Как узаконить и оформить в собственность самострой

Самое важнее по теме: "Как узаконить и оформить в собственность самострой" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как узаконить самовольную постройку?

Что такое самострой ?
Чем грозит нежелание регистрировать дом?
В каких случаях здание не регистрируют?
Как находят незаконные постройки?
Что делать, если у вас нашли незарегистрированное строение?

Об этом в нашей статье. Также для вас подробная инструкция о том, как регистрировать самострой.

Представьте себе, что где-то в отдаленной деревне Московской области вы построили дом, в который приезжаете каждую неделю. Рядом практически никого нет, либо соседи такие душки, что точно не сообщат о незаконной постройке. Вроде, можно жить припеваючи, но по факту вы сидите на пороховой бочке, которая в любую секунду может воспламениться.

Что такое “самовольная постройка” или самострой ?

Это строение, возведенное самовольно, без разрешения местных органов власти, либо построенное с нарушением градостроительных норм. Понятие «самостроя» регулируется статьей 22 Гражданского кодекса РФ.

По сути, перед тем, как строить дом, вы должны получить в органах местного самоуправления разрешение. Самострои не являются собственностью. Поэтому их нельзя обменять, продать или передать по наследству.

Чем грозит нежелание регистрировать дом?

1. Все самовольно построенные дома подлежат сносу, а сам процесс производится за счет владельца объекта.

2. Хозяин самостроя за его возведение должен заплатить штраф. Как трактует статья 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, для физических лиц эта сумма составляет от 2000 до 5000 рублей, для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей от 20000 до 50000 рублей, для юридический лиц — от 500000 до 1000000 рублей.

3. С 2015 года органы местного самоуправления могут не обращаться в суд с требованием снести самострой, а самостоятельно принять решение. В течение календарной недели после принятия решения о сносе, администрация должна оповестить владельца самостроя, указав срок сноса. Кстати, установлен максимальный срок, в который нужно ликвидировать объект — до одного года.

4. Если владелец постройки не найден, то по закону администрация должна опубликовать информацию о сносе здания в СМИ и на официальном сайте. Это же объявление должно быть размещено на стенде на территории самовольного строения.

5. Если владелец постройки не найдется после таких мер, то объект снесут через два месяца после размещения информации о сносе.

В каких случаях здание не регистрируют?

Список зданий опубликован в статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Не нужно регистрировать строительство:

  • гаража на участке, который возводится для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
  • объектов на садоводческих и дачных участках;
  • сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (киоски, навесы);
  • возведения конструкций вспомогательного использования;
  • реконструкции зданий (если не затронуты несущие стены, изменения не выходят за первоначальные размеры дома);
  • отдельные случаи, установленные субъектами РФ.

Как находят незаконные постройки?

Спрятать самострой теперь не так-то легко, поскольку в контролирующих органах установлена программа аэрофотосъемки. На территорию отправляются беспилотные самолеты, которые исследуют местность и картографируют все объекты недвижимости.

Инструкция: как зарегистрировать самострой?

Шаг 1 Собираем все документы и идем в суд. Для этого, вы должны быть собственником земельного участка, на котором находится спорное строение. Либо человеком, которому этот земельный участок достался в наследство или подарен.
Суд руководствуется следующими решениями: безопасна ли постройка, не нарушает ли она чьи-то права, правильно ли она возведена (сохранены ли границы).

После положительного решения суда вы можете зарегистрировать недвижимость.

Шаг 2 Узаконить самострой без суда можно по дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Дачная амнистия распространяется на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, либо на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.

Необходимо предъявить документы на земельный участок и документы, подтверждающие факт строительства (для гаражей и дачных домиков — это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС — разрешение на ввод в эксплуатацию).

“Дачная амнистия” — это упрощенная схема постановки на кадастровый учет земельных участков и частных домов.
На сегодняшний день государство продлило сроки дачной амнистии до 1 марта 2020 года.

Любой случай индивидуален! И всегда есть шанс узаконить самострой без вмешательства суда. Обращайтесь для этого в Центральное кадастровое бюро, которое работает по Москве и Московской области.

Консультация специалиста для вас бесплатная!

