объекты как возможный вариант для покупки. Тем более что цены на них, как правило, далеки от демпинговых.

Стоимость жилья из под ипотеки зачастую соответствует среднерыночным показателям. Пока большинство ипотечных объектов продается не по причине «дефолта» заемщиков, а в силу того, что люди улучшают свои условия проживания.

Впрочем, ипотечные продавцы, как и остальные, хотят получить от продажи своей недвижимости максимальную прибыль, так что не стремятся снижать цены. Другой вопрос, что и покупатели не стремятся в этих условиях приобретать такое жилье.

Как вариант — успеть до конца года воспользоваться преимуществами программы АИЖК «Переезд», оптимизирующей альтернативные сделки за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой).

По условиям программы, в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог. При этом погашение основного долга и процентов по кредиту производится единовременным платежом уже после продажи жилья, на что заемщику отводится до 12 месяцев при покупке жилья на вторичном рынке и до 24 месяцев — в новостройке.

Квартиры с молотка

Еще один способ продажи квартиры — аукцион. Этот способ не подходит ни банку, ни заемщику. Но залоговые квартиры попадают на аукционы с пугающей периодичностью. Дело в том, что сами заемщики боятся признать свое бедственное положение и предпочитают скрываться от банка и от приставов, вместо того чтобы найти компромисс.

При добровольной продаже заемщик (обязательно с согласия банка!) вправе продать заложенное имущество по рыночной стоимости, то есть выручить за залог максимально возможную сумму, за счет которой человек может не только погасить задолженность, но и, возможно, вернуть внесенный ранее первоначальный взнос (если цены на недвижимость выросли).

Но надо понимать, что банк не обязан давать такое согласие, а может пойти по формальному пути и начать процедуру обращения взыскания. В случае дефолта банк вынужден взыскать и реализовать заложенную недвижимость независимо от того, есть у заемщика другое жилье или нет.

Однако продажа квартиры с аукциона не выгодна банку, поскольку стоимость квартиры снижается, соответственно, велик риск того, что средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для того, чтобы заемщик расплатился по кредиту. Поэтому смысла доводить дело до аукциона просто нет.

Читайте так же:  Сколько стоит и как переоформить машину на себя по договору купли продажи

Проблемного заемщика может спасти реструктуризация долга. В период кризиса 2009 г. многие заемщики оказались в очень тяжелом финансовом положении — потеря работы, снижение семейного дохода и пр. Тогда по поручению государства АИЖК разработало программу помощи таким заемщикам: на период до двух лет выдавался стабилизационный займ для обслуживания ипотечного кредита с перспективой восстановления платежеспособности заемщика.

За весь период своей деятельности поддержку государства получило более 10,5 тыс. человек на сумму 8,2 млрд рублей. При этом, по имеющимся оценкам, общий объем реструктурированных кредитов составил более 50 тыс. штук.

Вам нужен надежный кондиционер? Купите его в нашей компании. Мы реализуем кондиционеры Daikin с гарантией 3 года от производителя оборудования.

Что выгодней: сначала взять ипотеку или продать старую квартиру?

При покупке квартиры в ипотеку перед вами может встать дилемма:

Сначала продать квартиру, а затем взять ипотеку и начинать искать новое жилье? Или лучше взять ипотеку, найти и купить квартиру, а затем уже продавать старую?

Давайте попробуем разобраться, сравним какой вариант лучше, выгоднее, удобнее.

Вариант №1 – Сначала продать квартиру, а затем брать ипотеку на новую квартиру

  1. В кредит придется брать меньшую сумму. Одно дело взять 3 000 000 рублей и совсем другое 1 000 000 рублей.
  2. Будет намного меньше переплата. К примеру , ипотека на 15 лет с процентной ставкой 10% годовых. Переплата по процентам составит 2 800 000 рублей и 930 000 рублей, соответственно. Как видите разница почти в 2 миллиона рублей.
  3. Проще будет получить одобрение в банке. Чтобы взять в кредит 1 000 000 рублей нужна зарплата намного меньше чем для ипотеки в 3 000 000 рублей.
  4. Можно купить более дорогую квартиру. Своих денег больше = первоначальный взнос больше = больше размер ипотечного кредита.
  5. Больше денег на обустройство. Все по тем же причинам.

Вариант №2 – Сначала взять ипотеку, а затем уже продавать старую квартиру

  1. Проще с оформлением документов, есть прописка. До сих пор в банках требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, что сильно осложняет весь процесс оформления ипотеки.
  2. Не нужно искать временное жилье. С арендой переезжать придется минимум 2 раза, а это дополнительные хлопоты и расходы.
  3. Можно купить квартиру с черновой отделкой. Сделать ремонт будет намного проще, увеличивается количество вариантов квартир для покупки.

Плюсы для одного варианта являются минусами для другого.

Вариант №2 – удобнее , но вариант №1 – требует меньше расходов .

Пример из личного опыта

Сначала с супругой взяли ипотеку, нашли и купили квартиру, а затем начали продавать старую квартиру.

