Как оценить свою долю в квартире для продажи

Самое важнее по теме: "Как оценить свою долю в квартире для продажи" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Особенности оценки доли в квартире

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

[3]

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Как оценить долю в квартире для продажи?

Содержание статьи

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Читайте так же:  Срок годности шампанского в бутылке сколько хранится в закрытом и открытом виде

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.

В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

  1. общая площадь квартиры;
  2. стоимость жилого помещения в целом.

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже.

Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

  • количество комнат, их изолированность друг от друга;
  • число сособственников;
  • количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
  • возможность свободного доступа в жилое помещение;
  • наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
  • размер доли;
  • просмотр квартиры перед покупкой.
  • Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;

  • месторасположение жилого помещения, его состояние;
  • наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.
  • Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Как оценить стоимость доли в квартире для продажи

    Согласно статистическим данным, более девяноста процентов квартир в нашей стране находятся в долевой собственности. Рассмотрим, как оценить стоимость доли в квартире для продажи.

    Довольно часто долю в квартире выкупают другие собственники. В этом случае стоимость имущества определяется по личной договоренности, после чего заключается договор купли-продажи. Но если вы хотите продать долю в квартире третьему лицу, потребуется независимая оценка ее стоимости. Неправильным будет рассчитывать стоимость доли, разделив рыночную цену всей квартиры на количество собственников. На ценообразование в этом случае влияет множество факторов:

    • стоимость всей квартиры;
    • площадь всей квартиры;
    • количество комнат;
    • изолированность комнат;
    • количество собственников;
    • количество лиц, официально зарегистрированных по данному адресу;
    • совершеннолетие собственников;
    • размер доли;
    • месторасположение квартиры;
    • особенности района, инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • порядок пользования жилищем.

    Оценка доли в квартире — сложная процедура, выполнить которую могут только профессионалы с большим опытом работы в данной сфере.

    Оценка доли в квартире для выкупа

    Чтобы оценить долю в квартире для выкупа обычным обывателем (для проживания), необходимо выявить все показатели ликвидности объекта. Следующие факторы могут существенно снизить стоимость доли:

    • разница между площадью комнаты и размером доли;
    • невозможность определить порядок пользования;
    • наличие агрессивных собственников, препятствующих входу в квартиру;
    • форма сделки, отличающаяся от стандартного договора купли-продажи;
    • маленькая кухня;
    • плохое санитарное состояние объекта;
    • плохое техническое состояние объекта;
    • расположение квартиры на первом этаже;
    • плохая экология в районе и т.д.

    Если доля в квартире будет выкупаться профессионалом, намеревающимся в дальнейшем извлечь из покупки выгоду, нужно оценить следующие факторы, снижающие стоимость объекта:

    • другие собственники квартиры не проживают в ней (договорить о продаже всего жилья будет невозможно);
    • суды, проигранные продавцом;
    • собственник доли не является первым по счету;
    • среди собственников: несовершеннолетние, пожилые люди, лица, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении;
    • слишком большая или слишком малая доля;
    • возможность оспорить собственность продавца на долю (например, если собственник получил ее по наследству, и с этого момента не прошло трех лет).

    Оформление сделки купли-продажи доли в квартире между родственниками

    Выкуп доли в квартире у родственника имеет свои особенности, но, как и сделки с посторонними лицами регулируется нормами текущего законодательства. Между родственниками заключается договор купли-продажи, после чего регистрируется право собственности. Для продажи имущественных прав на долю в квартире, собственник должен собрать необходимые документы: правоустанавливающие бумаги, правоподтверждающие бумаги, паспорт БТИ, выписки из домовой книги. При наличии супруга, требуется его нотариально заверенное согласие на продажу объекта.

    Нельзя использовать для выкупа доли в квартире материнский капитал. Если покупателю не хватает денежных средств, он может обратиться в банк для получения ипотеки. Если он уже является владельцем половины квартиры и хочет выкупить оставшуюся часть, залоговым имуществом для банка будет выступать все жилье.

    Продать долю в квартире

    Основным направлением деятельности агентства недвижимости «Август» являются операции по продаже долей в квартирах. Уже более 15 лет мы выкупаем и продаем доли в Московских квартирах. Окажем Вам бесплатную консультацию и произведем оценку доли по телефону. Поможем восстановить и собрать полный пакет документов. Юридическая поддержка наших клиентов до момента проведения сделки входит в комиссию агентства и не требует дополнительной оплаты.

    Все сотрудники нашего агентства являются высококвалифицированными специалистами, постоянно повышающими свою квалификацию, давно работающие в сфере долевой собственности. Каждый имеет большой, практический, наработанный годами опыт в операциях связанных с продажей и покупкой долей. Прежде чем продать долю, мы проведем переговоры по выкупу доли с вашими «соседями»и постараемся их убедить в совместном решении вопроса продажи доли. Нам очень часто получается договориться о совместной продаже или выкупе доли.

