Как приобрести права на заключение договора субаренды недвижимости

Самое важнее по теме: "Как приобрести права на заключение договора субаренды недвижимости" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Приобретение права аренды и субаренды земли

Какие правовые основания лежат в основе приобретения права аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка

Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ). Приобретение права аренды или субаренды на участок имееь свои ньюансы.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли.

Приобретение или покупка права аренды земельного участка

Арендатор земельного участка по общему правилу может продать (переуступить) комплекс прав арендатора третьему лицу. По завершении этой сделки прежний арендатор полностью потеряет все свои права и обязанности в отношении земельного участка, на его место в первоначальном договоре аренды встанет новый арендатор.

Подобные договора испущены в ситуациях, когда старый арендатор, пользующийся государственным или муниципальным земельным участком, по некой причине раздумал проводить строительство или другую эксплуатацию этой земли.

Договор на приобретение права аренды или субаренды участка земли

Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:

  1. Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
  • наличие самовольных построек на земельном участке;
  • наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
  • у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
  1. Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
  2. Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.

В случаях, когда на приобретение права аренды и субаренды нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть, как безвозмездной, так и за деньги.

Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде. Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Соглашение составляется между нынешним и будущем арендаторами в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется. Необходимо указать следующее:

[2]

  1. Наименование сторон, дату и место составления.
  2. Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
  3. Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
  4. Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
  5. Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
  6. Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
  7. Выкупная цена земельного участка.

К договору переуступки прилагается кадастровый план земельного участка и иные документы на землю, которые имеются у нынешнего арендатора.

Для оформления договора на уступку прав аренды или субаренды земельного участка, лицом, находящимся в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга.

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.

В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец земельного участка, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Безвозмездная уступка права на аренду участка земли

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования. В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой. Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке права аренды или субаренды земельного участка должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта.

Регистрация договора переуступки прав аренды или субаренды земельного участка

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Читайте так же:  Какой будет зарплата полиции – свежие новости от мвд

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

[1]

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения.

Образец договора переуступки прав аренды или субаренды земельного участка

Чтобы оформить договор правильно, естественно потребуется вписать в него все необходимые пункты:

  1. Паспортные данные.
  2. Описание порядка передачи прав.
  3. Предмет сделки.
  4. В том случае, если существует задолженность, связанная с уплатой аренды со стороны старого пользователя, то важно описать способ ее погашения; Справки из реестра прав, которые станут подтверждать отсутствие ограничений. Ведь земля не должна быть заложена, или находиться в судебном споре.
  5. Заранее следует решить вопрос, связанный с условиями и размером оплаты арендной земли. Здесь стороны самостоятельно приходят к обоюдному решению, например, всегда возможно, вносить одноразовый платеж, или же оплачивать ежемесячно.
  6. В случае необходимости, всегда возможно и вовсе наделить уже нового арендатора дополнительными обязанностями.
  7. Дата составления и подписи.

Договор субаренды помещения недвижимости

Договор субаренды помещения. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока. На субаренде можно делать реальные деньги не вкладывая, на примере оказания посреднических услуг. Главное найти шикарное место и заключить правильный договор аренды, чтобы в последующем перездать и получать прибыль на разнице.

Передача недвижимости в субаренду

У арендатора при передаче имущества субарендатору налоговых последствий в части НДС не возникает, так же, как и у арендодателя при передаче имущества арендатору.

[3]

При передаче имущества субарендатору у арендатора не возникает налоговых последствий в части налога на прибыль. В течение всего срока действия договора субаренды помещения недвижимости арендатор, передавший имущество в субаренду, продолжает учитывать расходы в виде арендной платы, уплачиваемой им по договору аренды арендодателю (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Важно! Если арендная плата учитывается арендатором, предоставившим имущество в субаренду, как доход от реализации (ст. 249, п. 4 ст. 250 НК РФ), то арендная плата, уплачиваемая им арендодателю, включается в расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Налог на имущество в отношении арендованного объекта недвижимости арендатор не уплачивает. Плательщиком данного налога является арендодатель, которому имущество принадлежит на праве собственности (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Земельный налог в отношении арендованного земельного участка или земельного участка, на котором расположено арендованное здание, арендатор не уплачивает. Указанный налог уплачивает арендодатель, которому имущество принадлежит на праве собственности (на праве постоянного (бессрочного) пользования) (п. 1 ст. 388 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2012 N 03-05-05-02/113).

