Как сдать квартиру в аренду быстро и правильно

Самое важнее по теме: "Как сдать квартиру в аренду быстро и правильно" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Заявка — знакомство с риэлтором

[1]

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов — показы

Подписание договора найма на квартире

Гарантированная поддержка
на весь срок действия договора

Как сдать квартиру в аренду правильно в Москве — чаще всего, собственника интересует сдача в аренду с точки зрения налогов, своей выгоды, безопасности и собственного комфорта.

У большинства людей, получающих доход с сдачи в найм, имеется определенный опыт, тем не менее, и они сталкиваются с одними и теми же проблемами. Что необходимо знать о сдаче жилья в Москве?

Если коротко, то весь процесс выглядит так: поиск добропорядочного арендатора, обязательно заключить договор найма, и как один из основных факторов с точки зрения официальности – заплатить налог.

Наша программа автоподбора нашла желающих снять жилье в ближайшее время.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.

1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2. Основная задача риэлтора – максимально защищать интересы клиента
3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru — 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- — -) — — —

Сдача квартиры в аренду

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду?

  • Это определение цены — завышенная стоимость приведет к простоям и потере денег;
  • Поиск потенциальных нанимателей — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах — времена изменились и правила тоже;
  • Правильный договор с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей
  • Стоит ли сдавать квартиру в долгосрочную аренду (больше года)? Обычно договора найма подписывают на срок не более года. Затем просто пролонгируют на тех же условиях.

    Как правильно — через агентство или без посредников?

    Нередко собственника жилья посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиру через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

    Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника? Сначала, как обычно, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом. Все дело в качестве арендатора — через агентство недвижимости приходят люди более обеспеченные и это уже доказанный факт.

    Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

    Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина — смело меняйте риэлтора на другого. Собственнику нужен активный личный консультант , умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

    Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» — очень невыгодна для хозяина жилья.

    Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена). Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

    Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

    Правила сдачи жилья

    Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

    В грамотно составленном договоре найма прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

    Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

    1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
    2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
    3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
    4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

    Как вести себя после сдачи квартиры?

    Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления. Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться этого правила и приезжать за деньгами лично, проверять состояние ремонта, мебели и техники. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

    Сдача в аренду предполагает не только получение дохода. Заранее зная обо всех подводных камнях в сдаче, можно в будущем оградить себя от многих неприятностей.

    Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru — 8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
    Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним через 20 секунд 8 (- — -) — — —

    Как сдать квартиру Дорого?

    Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

    Как сдать жилье официально?

    Что нужно для официальной сдачи своей квартиры в наем? Основные шаги для законопослушных наймодателей.

    Налоги за сдачу квартиры

    Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

    Страховой депозит не возвращается?

    Страховой депозит — как один из способов сохранить имущество и добрые отношения. Что нужно знать о «последнем месяце»?

    Можно ли сдавать квартиру?

    В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

    Какие вопросы НУЖНО задать арендатору?

    Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

    Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25

    Без снижения цен не обойтись

    Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.

    На четверть дешевле

    За последний год стоимость аренды заметно упала. Чтобы в этом убедиться, можно поэкспериментировать с онлайн-калькулятором «Оценка аренды квартиры» на IRN.RU. Например, 40-метровая однушка в Коньково в пригодном для жизни состоянии сейчас стоит около 30 000 рублей в месяц. Если рассчитать аренду такой же квартиры на конец октября 2014 года, калькулятор покажет, что ее можно было сдать примерно за 40 000 рублей. То есть за год цена снизилась на четверть.

    Читайте так же:  Должностные обязанности секретаря судебного заседания

    Эксперты подтверждают эту тенденцию. «Арендные ставки в среднем уменьшались на 15-20%, по отдельным переоцененным предложениям корректировки были еще сильнее – вплоть до 30%», — сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. По данным компании, «однушку» экономкласса в периферийных районах Москвы можно снять за 25 000 – 30 000 рублей в месяц, «двушку» – от 35 000 рублей в месяц. Например, в рамках данного бюджета можно снять квартиру площадью 52 кв. м на ул. Бухвостова, рядом со станцией метро «Преображенская площадь». В помещении сделан косметический ремонт, есть необходимая мебель и бытовая техника.