Как узаконить самострой

Изначально, для того, чтобы построить дом или иное сооружение на участке, необходимо пройти согласование и получить разрешение в администрации города или района по месту проживания и нахождения участка. На практике все бывает иначе. Пытаясь сэкономить на оформлении разрешения денежные средства и время, застройщик производит строительство объекта без получения соответствующего согласия вышестоящих органов. Этим он обрекает себя на дальнейшее долгое узаконивание самостроя, поскольку владеть в полном объеме и распоряжаться с незаконной недвижимостью он не сможет. Законно ни продать, ни подарить или завещать такое имущество не получится. В данной статье мы поговорим о том, как оформить самострой в собственность и как правильно его легализовать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы, как узаконить самострой

Оформить самострой в собственность можно тремя способами:

  • Все документы на постройку оформляются задним числом
  • Легальное обращение в комиссию для оформления самовольной постройки
  • Обращение в суд с исковым заявлением

Оформление самостроя задним числом

При оформлении самовольной постройки нужно оформить задним числом:

  • Разрешение на строительство от уполномоченных органов
  • Исходные документы
  • Оформление акта комиссии на разрешение возведения
  • Иные документы

Как правильно узаконить самострой – обращение в комиссию

Лицо, которое без получения соответствующего разрешения произвело постройку объекта, для легализации обращается в специальную комиссию. Если Комиссия одобрит незаконную постройку, можно продолжить оформление самостроя в собственность собиранием и оформлением всех необходимых документов.

Оформление самостроя через суд

  • Документация, подтверждающая факт постройки (акты выполненных работ, договора на подрядные и отделочные работы, счета и накладные, которые могут подтвердить закупку необходимого материала для строительства).
  • Документ, способный подтвердить, что на данную незаконную постройку не претендуют третьи лица. Этим документом может послужить выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.
  • Документы, которые подтвердили бы соответствие самостроя экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам. К примеру, справки из органа гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций о соответствии пожарным нормам, справки и заключение из органов санэпидемстанции.
  • Технические характеристики должны быть отражены в соответствующей документации, обязательно наличие в ней адреса самовольной постройки. Такой документ получается в органах технической инвентаризации.
  • Документы, которые смогут подтвердить, что самострой не нанесет ущерб интересам третьих лиц (согласие, выраженное в простой письменной форме собственников соседних участков о том, что данная постройка не наносит им неудобства).
Читайте так же:  Что гласит закон о перерасчете коммунальных услуг

Нюансы при оформлении самостроя

Ситуация, при которой самовольная постройка возводится на участке земли, который находится в своей собственности, довольно проста. С регистрацией права на объект сложностей нет. Достаточно сделать технический паспорт и в Регистрационной службе оформить право собственности.

Несколько сложнее дела обстоят при постройке на муниципальной земле либо на участке, право собственности, на который закреплено иным лицом.

Так, для признания законным самостроя на муниципальной или государственной площади, подать заявление о праве владения и собственности на участок.

Если же незаконный объект построен на чужом участке, право собственности на который закреплено за иным лицом, оформить в собственность появится шанс лишь в том случае, если хотя бы часть участка принадлежит лицу, самовольно построившему здание. В ином случае право владения будет закреплено за собственником земельного участка.

Если у построившего самовольно объект нет на руках разрешения на строительство или других документов, такой факт не может служить отказом при обращении в суд для защиты прав.
После получения решения о признании самовольной постройки законной следует оформление прав на нее в Регистрационной палате.

Как узаконить самовольную постройку?

Вы можете добиться признания самовольно возведенной постройки вашей собственностью при соблюдении ряда обязательных к исполнению условий, к которым относятся:

  • необходимость точно и окончательно определить, является ли возведенное вами здание объектом недвижимости или все-таки нет;
  • уточнение права собственности на земельный участок, на котором размещается самовольно возведенное строение;
  • безопасность постройки со всех точек зрения – противопожарной, санитарной и т.д.;
  • уточнение сроков постройки здания: если оно было построено относительно давно, проблем не возникнет, в противном случае, для узаконивания вам обязательно потребуется свидетельство о регистрации недвижимости соответствующим государственным органом.

До тех пор, пока вопрос не решен окончательно и положительно, вы не можете называться собственником объекта строительства. Все, что вам принадлежит, – сам земельный участок, расходные материалы и инструменты, а также элементы, не являющиеся конструктивными частями постройки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как узаконить самострой в 2017 году

Если вы столкнулись с необходимостью узаконивания самовольно возведенного здания, у вас может быть несколько вариантов решения проблемы, в зависимости от прочих обстоятельств.