В бухгалтерском учете арендатора недвижимость, являющаяся арендованным объектом основных средств, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды (п. 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Инструкция по применению Плана счетов). Передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001.

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 001:

001-о «Арендованные основные средства в эксплуатации в организации»;

001-с «Арендованные основные средства, переданные в субаренду».

Передача арендованного объекта недвижимости в субаренду (записями в аналитическом учете по забалансовому счету 001)

Списан с забалансового учета арендованный объект недвижимости, находящийся в организации Принят на забалансовый учет арендованный объект недвижимости, переданный в субаренду

Возврат арендованного объекта недвижимости субарендатором (записями в аналитическом учете по забалансовому счету 001)

Списан с забалансового учета арендованный объект недвижимости, переданный в субаренду

Принят на забалансовый учет арендованный объект недвижимости, находящийся в организации

У арендатора в связи с получением арендной платы от субарендатора налоговые последствия в части НДС аналогичны тем, что возникают у арендодателя при получении арендной платы от арендатора.

Если арендатор получает предоплату от субарендатора, то у него возникает обязательство по уплате НДС так же, как и в случае получения арендодателем предоплаты от арендатора.

Арендная плата, уплачиваемая субарендатором, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в том же порядке, в котором арендодатель признает арендную плату, полученную от арендатора.

При получении арендатором предоплаты от субарендатора налоговые последствия в части налога на прибыль аналогичны тем, которые возникают при получении арендодателем предоплаты от арендатора.

В бухгалтерском учете начисление арендной платы по договору субаренды помещения недвижимости арендатор отражает в том же порядке, в котором арендодатель учитывает сумму арендной платы по договору аренды.

Условие договора субаренды помещения недвижимости о компенсации субарендатором стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы

В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому субарендатор обязан нести расходы на содержание имущества. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг субарендатор компенсирует арендатору сверх арендной платы.

Формулировка договора субаренды помещения недвижимости в этом случае может быть следующей:

«Ежемесячная арендная плата за переданное в субаренду имущество составляет ___ руб. (в том числе НДС). Помимо арендной платы Субарендатор обязан компенсировать Арендатору стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения) согласно выставляемым Арендатором счетам».

Читайте так же:  Где прочитать о правах и обязанностях операторов почты рф

НДС. Если субарендатор сверх арендной платы компенсирует арендатору стоимость коммунальных услуг, которую тот, в свою очередь, компенсирует арендодателю, то арендатор не включает стоимость коммунальных услуг в налоговую базу по НДС и не принимает к вычету «входной» НДС, даже если получает соответствующий счет-фактуру от арендодателя. Это объясняется тем, что фактически коммунальные услуги потребляет субарендатор.

Важно! Существуют другие варианты уплаты и учета НДС по коммунальным услугам.

Налог на прибыль. Поскольку при получении возмещения от субарендатора экономической выгоды у арендатора не возникает (ст. 41 НК РФ), то он не признает доход в целях налогообложения прибыли. При этом расход в виде стоимости коммунальных услуг, компенсируемой арендодателю, арендатор также не признает, так как данный расход признается субарендатором.

Бухучет. Если по договору субаренды помещения недвижимости субарендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, то у арендатора не возникает ни увеличения, ни уменьшения экономических выгод, поскольку полученное возмещение перечисляется им арендодателю. Следовательно, в бухгалтерском учете не отражаются ни доходы, ни расходы (п. 2 ПБУ 9/99, п. п. 2, 16 ПБУ 10/99).

Договор субаренды помещения недвижимости

Договор субаренды помещения недвижимости образец

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

г. _____________ «___»__________ 199_ г.

________________(наименование организации)_________________________, именуем__ в дальнейшем «Субарендатор», в лице _____________(должность, фамилия, имя, отчество)_________, действующего на основании _________(Устава, положения)______________, с одной стороны и ____________(наименование организации)_______________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________(должность, фамилия, имя, отчество)_____________________________, действующего на основании __________(Устава, положения)____________, с другой стороны заключили настоящий договор субаренды помещения о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из ________________ (общая площадь ________ кв.м.), находящееся в здании _________________ по адресу: _______________________________.
1.2. Данный договор субаренды помещения заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

— предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
— предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
— предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
— требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счет своих средств;
— следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

— поддерживать имущество в исправном состоянии;
— проводить за свой счет текущий ремонт;
— своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором.

3. СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.
3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.
3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора субаренды помещения и возмещения убытков.
4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор субаренды вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует _____________.
По согласованию сторон этот срок может быть продлен. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.
5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.
6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.
6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передается на решение арбитражного суда г. _________________.
6.4. Договор субаренды помещения недвижимости составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Всего Вам доброго!

Чтобы быть в курсе последних новостей блога, узнать больше советов, необходимо подписаться на обновление блога. Вы будите получать самые интересные статьи, документы и советы на свою почту. Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Подписчики блога получают видео уроки бесплатно .

Договор субаренды документы

Краткое содержание

1. Регистрация договора субаренды нежилого помещения на три года части помещений. Что необходимо пакет документов?. Ранее заключен и заргистрирован договор арендв на все здания арендатора и собственника.

1.1. Во-первых — необходимо, чтобы помещение стояло на кадастровом учете и его площадь и кадастровый номер совпадали с данными договора субаренды. Если помещение не выделено отдельно, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления тех. плана данного помещения и постановки его на кадастровый учет.
Далее, для регистрации долгосрочной субаренды, необходим сам договор и акт приема-передачи (не менее 2 х экземпляров).
Если в договоре аренды не сказано, что Арендатор может сдавать в субаренду без согласия собственника, то потребуется такое согласие.
Если субарендатор — юр. лицо, то потребуется пакет учредительных документов.
Ну и оплата гос. пошлины.

2. Являюсь членом ГПК, в котором уже есть существующие гаражи, и сейчас собрались строить еще один ряд их 15 гаражей. У председателя ГПК есть договор аренды на землю под всеми гаражами и свободной землёй, сейчас он нам предлагает сдать по договору места в субаренду для гаражей, чтобы каждый индивидуально занимал строительством и сдачей, а не целиком обьекта (из 15 гаражей) , нормально ли это? Сможем мы потом построить на этих местах гаражи? Какие нужны будут разрешительные документы?

2.1. Земля значит находится в муниципальной собственности, выдается под определенное разрешенное использование. Следовательно субаренда должна быть согласована с Арендодателем. Одним из основополагающих оснований признания права собственности на гараж, это строительство на земельном участке на законных основаниях. А споры с росреестром возникают потом, что они требуют разрешение на ввод в эксплуатацию именно от ГПК. Этот вопрос вам нужно уточнить в отделе архитектуры строительства администрации.

Читайте так же:  Порядок замены паспорта при смене фамилии после замужества – пошаговая инструкция

3. Планирую взять в субаренду хостел. На чем заострить внимание, как лучше заключить договор и какие юридические документы арендодателя проверять в первую очередь? Какие могут быть подводные камни? Спасибо.

3.1. Прежде всего необходимо проверить отсутствие запрета за сдачу имущества в субаренду. Эта информация содержится в договоре аренды между собственником и арендатором.

3.2. Поправки в Жилищный кодекс, известные как «закон о запрете хостелов», могут быть приняты до конца июня 2019 года. В нынешнем виде они запрещают сдавать посуточно жилые квартиры и дома. Под законопроектом о запрете хостелов подразумевается законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса РФ (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)».

4. Суть вопроса: участок дан многодетной семье в аренду на 49 лет.
Есть межевание, кадастровый номер, статус «для ИЖС» и т.п. В договоре есть как минимум возможность передачи в субаренду (другого пока неизвестно). Как этот участок приобрести для строительства и позже не потерять (например если договор субаренды, «вдруг», основной арендатор, на кого оформлен участок изначально, решит аннулировать)? Какие документы, кроме сдачи договора субаренды в МФЦ можно и нужно составить?

4.1. Для субаренды нужен сам договор, квитанция об оплате госпошлины, документы, подтверждающие уведомления арендатора.
Как не потерять будет зависеть от условий договора аренды и субаренды, расторжение даже законом предусмотрено (ст. 450, 452, 619 ГК РФ)
я бы рисковать не стал.
Все таки 100 % гарантия это когда участок приобретается у собственника в собственность.