    В компании «МИЭЛЬ-Аренда» отмечают меньшее снижение арендных ставок в бюджетном сегменте: с начала 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 9,4%, двухкомнатных – на 8,53%, трехкомнатных – на 4,89%. Средняя стоимость «однушек» составляет 30 690 рублей, «двушки» предлагаются в среднем за 39 000 рублей, а «трешки» — за 50 070 рублей в месяц. В агентстве недвижимости «Этаж» отметили, что экономкласс остается более устойчивым: здесь цены за год снизились в пределах 10%, тогда как в бизнес-классе снижение цены составляет уже 30-40%. Интересно, что цены немного снизились даже по сравнению с августом, несмотря на начало делового сезона (об итогах августа читайте в статье «Аренда квартир в Москве упала в цене»).

    Долгое ожидание

    Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, — говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. — Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

    На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.

    В отдельных случаях сдача жилья в аренду может занять несколько месяцев. «Например, трехкомнатная квартира на ул. Лукинской в новом доме стоимостью 39 000 руб. в месяц со всеми раздельными комнатами, необходимой мебелью и техникой ожидает своего клиента уже третий месяц (изначально выставлялась за 45 000 руб. в месяц)», — говорит Роман Зеленский. Другой пример – трехкомнатная квартира на ул. Раменки. Уже второй месяц нет клиента на это предложение – все комнаты раздельные, частично меблирована (16-й этаж 17-этажного дома, встроенная кухня и два кондиционера). При этом собственник пока не желает снижать цену, которую он установил на уровне 55 000 рублей.

    Как сдать быстрее

    Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.

    Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, — говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».

    Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», — рекомендует Роман Зеленский.

    «Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», — добавляет Наталья Сивко.

    В «НДВ-Недвижимость» рассказали про однокомнатную квартиру на ул. Трофимова, которая ожидала своего клиента более двух месяцев. В конечном итоге пришлось сделать косметический ремонт, и арендатор нашелся. А в квартиру на улице Чаянова стоимостью в размере 45 000 рублей в месяц пришлось повесить новые шторы и докупить новый гардероб и сделать квартиру более привлекательной с помощью дизайнерских решений.

    Ускорить поиск арендатора можно, смягчив требования к ним, а точнее к их количеству, национальности, наличию животных. Агентство недвижимости «Этаж» недавно занималось сдачей в аренду «двушки» в Строгино за 35 000 рублей. После того как квартира рекламировалась уже 2 недели, а результатов не было, риелторы предложили собственнику рассмотреть возможность поселить две молодые пары. Он согласился, и уже на следующий день клиент нашелся. Это были приветливые и платежеспособные молодые люди около 30 лет. Собственник с радостью сдал им квартиру, не потеряв при этом в деньгах и сэкономив время.

    В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.

    Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.

    И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.

    Самые доступные варианты аренды квартир в Москве

    Однокомнатные
    ЦИАН: За 19 000 рублей в месяц предлагается квартира на окраине города в 20 минутах пешком от станции метро Новогореево или Первомайская.

    «МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей можно снять квартиру на территории Новой Москвы – в мкр. Новые Ватутинки (15 минут транспортом от станции метро «Теплый стан»). Квартира расположена на 6-м этаже 17-этажного дома. Общая площадь – 36 кв. м, кухня – 9 кв. м. Квартира сдается с ремонтом, без мебели, на кухне – столешница, шкафы и холодильник. Есть обустроенная гардеробная и лоджия.

    Агентство недвижимости «Этаж»: За 23 000 рублей предлагается квартира в Восточном административном округе площадью около 30 кв. м. До метро от нее придется добираться на транспорте.

    [3]

    Двухкомнатные
    «МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в новостройке в Высоковольтном проезде (5 минут пешком от станции метро «Отрадное»). Квартира расположена на 15-м этаже 23-этажного нового дома. Общая площадь – 60 кв. м, кухня – 10 кв. м. «Подвох» здесь в том, что квартира без отделки, в бетоне, к тому же она сдается лишь на 6 месяцев.

    ЦИАН: За 20 000 рублей предлагается «двушка» в Северном Измайлово. В ней выполнен косметический ремонт, поставлена простая мебель, есть необходимая техника. Однако надо быть готовым, что пару раз в месяц в съемной квартире будет ночевать хозяйка.