    Как оценить долю в квартире: для продажи или выкупа

    Перед продажей или выкупом жилья перед собственниками встает вопрос, как оценить долю в квартире. Многие владельцы считают, что ее стоимость можно рассчитать, умножив рыночную цену квартиры на размер доли в дробном выражении. В результате цена долевой собственности часто завышается. Рассмотрим, как правильно провести оценку доли.

    Порядок продажи долевой недвижимости

    Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:

    • квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
    • уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
    • на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.
    Читайте так же:  Если соседи шумят ночью – куда обращаться с жалобой и звонить

    Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.

    Как рассчитать стоимость доли?

    Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.

    СД – стоимость доли;
    Ц – цена квартиры или общая сумма, вырученная за продажу объекта недвижимости;
    РД – размер доли в дробном выражении

    Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:

    1. действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
    2. возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
    3. покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.

    Формула для расчета рыночной цены доли

    Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

    [1]

    Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:

    [2]

    РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля;
    РД – размер доли в дробном выражении;
    К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли

    Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.

    Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

    Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.

    Порядок пользования общим жильем В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа:

    Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.

    Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.

    Заключение

    Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д. Основной проблемой является сложность выделения доли, то есть личной территории каждого собственника.

    Как рассчитать стоимость доли в квартире

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    При заключении договора купли-продажи или иных сделок, связанных с отчуждением доли в квартире важно понимать стоимость данного объекта недвижимости. Оценка осуществляется с учетом определенной специфики и в итоге стоимость не всегда оправдывает ожидания собственников. От чего она зависит, вы узнаете, прочитав эту статью.

    Особенности ценообразования

    Проще всего определить цену основываясь на результатах мониторинга рынка недвижимости. Большинство собственников предполагает, что для того, чтобы рассчитать стоимость доли, достаточно узнать цену всей квартиры и поделить эту сумму на количество собственников. Например, если жилье стоит 3 миллиона и владеют им 3 человека, а доли разделены поровну, то 1/3 квартиры будет стоить 1 миллион. С правильностью подобных расчетов поспорить трудно. Правда, если рассматривать их только с математической точки зрения. В реальной жизни на ценообразование влияет множество факторов.

    Прежде всего это спрос. Как показывает практика, желающих приобрести часть квартиры не так уж и много. Людям проще потратить имеющиеся у них накопления на комнату в коммуналке или в общежитии. Доли же покупают в основном те, кто ищет не жилье, а объект недвижимости, по адресу которого можно осуществить постоянную регистрацию. А для подобных целей люди стараются выбирать самое дешевое жилье.

    В связи с этими обстоятельствами с продажи отдельной части вы сможете выручить намного меньше денег, как если бы вы продали всю квартиру целиком и полученные средства поделили поровну между всеми владельцами. О том, как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество, мы уже рассказывали.

    Как примерно рассчитать стоимость

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Оценивается стоимость долей в каждом конкретном случае по-разному. Лучше всего с этой работой справятся агенты по недвижимости, знающие ситуацию на рынке «от» и «до». Но иногда даже риелторы оказываются некомпетентными в данном вопросе. Так как их заработком является процент от стоимости сделки, агенты по недвижимости могут из корыстных соображений намеренно завысить цену на объект. Либо наоборот, занизить реальную стоимость по максимуму, чтобы быстрее осуществить продажу и получить свое агентское вознаграждение.

    Если вы хотите узнать сколько на самом деле стоит ваша доля постарайтесь найти проверенного специалиста или попросите оценить объект недвижимости одновременно нескольких риелторов.

    Для того, чтобы получить примерное представление о том, как выручить с продажи максимально возможную сумму денег, необходимо следовать представленным ниже рекомендациям:

    1. Как уже говорилось выше, больше всего вы сможете получить, продав квартиру целиком, и только потом разделив полученные средства между всеми собственниками пропорционально размерам их долей. В связи с этим обстоятельством, постарайтесь убедить остальных владельцев в целесообразности выставления на продажу всего жилья сразу.
    2. Вариант номер два, продажа части жилья оставшимся его собственникам. По закону вы в обязательном порядке прежде чем выставить объект на продажу должны письменно уведомить о своем намерении соседей и предложить им выкупить вашу часть квартиры. Это необходимо сделать, так как они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Если кто-то из совладельцев заинтересуется предложением (а обычно так и случается), цену можно максимально приблизить к той, что получилась в результате простейших математических подсчетов.

    Если у других собственников нет желания ни на продажу своих квадратных метров, ни на приобретение ваших, будьте готовы, что реальные покупатели «со стороны» предложат вам за долю в несколько раз меньше, чем вы бы хотели в идеале.

    Читайте так же:  Акт осмотра при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства

    Риелторами и профессиональными оценщиками для определения стоимости долей обычно используется следующая формула:

    1. Цд – цена доли.
    2. Ск – рыночная стоимость целой квартиры.
    3. Д – площадь доли.
    4. К – коэффициент учета параметров.