Например, если вы построили здание на земельном участке, для этого не предназначенном, узаконить его, то есть добиться признания вас собственником, будет крайне трудно. Не так давно, впрочем, это было вообще невозможно.

Однако, согласно Постановлению, принятому в совместном порядке Высшим и Верховным Арбитражным судами Российской Федерации 29.04.2010 г. и носящему название «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», даже если вы предварительно не получили разрешения на начало строительства, вы все равно имеете право на признание вашего права собственности.

Таким образом, исчерпав все прочие варианты и не добившись признания вашего права на владение постройкой, вы всегда можете обратиться в суд, сославшись на упомянутое выше постановление.

Тем не менее, получить отказ вы можете и в этом случае, если возведенная вами постройка:

  • своим существованием создает угрозу безопасности и/или жизни других людей, препятствует поддержанию общественного порядка или создает предпосылки для нанесения ущерба частной или государственной собственности;
  • сооружение здания, равно как и его эксплуатация, нарушает права прочих граждан;
  • при строительстве вы нарушили положения Градостроительного кодекса, строительные и санитарные нормы и т.п.

Чтобы четко ответить на эти вопросы и определить, возможно ли узаконивание интересующего вас объекта недвижимости, суд может потребовать проведения экспертизы.

Следующий случай – когда на участке земли теоретически разрешено строительство, однако, разрешения у вас так же не было. Этот случай значительно проще, и для разрешения сложной ситуации, воспользуйтесь «дачной амнистией», действующей, по новому решению государственной власти, до 2018 года.

Что такое самострой?

Как узаконить самострой, читайте тут.

Следует отметить, что процедура достаточно проста, и воспользоваться ею может практически любой дееспособный гражданин Российской Федерации.

Амнистия касается возможности оформить в собственность наделы земли, выделенные под дачное, подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство до 30.10.01 г., то есть до официального вступления в силу Земельного кодекса России.

Можно, используя «дачную амнистию», оформить в собственность и самовольно построенные здания, если они возведены на тех наделах земли, право на которые не указано в соответствующих бумагах или по той или иной причине не может быть определено.

Помимо прочего, закон дает возможность узаконить и коттеджи, возведенные на наделах земли, отведенных под дачное, подсобное, садоводческое или огородническое хозяйство, имеющие вид сараев, гаражей, бань и прочих подсобных построек, разрешение на строительство которых вообще не требуется.

Таким образом, «дачная амнистия» – идеальный вариант для вас, если вы долгое время обладаете зданием фактически, но не юридически, то есть можете свободно использовать постройку так, как вам представляется правильным.

Однако выполнять какие-либо правовые действия с этими постройками вы уже не сможете, в том числе, заключить сделку купли-продажи, дарения, завещать или наследовать здание, а также (формально) сдавать его.

[2]

Первый шаг для узаконивания самостроя – признание ваших прав на земельный участок, на котором находится здание.

[3]

Процесс сам по себе несложен: все, что вам нужно, – принести в местное отделение Росреестра удостоверяющий ваше право документ или свидетельство о праве использовать землю.

К примеру, такой бумагой может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, решение органа исполнительной власти о выделении земельного участка и т.п.

Кроме того, для оформления права собственности по этой схеме, используйте даже выписку из хозяйственной книги или справку из районной администрации о выделении надела.

Читайте так же:  Как восстановить свидетельство о смерти

Государственная регистрация права собственности не бесплатна: на сегодняшний день она составляет 200 рублей.

Следующий шаг – непосредственно регистрация ваших прав на объект недвижимости.

Здесь возможно несколько вариантов развития событий. Первый из них – ваш дом является объектом индивидуального жилищного строительства, расположенным на предназначенном для ИЖС или ведения подсобного хозяйства участке земли.

В таком случае все, что от вас требуется, – подать заявление о регистрации права собственности дома в местное отделение Росреестра (по месту нахождения самостроя).

Заявление должно сопровождаться пакетом необходимых бумаг:

  • копией документа, позволяющего идентифицировать вашу личность (паспорта, загранпаспорта);
  • если ваши интересы представляет другое лицо – выданной ему доверенностью, обязательно заверенной нотариусом;
  • заблаговременно заказанным кадастровым паспортом;
  • документом, на основании которого могут быть признаны ваши права на земельный участок (если у вас уже есть выписка из ЕГРН, достаточно ее);
  • платежный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Пока «дачная амнистия» не закончилась (а это произойдет 1 марта 2018 г.), разрешение на строительство здания и его ввод в эксплуатацию предоставлять вам не требуется.