    Трехкомнатные
    ЦИАН: За 25 000 рублей сдается квартира в Гольяново. При этом ремонта в ней не было очень давно, мебели мало и она старая.

    Как правильно сдать квартиру в аренду?

    | Жилищные тонкости | 0 |

    Читайте так же:  Средства гигиены у осужденных в шизо, пкт, епкт и одиночных камерах

    Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

    Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

    Плюсы сдачи жилья в аренду

    Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

    Какие документы нужны для оформления договора

    Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо. Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

    • Паспорт;
    • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
    • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
    • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
    • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
    • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
    • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

    Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

    Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

    • Акт приема-передачи квартиры;
    • Опись имущества к договору найма;
    • Расписку о получении денежных средств.

    Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

    Тонкости заключения договора

    На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

    В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

    Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

    • Штрафами от налоговых органов;
    • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
    • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
    • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

    Существенные условия соглашения

    Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

    Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

    • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
    • Права и обязанности сторон сделки;
    • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
    • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
    • Срок действия соглашения;
    • Основания для изменения или расторжения документа;
    • Условия передачи конфиденциальной информации;
    • Способы разрешения споров;
    • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
    • Подписи и реквизиты участников.

    В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

    Порядок внесения денежных средств

    Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

    В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Произвести оплату можно двумя способами:

    • Передать наличные средства под расписку хозяина;
    • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.
    Читайте так же:  Ходатайство об избрании личного поручительства

    Принципы налогообложения

    Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

    • Оплата НДФЛ;
    • УСН для индивидуальных предпринимателей.

    Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

    Как сэкономить на налогах

    У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

    Алексей Смирнов

    Окончил Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина. Судебная практика с 2010 года.

    Как самостоятельно правильно сдать квартиру в аренду па закону и не пожалеть

    Квартирный вопрос для москвичей самый больной. Особенно, когда вырастают дети.

    Мы с мужем начали решать эту задачу давно и к пятидесяти годам купили себе однокомнатную уютную квартирку вблизи метро и недалеко от кольца. Обустраивали ее для себя, вложив в ремонт и свою душу, и кучу денег. Ремонт обошелся в пределах миллиона. И это при том, что многое делали сами и рабочие были с работы мужа, подешевле.

    Заменили проводку, всю сантехнику, натяжные потолки, выравнивание стен… Закупили мебель. Естественно, денег не хватило, пришлось взять кредит. Но квартирка была как игрушечка. Пожить только в ней удалось недолго. Инфаркт у мужа первый, а потом и второй… Врачи рекомендовали переехать на природу. Так мы начали сдавать квартиру с евроремонтом, новой мебелью и техникой.

    Однокомнатную квартиру в Москве сдать легко. Особенно, если она в шаговой доступности до остановки общественного транспорта, недалеко от центра и в хорошем состоянии.

    Первые жильцы были знакомые моих знакомых, поэтому договор не оформляли. Супружеская пара без детей и животных. Жена сидела дома, муж хорошо зарабатывал. Никаких проблем с ними не было: чисто, тихо, деньги вовремя, про коммуналку не забывали. Но, прожив год, они купили себе квартиру и съехали. Ремонт мы окупили на треть и, ничего не затратив, решили продолжить такой прекрасный бизнес.

    Урок первый: хорошо сдавать знакомым, о которых все знаешь.

    Во второй раз действовали через агентство. Про эту «кухню» расскажу поподробней. Агентство — посредник между арендатором и арендодателем. Оно только соединяет две ниточки, ни за что не отвечает и хорошо при этом зарабатывает. Агент не знает ни этих людей, ни их финансового положения. Претендентов на твою квартиру у него всегда несколько. Он умоляет тебя больше никому не предлагать просмотры. И приводит целый день людей и всех характеризует только положительно. Быстро подпишет с ними свой договор об услугах, взыщет месячную сумму аренды в свою пользу и исчезнет навсегда.

    Но давать объявление самостоятельно совсем уж рискованно. Во-первых, устанешь от звонков и просмотров. Во-вторых, приходят люди, у которых казна совсем бедна и им не по карману искать через агентство. В-третьих, очень много звонков от братьев по Союзу, а нам они были совсем некстати.

    Урок второй: подбор жильцов поручить все же профессионалам, они первоначальный отсев по твоим требованиям проводят.