Видео (кликните для воспроизведения).

4.2. Для субаренды нужен сам договор, квитанция об оплате госпошлины, документы, подтверждающие уведомления арендатора.
Как не потерять будет зависеть от условий договора аренды и субаренды, расторжение даже законом предусмотрено (ст. 450, 452, 619 ГК РФ)
я бы рисковать не стал.
Все таки 100 % гарантия это когда участок приобретается у собственника в собственность.

4.3. С убаренда, так же как и аренда так просто не расторгаются, если тем более там построена недвижимость, для расторжения договора субаренды нужно систематическое злостное неисполеннеие обязательств по договору субаренды.

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

4.4. С убаренда, так же как и аренда так просто не расторгаются, если тем более там построена недвижимость, для расторжения договора субаренды нужно систематическое злостное неисполеннеие обязательств по договору субаренды.

ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Можно, ноОписанный Вариант подходит в случае если стороны сочтут идти по пути признания права собственности на земельный участок, а в случае с субарендой Вам:
— земельный участок будет предоставлен на срок основной аренды (то есть не более 49 лет);
— не исключен факт целевого использования земельного участка для строительства объекта недвижимости.
В любом случае какой путь выбрать решать.

5. Арендую как ФЛ у ЮР (у банка свое же имущество — нежилые помещения). Далее сдаю в субаренду, в договоре аренды согласие на сдачу в субаренду прописано. Субарендаторы не платят по 5 месяцев или вообще не возможно забрать арендную плату. Как и какой доход я должна показать в декларции 3-НДФЛ? Какие документы я должна приложить к декларации 3-НДФЛ в случае получения денег за аренду?

5.1. Тот доход, что получили.
Раз оплаты не было, то и дохода нет.
ВЫ же не ИП и не используете методы начисления и т.п.
Ничего можете не прикладывать.

5.2. Здравствуйте, Диля!
В декларации Вам нужно указать тот фактический доход, который Вы реально получили от субарендаторов.

6. В моем предыдущем вопросе: «В праве ли арендатор в договоре субаренды торговой площади требовать от субарендатора передачу арендатору нотариально заверенных копий учредительных документов субарендатора?» ключевое слово было «ПЕРЕДАЧУ», т.е. Арендодатель забирает себе (!) нотариально заверенные копии Учредительных документов субарендатора. Это гарантии чего для СДАЮЩЕГО в аренду помещение? Пояснить не могут. говорят, на всякий случай.

6.1. Вот это выражение — на всякий случай, и лежит в основе требования. Любой договор (аренды и субаренды в том числе) это свободное волеизъявление сторон. Закон не требует как необходимое условие предоставления указанных документов. Но современные нормативные акты возлагают ответственность за проверку контрагента на сторону по сделке. Поэтому описанная ситуация незаконной признана быть не может.

7. В праве ли арендатор в договоре субаренды торговой площади требовать от субарендатора передачу арендатору нотариально заверенных копий учредительных документов субарендатора? Спасибо.

Читайте так же:  Предварительный договор купли-продажи квартиры

7.1. Здравствуйте.
Закон этого не запрещает.
Я бы на месте собственника помещения тоже потребовал их.

Договор субаренды нежилого помещения: особенности заключения сделки и правовые последствия + наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческих помещений

У многих пользователей коммерческой недвижимостью на условиях аренды наступает момент, когда часть площадей может стать лишней. Чтобы не ухудшать своё финансовое положение и не накапливать долги перед собственником имущества, наниматель имеет права заключить договор субаренды нежилого помещения образец которого мы предложим скачать чуть ниже по тексту.

Но перед этим в данной статье будет подробно расписан порядок заключения сделок по субаренде помещений между юридическими, физическими лицами и ИП. Вы также получите представление о том, на что нужно обратить внимание, и какие существенные условия нужно соблюсти в рамках рассматриваемого нами соглашения

Не забудем мы и упомянуть и о том, какая существует ответственность арендатора и субарендатора перед собственником арендуемого помещения, возможно ли застраховать свою ответственность, и как это сделать правильно.

А также в качестве бонуса посетителю ресурса будут представлены наиболее востребованные образцы договоров субаренды коммерческой недвижимости.

Когда возможна аренда с правом субаренды

Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.

Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.

Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.

Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором.

В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.

Обратите внимание, что на правах субаренды помещение может быть предоставлено сразу нескольким пользователям. При этом главное, чтобы арендуемые площади были обособленными.

Отношения по субаренде не устанавливаются в том случае, если основной арендатор владеет нежилой недвижимостью безвозмездно, то есть в рамках договора о предоставлении ссуды (отечественный Гражданский кодекс возможности субаренды не предусматривает).

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения или его части

Естественно, субаренда части нежилого помещения предполагает предоставление полномочий второй стороне отношений в части временного использования на законных основаниях очерченной территорией.

Часть площадей склада или торгового зала, магазина, одна или несколько комнат офиса, которые пока временно не нужны основному арендатору – вот на что ориентируется рассматриваемый договор.

К соглашению следует приложить план той части помещения, которую арендатор планирует передать в последующее пользование. Данный эскиз должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами (арендатором, субарендатором).

В соглашении по выделенной части помещения следует включить порядок доступа на соответствующие площади как арендатора, так и субарендатора.

Приведём такой пример. На территории, которая передана в распоряжение субарендатора, находятся счётчики воды, газа, тепла. И с них следует арендатору периодически снимать показания для передачи информацию арендодателю.

Естественно, что должны быть оговорены и обязанности субарендатора в части соблюдения мер безопасности в арендуемой части помещение.

Чтобы было проще понять, как должен выглядеть договор субаренды части нежилого помещения, мы предлагаем загрузить в режиме онлайн, примерный образец возможного варианта соглашения.

Естественно, в предложенную форму можно внести любые свои коррективы относительно сведений о недвижимости (объекте для субаренды), финансовых взаимоотношений между участниками сделки, принятых двумя сторонами на себя обязательств.

Субаренда нежилого помещения: особенности заключения и регистрации сделки

Первое правило отношений гласит о том, что срок действия договоров в отношении потенциальной субаренды не может быть увеличен по сравнению с тем временным периодом, который очерчен в определённом пункте базового соглашения между хозяином помещения и арендатором.

Теперь что касается законодательной необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимости.

В ГК РФ есть правило, по которому договор по аренде недвижимого имущества (независимо от его вида и назначения), заключаемый на срок более года, нуждается в процедуре государственной регистрации в отделе Росреестра или подходящем для сторон МФЦ (651 ГК РФ).

То же самое можно сказать и о договоре субаренды. В частности, в статье 615 ГК РФ сказано, что сделка по субаренде регулируется общими нормами об аренде. А это означает, что действуют и предписания относительно государственной регистрации сделки.

Иными словами, договор в отношении субаренды объекта нежилой недвижимости следует зарегистрировать, когда его подписали не менее чем на один год.

Кроме того, сам арендатор может обязать субарендатора провести регистрацию договора в установленый срок. Соответствующие обязательства недвусмысленно отражаются в договоре.

Арендная плата и порядок расчётов

Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.

Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.

Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.

Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.

Взаимоотношения арендатора и субарендатора

Сторонам важно между собой состыковать условия первоначального договора аренды и сделки с субарендатором. Они не должны противоречить друг другу в основных положениях.

Читайте так же:  Как правильно оформить заявление на отпуск с последующим увольнением

В частности, арендатору нужно иметь понимание того, что нужно предусмотреть.

Существенный условия

В первую очередь описание помещения не должно входить в противоречие с объектом аренды по основному договору. Кроме того, у субарендатора должны быть идентичные права с теми, которые предоставил реальный собственник помещения первоначальному арендатору.

Важно по пунктам прописать и условия взаиморасчётов по всем составляющим (плата за субаренду, компенсация коммунальных платежей, эксплуатационных затрат и так далее). Не последнее место следует уделить ответственности субарендатора перед арендатором.

Необходимым блоком в договоре является порядок распределения между сторонами обязательств по проведению как текущего, так и капитального ремонта. Все эти вопросы следует согласовать с первоначальным арендодателем.

Естественно, что любой объект недвижимости в современных реалиях стоит недешево. Более того, от ущерба в виде внезапного пожара, природных катаклизмов, действий злоумышленников уберечь себя полностью никто не сможет.

В таком случае в договор относительно субаренды следует включить положения в отношении страховки имущества.