У вас есть возможность предоставить все собранные бумаги, лично явившись в отделение Росреестра в вашем регионе или доверив ведение дела вашему представителю.

Кроме того, вы можете отправить весь пакет документов почтой. Такой способ неудобен тем, что вашу подпись обязательно должен будет заверить нотариус.

Все значительно проще, если речь идет об узаконивании садового или дачного дома, получать разрешение на строительство которого и не требуется. В этом случае, все, что вам нужно, — это предоставить в соответствующий орган бумагу о праве собственности на земельный участок и декларацию на строение.

Если по какой-либо причине у вас не получается доказать право собственности на надел земли, вы всегда можете обратиться для защиты своих интересов в суд.

Еще одна особенность, значительно осложняющая дело, – необходимость собирать документы последовательно, один на основании другого, и так вплоть до последнего.

Видео (кликните для воспроизведения).

Цепочка подготовки бумаг выглядит следующим образом:

  • получите документ, который может подтвердить, что земельный участок был вам выделен законно;
  • после – договор, свидетельствующий о переходе прав собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вашем праве на получение наследства);
  • далее – подтверждения (выписки) из домовой книги и лицевого счета, свидетельствующие об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • потом – справку из СЭС;
  • после – полученный вами в специализированной организации документ о том, что выстроенное здание соответствует всем предъявляемым требованиям;
  • в последнюю очередь – документ об установлении границ надела земли.

Как можно понять из сказанного выше, собрать все необходимые документы критически важно для быстрого и беспроблемного узаконивания построенного вами здания. Если вы не можете справиться с этой проблемой сами, воспользуйтесь услугами квалифицированного юриста.

Кроме того, при необходимости подайте иск о признании своих прав в суд, в юрисдикции которого находится принадлежащий вам участок со зданием. Истцом, в данном случае, будете вы, а ответчиком – местная администрация.

Штраф за самовольное строительство

Хотя у вас есть возможность узаконить самовольно построенное здание, не забывайте, что законодателем установлена ответственность за самострой, выраженная в наложении штрафа, а также в сносе соответствующей постройки.

Упомянутый штраф, в соответствии со статьей 9.5 Кодекса об административных правонарушениях, относится к административным взысканиям и составляет:

  • 2000-5000 рублей для рядовых граждан;
  • 20000-50000 рублей для должностных лиц и ИП;
  • 500000-1000000 рублей для юридических лиц.

Кроме того, придется вам уплатить штраф и за использование не поставленного на учет здания, который составляет:

  • 500-1000 рублей для физических лиц;
  • 1000-2000 рублей для должностных лиц;
  • 10000-20000 рублей для юридических лиц.

Начиная с середины 2015 г. органы местного самоуправления могут самостоятельно принимать решение о сносе построенного без надлежащего разрешения здания.

Вас о принятом решении должны уведомить в течение недели. В уведомлении в обязательном порядке должна быть указана дата сноса. Снос должен произойти не позднее чем через год после принятия решения.

Если не удается найти хозяина самовольной постройки, уведомление о сносе размещается в средствах массовой информации, на сайте администрации, а также на стенде, установленном на участке, на котором расположена постройка.

Если после этого застройщик так и не появится, снос возможен по истечении двух месяцев со дня вынесения решения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Легализация самостроя в Москве

Незаконно возведенной постройкой (самостроем) считается любой объект, на который не было получено разрешение на строительство. Также в эту категорию относят сооружения, не внесенные в кадастровый паспорт или межевой план, и постройки, на которые было получено предписание о сносе. Наконец, самостроем считаются здания, возведенные с нарушением целевого назначения земли (т.е. на участках, которые для них не предназначены).

Легализация самостроя возможна при соблюдении трех пунктов:

  1. У застройщика есть право вести строительные работы на земельном участке.
  2. Строение соответствует техническим требованиям и градостроительной документации.
  3. Постройка не затрагивает права третьих лиц и не несет угрозы жизни граждан.