    При знакомстве начинаешь понимать, что рискуешь. По внешнему виду и по паспорту не узнаешь ни-че-го!

    [2]

    Врач-кардиолог и врач-косметолог — вторая пара арендаторов. Я не ханжа, гражданский брак не отвергаю. Поскольку они уже отдали деньги агенту, оплатить по нашему договору смогли только за месяц вперед и половинку залога за последний.

    Сделали ксерокопию паспортов, подтвердили статус работающего и ударили по рукам. Но через полгода они расстались… Она осталась, он ушел. Аренда оказалась ей не под силу, съезжать ей было некуда. А девчонка хорошая была и жалко стало дуреху. Мы простили ей и «пораненную» кухонную панель и сломанный кран, и оплату за половинку месяца. Лишь бы съехала! Ремонт уже потребовался, но небольшой и не очень затратный. Но месяц аренды минус.

    Урок третий: отбираем тех, кто работает в стабильных компаниях с хорошим окладом, проверяем это звонком в кадры. Не делаем никаких скидок. В договоре проставляем дату платежа и прописываем штрафные санкции при нарушении срока внесения денег. Не завязываем с жильцами близких дружеских отношений.

    Третья пара: он француз, она москвичка. В договоре предусмотрели залог не только за последний месяц аренды, но и обеспечительный депозит. Составили акт приема помещения, описали состояние мебели и техники. Согласились на то, что деньги будут передаваться при встрече в метро. И это была ошибка.

    В квартире было шумно, весело, грязно и влажно! В ванне, видимо, все время кто-то купался. Душевая не просыхала, диван тоже. Появилась плесень, которую заметили после того, как съехали жильцы. Потребовался и ремонт, и обработка квартиры от плесени, два месяца аренды за счет этого в минус. Диван заменили за счет депозита.

    Урок четвертый: деньги забирать при встрече в свой квартире. Так хотя бы визуально, будете отслеживать и состояние своей квартиры, и поведение жильцов корректировать, и слышать мнение соседей. Это вменяется арендодателю законом (ГК РФ ст. 687).

    Семейная пара сорокалетнего возраста с двенадцатилетним ребенком. Уговорили — согласились. Выглядели уж очень пристойно. Как же пожалели! Не регистрировали! Но после задержки 2- х ежемесячных платежей еле выселили. И ребенок кричал, что он на улицу не пойдет, и мамаша в истерике билась. Милицию пришлось вызвать, но и они ничем не помогли. Силой выселить в никуда несовершеннолетнего ребенка практически невозможно без суда.

    2 месяца просрочки платежа при краткосрочном договоре и 6 при долгосрочном — выселение через суд, но кому охота судиться. Перепугались и понервничали вволю. Очередной ремонт и долг за коммуналку не перешагнул порог депозита.

    На форумах подобные истории рассказывают многие.

    Урок пятый и очень важный: временная регистрация в квартире посторонних людей, особенно детей, риск. Выселить жильцов с несовершеннолетним ребенком, зарегистрированным в квартире, при их нежелании будет трудно. Полиция не будет вашим помощником, так как это гражданско-правовые отношения. Придется судиться, судебные приставы по решению суда имеют право на принудительное выселение при условии, что срок договора истек или грубо нарушены условия договора.

    Кстати, правильно называть документ договором найма жилого помещения, где сторонами являются физлица. Регистрировать договор найма по закону необходимо при сроке его действия год и выше. Потолок такой сделки — 5 лет. Если в договоре не оговорен срок, то он автоматически становится пятилетним. При регистрации долгосрочного договора на квартиру накладывается обременение и такую квартиру ни продать, ни заложить нельзя.

    Читайте так же:  Штраф за езду без прав рассмотрение возможных ситуаций и размер штрафов

    В интересах арендодателя иметь договорные отношения с жильцами. При необходимости кого-то выселить, кто этого не желает, можно только через суд при нарушениях пунктов договора. Кстати, если вы пожелаете расстаться с жильцами ранее оговоренного срока, вы должны предупредить их о вашем решении за 3 месяца.

    Урок шестой: заключайте договор на срок менее 1 года. И жильцов узнаете, и регистрировать не надо.