Они могут предусматривать:

  • возложение обязанностей по страховке имущества на арендатора;
  • включение затрат по страхованию в состав платы за субаренду помещения;
  • обязательства субарендатора обслуживать страховку отдельно за счёт собственных средств.

Наконец, следует правильно оговорить процедуру досрочного окончания договора в отношении субаренды. В частности, такое соглашение утрачивает свою силу с расторжением основного арендного соглашения. Могут быть и иные причины для прекращения взаимоотношений. Их все важно чётко перечислить в договоре по субаренде.

Ответственность арендатора за имущество

Даже если нежилое помещение (его часть) будут переданы в субаренду, ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества все равно будет нести перед собственником арендатор. Другое дело, что впоследствии он может взыскать с субарендатора реально нанесённый ущерб в порядке регресса.

Однако следует перед этим собрать необходимые доказательства того, что убытки стали следствием действий или халатного отношения к имуществу со стороны персонала субарендатора.

Ответственность субарендатора перед собственником

Договорами как по аренде, так и в части субаренды может быть предусмотрено, что субарендатор за имеющийся вред напрямую отвечает перед хозяином имущества.

Например, может наступить ответственность субарендатора за пожарную безопасность. В этом случае следует обосновать нарушение необходимых стандартов и регламентов от МЧС, прочих властных структур.

Имеются и другие варианты, когда субарендатор может быть обременён санкциями.

Есть ли отличия между сторонами сделки

Когда разговор идёт о правовых нюансах, то нет существенной разницы в том, кто ставит свою подпись на договоре в роли арендатора либо же субарендатора.

Другое дело, что на содержание взаимоотношений и состав оформляемых документов может повлиять избранная сторонами система налогообложения.

Между юридическими лицами

К подписанным пунктам соглашения в отношении субаренды всегда составляются передаточные акты как по предоставлению, так и возврату имущества.

Кроме того, оформляется счет-фактура. Этот документ предназначается для ведения налогового учёта в части НДС у двух сторон отношений.

Не исключено, что отдельные ограничения по передаче некоторых объектов недвижимости по правилам субаренды могут быть установлены не только основным договором, но и положениями устава фирмы – арендатора.

Как бы там ни было, мы предлагаем загрузить на собственный компьютер, иное мобильное устройство примерный текст договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами. В него каждый из контрагентов вправе внести свои требуемые правки.

Между ИП и физическим лицом

Здесь важно уделить внимание всему пакету документов, который будет оформляться между сторонами.

Помимо акта приёма-передачи имущества, для ИП могут потребоваться банковские выписки или расписки в подтверждение того, что средства поступали от субарендатора. Ведь физлицо плату за пользование имуществом обычно вносит наличными средствами.

Поэтому свой доход предпринимателю как арендодателю, нужно подтвердить местному подразделению налоговой службы.

Примерный договор субаренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом легко и быстро загрузите, используя предлагаемую нами ссылку.

Между физическим и юридическим лицом

Отличительной особенностью такого типа соглашения будет то, что предприятие будет выступать по отношению к гражданину налоговым агентом.

Проще говоря, оно обязано удерживать из платы, переводимой арендатору, налог на доходы физических лиц по действующей ставке. Эта особенность взаимоотношений обязательным пунктом включается в текст договора.

Сказанное подтверждается разъяснениями Минфина в письме от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369.

О том, как внешне оформляется договор субаренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом, можно получить представление, скачав наш бланк в качестве шаблона для работы.

Типовая форма договора субаренды нежилого помещения или что обязательно нужно учесть

Основное правило гласит о том, что субарендное соглашение мало чем отличается от первоначальной сделки по найму имущества.

Точно так же в нём обязательно указываются все данные по передаваемой недвижимости, период субаренды, вопросы оплаты, взаимные права и обязательства сторон.

Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо также определить и процедуру досрочного прекращения взаимоотношений. Независимо от состава сторон, договор субаренды наилучшим образом сможет составить юрист. Он же поможет проследить за его выполнением.

Источники


  1. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  2. Тимофеева А. А. История государства и права России; Флинта, МПСИ — Москва, 2009. — 152 c.

  3. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2016. — 352 c.
  4. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
  5. Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.
Как приобрести права на заключение договора субаренды недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here