Важно отметить, что узаконить самострой удастся лишь в том случае, если он будет соответствовать назначению участка. Например, не получится узаконить коммерческий объект, возведенный на землях сельскохозяйственного назначения.

Самострои в Москве и Московской области, которые возведены на территориях общего пользования или относящихся к зонам с особыми условиями использования, попадают под действие Постановлений Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП. Согласно этим документам, освободить участки от построек (снести их) могут даже без суда, по решению местных властей. Если у владельца сооружения нет разрешения на строительство, то необходимо как можно быстрее легализовать самострой, чтобы избежать его уничтожения.

[1]

Почему лучше не откладывать оформление самостроя?

  • Объект невозможно продать, передать по наследству, отдарить.
  • К зданию нельзя законно подключить коммуникации.
  • Самострой нельзя использовать в качестве обеспечения кредита.
  • При обнаружении незаконно построенного здания на владельца наложат штраф, а объект заставят снести.
  • Если объект не снесен, земельный участок могут изъять.
Читайте так же:  Новые плательщики единого сельскохозяйственного налога

Узаконивание самостроя через Градостроительную земельную комиссию

Есть два пути легализации самовольного строительства — в административном порядке или через суд. Отметим, что прежде, чем самостоятельно обращаться в суд, необходимо предоставить доказательства попыток оформить права собственности в общем порядке.

Легализация самостроя в Москве через штраф является приоритетной для собственников недвижимости. Она позволяет в большинстве случаев сохранить объект недвижимости. Начать стоит с обращения в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости с заявлением, в котором собственник просит сохранить самострой. Государственная инспекция обязана провести проверку, зафиксировать положение здания, направить запросы в контролирующие органы с целью выявить возможные нарушения, допущенные при строительстве. Далее информация передается в Департамент городского имущества (ДГИ), где изучается профильной комиссией.

ДГИ также отправляет вопрос на согласование с различными инстанциями с целью получения информации об охранных зонах, особо охраняемых территориях, подземных коммуникациях и др. Может потребоваться получить разрешение от Москомархитектуры, Москомстройинвеста, МОЭК, Мосводоканала, МОЭСК, Мосгаза, проектной организации.

Последним этапом является согласование с Градостроительной земельной комиссией. Именно эта инстанция принимает окончательное решение о сохранении или сносесамостроя. В случае, если ГЗК откажет, можно обратиться в суд.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Для того, чтобы легализовать самострой через ГЗК, важно соблюсти несколько ключевых требований. Первое — земля должна быть в вашей собственности. Для участков, находящихся в государственной собственности, установлены иные правила и процедура узаконивания нелегальных строений. Второй фактор успеха — правильная территориальная зона и вид разрешенного использования земли. Не удастся легализовать жилой дом на землях сельхозназначения или офисный центр на территории, выделенной под ИЖС. Если самовольная постройка нарушает требования градостроительной документации, то сначала требуется сменить территориальную зону или ВРИ. Третий важный пункт относится к самой постройке. При ее строительстве должны отсутствовать обременения (например, под ней не должен проходить газопровод, ЛЭП и т.д.). Строение должно соответствовать нормам безопасности для жилых или общественных помещений и не нарушать права третьих лиц.

Доказать безопасность дома можно, заказав независимую экспертизу. Это один из ключевых документов для получения разрешения на строительство на самострой. Еще до экспертизы желательно проконсультироваться со специалистом и убедиться, что здание не представляет угрозы коммуникационным сетям, соседним строениям, соответствует ГОСТ и СНиП.

Легализация самостроя в судебном порядке в Москве и Московской области

Обратиться в суд с иском может только собственник или арендатор земельного участка. К заявлению потребуется приложить большой пакет документов: выписку из ЕГРН на земельный участок, технический паспорт, документы, подтверждающие соответствие строения требованиям СНиП и строительным нормам. Обязательно прикладываются бумаги, подтверждающие попытки узаконить постройку в административном порядке (отказ ГЗК и др.). Для определения размера государственной пошлины заказывают независимую оценку недвижимости.

Какие документы нужны для узаконивания постройки?