    Если кто-то думает, что договор это приговор и придется платить налог, то это не так. Налог платят или добровольно при подаче декларации (13% от полученного годового дохода) или 6% при условии оформления ИП, или кто-то на вас донесет. Последнее не только противно, но и ударит по карману, если ежемесячный платеж за наем помещения ниже рыночного уровня. Налоговая начислит вам налог по среднерыночным показателям.

    Арендодатели придумывают множество уловок, как снизить налог от дохода или вовсе его не платить. Кто-то занижает в договоре размер ежемесячного платежа, кто-то не проставляет дату договора и при проверке ее вписывает. Кто-то выдает квартирантов за бедных родственников. Но это все варианты риска. На сегодня фискальные органы работают активно и агрессивно. Планируемый к вводу новый налог на профессиональную деятельность позволит выйти на свет и арендодателям. 3% от годового дохода очень даже неплохо.

    Урок седьмой: платить налог — не платить налог, равно рисковать не рисковать. Но правило: «Заплати налог и спи спокойно» — тем и хорошо, что оно правильное!

    Форум арендодателей пестрит пугалками о мошенниках, которые снимают квартиру и пересдают ее другим, зарабатывая на добавленной стоимости. Приписывают такой обман гастарбайтерам. У нас подобного опыта не было, слишком дорогая квартира для этого. А вот знакомым повезло меньше. Только не гастарбайтеры нарушили закон, а их вселил в количестве 15 человек очень даже русский и с виду приличный жилец.

    Соседи не жаловались, шума не было. Просто хозяйка явилась без предупреждения и открыла дверь своим ключом. Незаконно, правда, поступила. И неразумно для своего здоровья.

    Урок восьмой: предупредите жильцов, что попросили соседей присматривать за квартирой, а иногда и сами можете явиться без приглашения.

    Пока еще не принят закон, вы и сами можете устроить хостел в своей квартире. Но об этом надо говорить отдельно.

    Что касается нас с мужем, то мы пришли к такому выводу: сдавать квартиру не так привлекательно, как кажется на первый взгляд. И если есть необходимость это делать, то выбора у нас два:

    1. В квартире сделать недорогой ремонт (только чтобы чисто было), закупить мебель и технику экономкласса, снизить цену на 2000-3000 рублей и вселять средний класс по краткосрочному договору с условием его дальнейшей пролонгации.
    2. В квартире дорогой ремонт, без мебели и без техники. Жильцы класса люкс (благо дом и его расположение позволяют) по долгосрочному договору.

    А вы решение принимайте сами. Надеюсь, что наш опыт вам в этом поможет.

    Важные нюансы и пошаговая инструкция: как сдать квартиру в аренду самостоятельно?

    Способы инвестирования и сбережения финансовых средств у населения разнятся, ведь рынок изобилует разнообразными вариантами. Однако, несмотря на это, сдача квартиры в аренду, как схема сохранения и частичного преумножения денег, продолжает существовать и развиваться. Особенно неплохие результаты по заработку на сдаче жилья видны в курортных зонах и столицах.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Что нужно знать?

    1. Документ для сдачи жилья должен быть оформленным по всем правилам, а к тому же отражать все самые важные вопросы договоренности между физическими лицами.

    Подробная пошаговая инструкция

    Рассмотрим порядок сдачи квартиры поподробней.

    Как самостоятельно найти и привлечь квартирантов?

    На самом деле это не составит особого труда: потребуется выбрать эффективные и проверенные временем площадки для размещения рекламы и, конечно же, составить вкусное, пестрое и привлекательное предложение.

    Для успешного привлечения подойдут как публикации на онлайн-ресурсах, так и действия в офлайне, а если совмещать оба способа, тогда результат в виде большого количества заявок обеспечен.

    Можно использовать именитые рекламные доски, социальные сети, газеты, листовки, также и сарафанное радио может принести свои плоды.

    Как правильно определить порядочных арендаторов?

    Как же выбрать приличных квартиросъемщиков? После того, как объявление начнет работать и приносить вам заявки, откроется ответственный процесс по фильтрации предложений и отборе съемщиков жилья. Если вы планируете заниматься сдачей квартиры не посуточно, тогда придется подойти с особой педантичностью к этому вопросу!

    Не стесняйтесь задавать, как может показаться вам на первый взгляд, личные и интимные вопросы: о составе семьи, взаимоотношениях в семье, аккуратности, гигиене, наличии животных, о работе и занятости. И неплохо бы уточнить о неординарных хобби, которые могут нанести вред вашему имуществу.