  1. Из-за переезда и уборки, продажа старой квартиры началась через 5 месяцев после того как купили новую.
  2. Все это время платили по ипотеке и к моменту продажи уже выплатили 125 000 рублей только процентов + 15 000 руб. за коммуналку.
  3. Прошло 4 месяца с того момента как выставил квартиру на продажу – это еще минус 100 000 рублей выплачено процентов по ипотеке и 12 000 рублей за коммуналку.
  4. Старая квартира не продана. Из общения с покупателями стало понятно что нужно делать косметический ремонт, потребуется вложить от 50 000 до 100 000 рублей .

В итоге, за 9 месяцев на процентах и коммуналке потрачено порядка 250 000 рублей и минимум 100 000 рублей будет еще потрачено пока квартира не будет продана – это оптимистичный вариант.

Как выгодно продать ипотечную квартиру

В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение. В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа. Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход. При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца. Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита. Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу.

Как продать квартиру в ипотеке законно и выгодно

В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

В случае дефолта банк вынужден взыскать и реализовать заложенную недвижимость независимо от того, есть у заемщика другое жилье или нет. Однако продажа квартиры с аукциона не выгодна банку, поскольку стоимость квартиры снижается, соответственно, велик риск того, что средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для того, чтобы заемщик расплатился по кредиту. Поэтому смысла доводить дело до аукциона просто нет.
Проблемного заемщика может спасти реструктуризация долга. В период кризиса 2009 г. многие заемщики оказались в очень тяжелом финансовом положении — потеря работы, снижение семейного дохода и пр. Тогда по поручению государства АИЖК разработало программу помощи таким заемщикам: на период до двух лет выдавался стабилизационный займ для обслуживания ипотечного кредита с перспективой восстановления платежеспособности заемщика.

Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

  • При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади. Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам.

Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса. Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал

  • При желании заработать на ипотеке Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.
  • Как выгодно продать ипотечную квартиру?

    Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё.
    А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке. Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку? Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами.
    Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

    Читайте так же:  Доверенность на представление интересов в налоговой

    Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

    Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан. Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность.
    В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя. Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

    Как продать ипотечную квартиру?

    Нестабильная экономика и падающий рубль напрямую влияют на ипотеку и приводят к тому, что целый ряд заемщиков будут вынуждены объявить о дефолте или выставить на продажу свои квартиры. Впрочем, квартиры из-под залога продают и по более приятным случаям — например, чтобы зафиксировать прибыль на рынке новостроек или же улучшить жилищные условия. Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога».

    В настоящее время такие сделки становятся все популярнее, так как российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет.

    Как продать квартиру с обременением ипотекой?

    Минобороны РФ. Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ. Алгоритм проведения сделки следующий:

    1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
    2. Уточняет в банке сумму долга.
    3. Погашает сумму задолженности.
    4. Находит покупателя на жильё.
    5. Получает документ о снятии обременения.
    6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
    7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

    Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

    Как выгодно продать ипотечную квартиру

    Они продают его как по согласованию с банком, так и по судебному решению через аукцион. Именно сейчас таких заемщиков будет особенно много — падающий рубль ставит невыполнимые задачи перед теми, кто покупал квартиры с использованием валютного кредита. Первичная или вторичная недвижимость? Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, ее продажа отличается от стандартной сделки только некоторыми нюансами.

    1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
    2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
    3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки.

    Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.

    • В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
    • Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

    Заключение Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме. Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

    Как лучше продать ипотечную квартиру

    Существуют три базовых способа продажи ипотечной квартиры:

    • Продажа на рынке новостроек;
    • Продажа на вторичном рынке;
    • Продажа из-за дефолта заемщика.

    К первой группе можно отнести инвесторов, купивших жилье в новостройках на стадии котлована для дальнейшей перепродажи. Доходность таких инвестиций, даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, составляют в среднем 27% годовых. Следующая группа — заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия на вторичном рынке.

    Еще одну, довольно многочисленную категорию клиентов, составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы квартир продают их банку для того, чтобы обменять на жилье большей площади или с лучшим месторасположением. Последняя и самая маленькая группа — люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье.

    Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру?

    Плюсы и минусы ипотеки

    Негативная сторона

    Размышляя о том, что целесообразнее – ипотека или кредит на покупку квартиры – нужно учитывать следующие особенности ипотеки.
    1. Оформление ипотечного займа — процедура долгая. Банк потребует большой пакет документов, будет все тщательно проверять и в итоге может отказать в предоставлении денег.
    2. Клиенту потребуется купить страховку на приобретаемую недвижимость, а также застраховать собственную жизни и здоровье.
    3. У ипотеки существует минимальный размер. Очень многие банки неохотно предоставляют суммы меньше 500 тыс. рублей.
    4. Приобретаемая квартира станет имуществом обремененным залогом. До тех пор, пока кредит не будет погашен, ее не получится продать или использовать для обеспечения по другому кредиту.
    5. При совершении сделки клиенту нужно будет оплатить процедуру оценки недвижимости.
    6. Банк выдаст кредит на покупку далеко не каждого объекта недвижимости. Заемщик ограничен в выборе будущего жилья.
    7. Банки негативно относятся к тому, что в кредитной квартире будут прописаны несовершеннолетние дети или инвалиды. Это затрудняет реализацию обременения.