  • Полный комплект ИРД. Сюда относятся ГПЗУ, технические условия, положительное заключение экспертизы проектной документации и сам проект, схема коммуникаций. Все эти бумаги потребуются для получения разрешения на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Документы, подтверждающие факт возведения самостроя (чеки на стройматериалы, договоры с подрядчиками и т.д.).
  • Заключения и справки, подтверждающие соответствие техническим, пожарным, санитарным, экологическим требованиям.
  • Письма владельцев соседних участков/строений, подтверждающие, что их права не нарушены.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Документы с описанием постройки и указанием точного адреса (например, справка от органа технической инвентаризации недвижимого имущества).

Можно ли узаконить дом без разрешения на строительство? Нет, этот документ является обязательным, без него не удастся сохранить самострой по решению ГЗК или суда. Исключение составляют строения, которые не требуют оформления разрешения на строительство: гаражи, киоски, постройки вспомогательного назначения.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

В Smart Choice каждое дело по легализации строений мы начинаем с детального анализа. Нужно заранее убедиться, что здание соответствует требованиям, у земельного участка подходящий вид разрешенного использования, с документами на землю у владельца все в порядке. Только после этого мы разрабатываем план получения необходимых справок и разрешений и приступаем к оформлению ИРД. Огромный опыт в правовом сопровождении строительства и доскональное знание регламента работы государственных инстанций позволяют оформлять бумаги быстро и в соответствии с требованиями законодательства. Большинство дел удается решить в досудебном порядке.

Способы узаконивания самовольной постройки, как избежать сноса

Многие граждане страны сегодня интересуются, как узаконить самовольную постройку. И это не случайно, ведь очень много людей строят, причем жилые дома не имея в собственности даже земли, а уж тем более не получая каких либо разрешительных документов. Все потому что если строения возводить в соответствие с законом этот процесс может очень сильно затягиваться.

Что считается самовольной постройкой

Перед тем как проводить узаконивание самовольной постройки стоит разобраться в понятии самостроя. Легализовать нужно следующие объекты, если они возведены не законно, то есть без всех необходимых разрешение:
  1. Пристройка, помещения, здания, на возведение которого не было получено разрешения.
  2. Здания, конструкции данные о которых не внесены в кадастровый паспорт.
  3. Дома и другие постройки, которые возведены на земле, целевое предназначение которой, не позволяет подобные строительные работы.
  4. Если сооружение, построено на наделе, который не был отведен и не получен в собственность.

Важно! Даже если все документы для строительства были получены, земля оформлена, и все данные в реестре внесены, дом может признаваться самовольной постройкой. Виной всему мелкие ошибки и неточности при внесении данных в кадастровый паспорт. Поэтому нужно очень внимательно проверять все реквизиты.

Что получится узаконить

Оформить получится далеко не каждую постройку, а только ту, которая будет соответствовать определенным критериям:

  • Если относительно надела есть имущественные права, которые можно подтвердить каким-либо методом. Также важно, чтобы на этом участке можно было строить такой тип построек, который планируется узаконить.
  • Если в момент обращения за узаконением самовольной незаконной постройки она соответствует всем правилам и нормам, в том числе строительным, градостроительным санитарным, пожарным и т.д.
  • Если при условии сохранения постройки она не будет мешать окружающим, нести угрозу их здоровью и жизни. Также она не должна нарушать интересы окружающих.

Варианты, как узаконить самострой

Вариантов, как можно узаконить и оформить самовольную постройку несколько. Причем последовательность оформления зависит от статуса земли, на которой расположено сооружение. Многих интересует можно ли ввести в правовое поле самовольные постройки, которые возведены очень давно. Это сделать возможно, но чем «старше» сооружение, тем сложнее узаконить любую самовольную постройку через суд.
Читайте так же:  Как узнать границы своего земельного участка

Если земля в собственности

Легализация самовольной постройки, при условии, что на землю, на которой она расположена, имеется право собственности, проводится относительно легко. Первым делом нужно получить документ, который подтверждает, что дом возведен на территории собственного участка. Такую справку можно получить в управлении архитектуры и градостроения. Причем участок должен быть в черте города. Данные документ, вместе со свидетельством о праве собственности предоставляется в Росреестр.

Сложности будут возникать, если участок в собственности, но документов подтверждающих это нет. Для этого нужно обратиться в суд. Вполне вероятно, что процесс будет длительным и нервным, ведь любая справка имеет ограниченный срок действия, порой не удается их согласовать по срокам друг с другом.