    Порядочные квартиранты с удовольствием закроют все ваши вопросы и, в свою очередь, зададут и вам уйму в ответ: о жилье, условиях аренды, соседях, инфраструктуре и так далее. И без каких-либо затруднений предоставят все необходимые документы в срок.

    Кому лучше отдать ее?

    Не всегда по «обложке» можно сделать верные выводе о человеке: о его ответственности, аккуратности и осознанности. Нельзя точно сказать, будет ли человек пунктуален со своевременной оплатой коммунальных услуг и арендной платой или нет.

    Может быть и так, что человек в возрасте и с достаточно весомым жизненным положением и статусом причинит гораздо больше хлопот, нежели «нерадивый студент» или даже группа из таких ребят. То же самое можно сказать и о заядлых любителях маленьких детей или домашних животных.

    Но все же, в большинстве случаев безопасно сдавать недвижимость следующим категориям людей:

    • Супругам с детьми среднего возраста.
    • Пожилым парам.
    • Молодым одиноким людям без маленьких детей и животных.

    Плюсы и минусы сдачи жилья друзьям

    Всем давно известно, что в бизнесе проявление излишних сантиментов и эмоций не приводит ни к чему хорошему. Если вы не хотите поставить под удар ваши взаимоотношения с друзьями или же родственниками, тогда обходите стороной этот вариант.

    Минусы:

    • Скорее всего придется пойти на определенные уступки в цене, если того потребует друг, и тогда часть прибыли сгорит.
    • Возможны просрочки по оплате арендной ставки и коммунальных услуг, жесткие меры в этом случае вряд ли удастся применить, и вы будете постоянно бегать и упрашивать друзей уплатить долги.
    • Могут быть проблемы с выселением проживающих.

    Плюсы:

    • Достаточно простой и «дешевый» способ проверить порядочность и человечность друга.
    • Если это действительно настоящий друг, проверенный временем, то сохранность вещей и общий порядок гарантированы.

    Нужно ли обставить?

    Все зависит от конкретных целей арендодателя. Всего существует три ключевых комплектации квартиры:

    • Пустая – такой вид квартиры не содержит в себе никаких дополнительных элементов и вещей, все что есть, грубо говоря, это стены, окна и дверь.
    • Эконом-вариант – самая распространенная версия для населения со средним достатком. При этом в квартире есть все вещи, которые смогут перекрыть базовые потребности человека: душевая кабина, сантехника, кухня, обустроенная плитой, холодильником, микроволновкой, кровать, шкаф, тумбы и др.
    • С генеральным ремонтом, всеми техническими средствами для полноценной жизнедеятельности, а также и с предметами декора, которые создают уют в помещении.
    Читайте так же:  Классификация и виды разрешенного использования земель населенных пунктов

    Подготовка угла

    Как лучше подготовить квартиру?

    1. Освободите все комнаты и балконы от хлама и личных вещей.
    2. Осмотрите квартиру на наличие повреждений отделки, сантехники, нагревательных элементов, бытовых вещей, которые смогут изрядно потрепать настроение квартирантам.

    Съем аренды с ремонтом и без него

    Будет намного затруднительней найти жильцов в «голую» квартиру, не всем по карману с полного нуля сделать ремонт и навести порядок в квартире, и не у всех есть на это время и желание.

    В прошлом такой вариант активно практиковался, но ныне его популярность угасла из-за наличия в этом секторе экономики злоумышленников, которые после того, как им был сделан ремонт, выставляли человека за дверь.

    Но все же, подобная договоренность фактически возможна. Суть бартера должна быть зафиксирована в соглашении.

    Кто отвечает за вещи квартирантов?

    Ответственность за свое имущество проживающие несут самостоятельно. Это никак не забота арендодателя, если после выезда квартиранты оставили какие-либо вещи.

    Если бывшие жильцы отказываются погасить свои задолженности по оплате коммунальных расходов, арендной ставки, по ремонту поврежденных предметов, тогда, согласно статье 359 ГК РФ, их вещи могут быть проданы судебными приставами с торгов, а вырученные с продажи средства будут направлены на компенсацию ущерба.