    Что в ипотеке хорошего

    Сравнивая варианты приобретения недвижимости и выбирая ипотеку или кредит на покупку квартиры, нужно учитывать и позитивные стороны ипотеки. Их немало:
    • процентная ставка по такому займу сравнительно невысока,
    • срок погашения кредита велик, что снижает ежемесячный платеж и делает кредит относительно необременительным,
    • приобретенные страховки могут действительно оказаться полезными,
    • используя ипотечную схему, заемщик получает право на налоговый вычет (уменьшение подоходного налога на сумму платежей банку),
    • соответствующая категория заемщиков может использовать такой финансовый инструмент как материнский капитал и существенно сократить тело кредита или первоначальный взнос.
    Читайте так же:  Государственная программа «жилье для российской семьи»

    Немаловажным преимуществом ипотеки является и то, что юридическая «чистота» квартиры, которую планируется купить, будет проанализирована не только покупателем, но и специалистами банка, а также службой безопасности страховой компании. Это уменьшает шанс того, что сделку по приобретению недвижимости в дальнейшем оспорят.

    Кроме того, оценивая, что выгоднее – ипотека или кредит на квартиру – стоит присмотреться к специальным государственным программам поддержки ипотечного кредитования. Они существенно ограничивают заемщика в выборе квартиры (распространяются только на жилье от аккредитованных застройщиков), но сильно удешевляют кредит. В настоящий момент реально получить заем на 30 лет по ставке меньше, чем 12% годовых. В итоге ежемесячный платеж будет раза в 3-4 ниже, чем при краткосрочном нецелевом потребительском кредите.

    Когда имеет смысл брать потребительский кредит на жилье?

    Использовать нецелевой кредит для покупки жилья есть смысл только в одном случае – если требуется сравнительно небольшая сумма на короткий срок. Предположим, что заемщик может оплатить из собственных средств 85-90% стоимости квартиры или ожидает получения в кратчайшие сроки крупного наследства, за счет которого предполагает покрыть долг. При таких обстоятельствах значение имеет короткий срок оформления кредитного договора и существенная экономия на «сопутствующих» платежах, а переплата из-за высокой ставки будет невелика.

    Если имеется возможность выплатить 60-70% от стоимости жилья, а погашение кредита планируется за 3-4 года, то целесообразной может стать ипотека «по двум документам». Такой кредит не создает проблем при оформлении займа, не сильно ограничивает клиента в выборе квартиры и не очень увеличивает процентную ставку.

    Оценивая представленные кредитные продукты, нужно учитывать и то, что при ипотеке супруги автоматически приобретают права на недвижимость, даже если заемщиком выступал только кто-то один. В случае с нецелевым кредитом, возможно использование для погашения долга средств, которые находились на счету до брака. Это сделает владельцем квартиры только одного из супругов.

    yurburo61.ru

    Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры. В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному. Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр.

    Как продать квартиру в ипотеке законно и выгодно

    Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту. Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке.

    • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
    • срок передачи квартиры покупателю;
    • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

    Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит.

    Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

    Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

    Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

    А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом.
    Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье. Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

    Как выгодно продать ипотечную квартиру?

    Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.

    Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте.

    Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

    Банк занимается снятием обременения сам.

    • Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
    • Досрочное погашение Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения. В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

    Как продать ипотечную квартиру?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку. В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки.

    Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.

    Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

    Читайте так же:  Правила предоставления коммунальных услуг гражданам изучаем постановление №307

    Как продать квартиру с обременением ипотекой?

    Почему хотят продать квартиру в ипотеке? Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

    1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
    2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
    3. при желании заработать на ипотеке.
    1. При потере достаточного для погашения займа дохода От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций. Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

    Как выгодно продать ипотечную квартиру

    Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

    1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

    Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства.

    Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита.

    Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

    Предварительное оформление договора купли-продажи
    Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена.

    Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры. Замена заемщика Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит.

    В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег. Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет.

    Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

    В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

    [2]

    Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком.

    Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки.

    Как лучше продать ипотечную квартиру

    Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

    Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

    Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры. Продажа долговых обязательств Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика.

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

    Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

    Способы продажи жилья

    В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
    решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Москва и область: +7 (499) 455-09-71
    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

    Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
    Консультация бесплатна!

    • продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
    • продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
    • продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.
    Читайте так же:  Замена ненадлежащего ответчика путем подачи возражения на исковое заявление

    Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

    Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

    Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

    Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

    Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

    • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
    • срок передачи квартиры покупателю;
    • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

    Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

    Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

    • паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
    • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
    • справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
    • закладная на квартиру.

    Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

    Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

    Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

    Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

    Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

    Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

    Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

    Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

    Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

    Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

    Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

    [3]

    Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

    Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

    Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

    Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

    Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

    Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
    решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Москва и область: +7 (499) 455-09-71
    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

    Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
    Консультация бесплатна!

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

    Источники


    1. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

    2. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.

    3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
    4. Малеев, Ю.Н. Международное воздушное право: вопросы теории и практики; М.: Международные отношения, 2012. — 240 c.
    Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here