Основная цель в этом случае – это подтвердить, что участок был предоставлен в пользование на законных основаниях и строительство на нем не является самозахватом. В качестве подтверждающих документов для суда могут быть:

  • Виписки из домовой книги.
  • Планы БТИ.
  • Лицевой счет.
  • Техзаключение.
  • Акт о межевании.

Далее последует судебное рассмотрение. Причем если стоимость постройки не более 100 тыс. рублей, то рассматривает дело местный суд, если больше, то районный.

Не поможет даже суд, если постройка нарушает права и законные интересы третьих лиц, если она возведена с нарушением строительных норм, и если она потенциально небезопасная.

Если нет разрешения и согласований

Если участок имеется, он не захвачен незаконно, но нет документального права на него, естественно дом тоже возведен без каких либо согласований. В этом случае можно воспользоваться правом упрощенного оформления по дачной амнистии, но только в том случае, если получение его было ранее 30 октября 2001 года.

Самовольная постройка, как можно узаконить ответит дачная амнистия. Ведь под его действие подпадает много земель и домов, которые имеют фактических владельцев. Введение упрощенных правил позволит юридически ими завладеть.

Срок действия закона ограничивается мартом 2019 года, далее легализация незаконных построек будет намного сложнее.

Первым делом нужно узаконить право владения на землю, ведь без этого ни один самострой оформить не удастся. Для того чтобы получить свидетельство о праве собственности необходимо в отделение Росреестра по месту нахождения участка подать такие документы:

  • Бумаги, которые могут подтвердить законное выделение участка. В идеальном варианте – это должен быть договор купли-продажи, но подойдет даже справка из архива о выделение участка в бессрочное пользование.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Когда на руках есть свидетельство о праве владение землей, можно заняться домом. При условии, что дом возведен на территории под ИЖС, в регистрационный орган нужно предоставить следующий пакет документов:

  1. Заявление.
  2. Кадастровый паспорт, его нужно предварительно заказать у кадастрового инженера или у БТИ.
  3. Квитанция про оплату пошлины.
  4. Копия паспорта заявителя.
  5. Документ, подтверждающий право собственности на землю.

На данный момент не требуется разрешения на строительство и ввод сооружения в эксплуатацию.

Если планируется получить в собственность дачный/садовый домик, то тут все еще проще. Кадастровый паспорт не нужен, его заменяет собственноручно заполненная декларация. В ней указываются все существенные характеристики постройки.

Снос – это крайняя мера, она применяется, если самострой так и не удалось узаконить. Причем сейчас подобное решение имеют право принимать органы местного самоуправления. Подобное решение принимается в таких случаях:
  • Если сооружение стоит на территориях с особыми условиями использования. К ним относятся: охранные зоны, территории, называемые культурным наследием и т.д.
  • На землях лесного фонда.
  • На территориях общественного пользования.
  • В полосах, отведенных для прокладки инженерных коммуникаций.

Причем решение о сносе коснется не только построек, которые полностью расположены на таких территориях, но при частичном их заходе на них.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Узаконение самовольной постройки” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Процедура сноса

Сносить подобный незаконный объект обязан владелец его. То есть если была куплена земля, причем на законных основаниях, а на ней есть незаконное сооружение, то сносить его обяжут именно нового владельца, а не того кто его строил.

Первым делом происходит определение того что построил или владельца земельного надела. Если таковые обнаружены, то их в срок 12 месяцев обяжут осуществить снос. Как только подобное решение принимается, виновнику отправляется письменное уведомление.

Если же найти виновника не удалось, но механизм действий такой:

  • Публикация в местных ЗМИ информации о сносе самостроя.
  • Данная информация также размещается на официальном сайте.
  • Третье место размещение данных на щите непосредственно возле постройки, которая подлежит сносу.
  • Если застройщик не появился, то снос происходит силами органов власти, но не ранее чем через 2 месяца с момента публичного объявления об этом.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Узаконить самовольную постройку” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Процедура оформления самовольной постройки довольно сложная и длительная. Причем много тратить денег не придется, а вот сил и нервов то точно. Одно только хождение по государственным кабинетам чего стоит. Последствия незаконного строительства довольно сложные, поэтому лучше строить в соответствие с законом.

Дом-невидимка

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

Читайте так же:  Уголовное производство и сколько присяжных в суде допустимо

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Источники


  1. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.

  2. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.

  3. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.
  4. Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.
  5. ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.
Как узаконить и оформить в собственность самострой
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here