    Статья 359 ГК РФ. Основания удержания

    1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
      Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
    2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
    3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

    Сроки передачи прав

    Длительность передачи прав на пользование квадратными метрами на самом деле может равняться всего нескольким часам, поскольку минимального срока согласно законодательству РФ нет.

    А максимальный возможный срок договора по сдаче имущества упирается в цифру, равную пяти годам.

    Какие документы необходимо оформить?

    Договор найма жилого помещения

    Именно в этом документе прописываются все права, обязанности и ответственность сторон в случае их неисполнения и другие важные нюансы.

    Структура соглашения

    Обязательные пункты:

    • Наименование.
    • Дата и место подписания.
    • Информация об арендодателей и съемщике.
    • Суть договоренности.
    • Сведения о квартире: о площади, праве собственности, о кадастре.
    • Права, обязанности и ответственность сторон.
    • Размер платежей, порядок расчета, условия оплаты коммунальных услуг.
    • Условия досрочного прекращения действия договоренности.
    • Условия повышения оплаты.
    • Срок действия.
    • Подписи.

    Необязательные:

    • Список ценных вещей в квартире.
    • Количество квартирантов.
    • Порядок посещения квартиры хозяевами.
    • Сведения о домашних животных съемщиков.
    • Ответственность за порчу имущества и за оставленные при выезде личные вещи.
    • Скачать бланк договора найма жилого помещения
    • Скачать образец договора найма жилого помещения

    Опись имущества

    В этой бумаге ведется учет вещей, находящихся в квартире на момент сдачи ее в аренду, это серьезный документ, пропустив который, можно понести серьезные финансовые убытки. При нанесении материального ущерба арендодателю, данный документ будет первостепенным по важности при рассмотрении дела судом.

    Акт приема-передачи

    Является обособленным от договора документом, то есть составляется отдельно и констатирует факт перехода жилья во временное пользование.

    • Название документа, дата составления и место – город.
    • Описание процедуры передачи имущества.
    • Сведения о квартире.
    • Состояние имущества.
    • Приложение: опись имущества.
    • Подписи.

    Подтверждение о передаче денег за большой срок единовременно

    Бывает и так, что новые жильцы способны оплатить услуги по использованию апартаментов сразу же, тогда придется написать расписку, пишущуюся в свободной форме. Достаточно написать информацию о сторонах сделки, дату, сумму платежа и поставить подписи.

    Другие нюансы

    Обменяйтесь своими контактными данными с соседями из подъезда, чтобы они всегда обладали возможностью связаться с вами в экстренных и опасных для их жизни, здоровья и имущества случаях.

    Можно ли пускать несовершеннолетних?

    Несовершеннолетние, пребывающие в возрасте 14-17 лет имею право на съем жилья и оформление всех сопутствующих процедуре документов, однако в обязательном порядке потребуется разрешение законных представителей в письменном виде.

    Если все же потенциальный квартиросъемщик не имеет подобной бумаги и обещает предоставить ее чуть позже, тогда лучше всего избежать подобной сделки и оградить себя таким образом от ряда вытекающих проблем.

    Недвижимость в другом городе

    Будет полезно иметь надежного человека со статусом доверенного лица и нотариально заверенным документом, который сможет уладить все возникшие вопросы во время вашего отсутствия в городе со сдаваемой недвижимостью.

    Все транзакции соответственно будут осуществляться через электронные системы, а с помощью мессенджеров можно будет получать отчет об оплаченных счетах за коммунальные услуги и о состоянии жилья.

    • Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?
    • Каковы права квартирантов без договора и чем рискует арендодатель, сдавая жилье без составления соглашения?
    • Всё о том, как сдавать квартиру посуточно: с чего начать, как найти квартирантов и заключить договор по образцу?
    • Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство риэлторов?
    • Какая предполагается ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду?
    • Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку и на каких условиях?

    Заключение

    Пожалуйста, не пренебрегайте элементарными правилами по сдаче жилья в аренду, из-за самых простых и примитивных вещей арендодатели чаще всего и спотыкаются. И не забудьте о том, что без наглядных математических расчетов о доходах и расходах вы не сможете с полной эффективностью раскрыть потенциал вашего бизнес-инструмента.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.

    2. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.

    3. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.
    4. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.
    5. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.
    Как сдать квартиру в аренду быстро и правильно
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here