    При определении коэффициента учитываются многие факторы, среди которых:

    • размер всей квартиры;
    • число комнат;
    • срочность продажи;
    • задолженности перед коммунальщиками;
    • наличие судебных обременений;
    • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухни, ванной, туалета);
    • возможен ли выдел в натуре;
    • количество всех владельцев;
    • наличие среди проживающих в квартире несовершеннолетних;
    • район и инфраструктура;
    • состояние объект недвижимости.

    Если у вас нет желания на осуществление квалифицированной оценки жилья, можете попробовать самостоятельно изучить рынок недвижимости в вашем регионе и, сравнив имеющиеся объявления о продаже долей, сделать вывод о стоимости имеющейся. Но имейте в виду, что на практике от третьих лиц за свои квадратные метры вы получите как минимум в три раза меньше, чем получили бы после продажи квартиры целиком.

    Пример. Предположим, что вы являетесь владельцем ½ части жилья, если ваш сосед согласится продать свою половину одновременно с вашей, за обе доли вы получите 3 миллиона, после раздела этой суммы каждому достанется по 1 500 000. Если же совладелец, не захочет продавать свою долю, и откажется выкупать у вас вашу, за свою недвижимость вы сможете выручить примерно 500 000 рублей.

    При формировании цены очень часто учитывается наличие договоренности между всеми собственниками о порядке использования жилья. если вы хотите, как можно выгоднее продать свою часть квартиры, постарайтесь предварительно заключить подобное соглашение. Еще лучше будет, если вам удастся через суд выделить долю в натуре. Как только это произойдет, можете смело повышать цену на комнату, как минимум, в два раза.

    Зависимость цены от возможности выдела доли в натуре:

    Возможно выделить в натуре Если определиться с порядком пользования жилья на момент выставления доли на продажу не удалось, но в дальнейшем существует возможность согласования такого порядка и выдела доли в натуре, для того, чтобы определить стоимость доли, возьмите цену самой маленькой комнаты и отнимите от нее 30%.
    Невозможно выделить в натуре Бывают ситуации, когда выделить долю в натуре не представляется возможным, например, вы являетесь совладельцем однокомнатной квартиры. В этом случае стоимость вашей доли уменьшается во много раз. Продать жилье становится практически нереально, либо покупатели готовы отдать предложить за ваши квадратные метры символическую сумму, как правило в 7 и более раз меньше их кадастровой стоимости.

    Специалисты нашего сайта могут круглосуточно оказать вам бесплатную консультационную помощь, если у вас возникли вопросы, связанные с оценкой доли жилья. Так как каждая ситуация индивидуальна, следовательно и решение проблемы должно быть таким же. Наши юристы посоветуют вам, как поступить в вашем конкретном случае.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Оценить долю в квартире

    Долей в квартирах, предлагаемых к продаже гораздо больше чем желающих купить. Доля в квартире для многих потенциальных покупателей является чем то новым и не изученным, в связи с чем вызывает большую опаску. С комнатой в квартире давно все понятно и просто, а вот доля это совершенно другое, да еще если она продается без просмотра. Многих покупателей это практически вводит в ступор, они совершенно не понимают как можно купить «кота в мешке».

    В связи с вышеперечисленным, на сегодняшний день сложилась твердая формула по которой оцениваются все доли в Московских квартирах. Стоимость доли составляет не более 50% от той суммы что можно получить при продаже всей квартиры и разделу денег соизмеримо долям. Это основной показатель, но есть конечно нюансы которые могут повысить или понизить стоимость. Допустим доля в квартире где соседи не проживают и можно пользоваться всей квартирой будет дороже аналогичной по параметрам доли квартиры где соседи проживают, а доля без просмотра-доступа будет еще дешевле.

    Оценка доли в квартире: пример

    Оценка доли квартиры, первый и самый важный шаг с которого начинается продажа доли. Нашими сотрудниками оценка будет проведена по телефону, совершенно бесплатно. Так же мы с радостью предоставим Вам весь спектр услуг, требуемых для продажи доли квартиры. В необходимости мы готовы провести срочный выкуп доли в квартире . Подготовку и сбор документов мы готовы взять на себя. Рассматриваем самые сложные варианты, выкупаем доли без просмотра, с долгами и в конфликтных квартирах.

    Многие агентства, намеренно называют клиентам завышенную стоимость доли лишь только с одной целью, затащить всяческими правдами и неправдами продавца доли в офис. Лишь бы заключить договор на продажу доли, а потом уже начинается обработка по понижению в цене. Все это приведет к потере времени до полугода. Не позволяйте себя обманывать, избегайте таких помощников.

    Агентство недвижимости Август, гарантирует своим клиентам продажу доли именно по цене озвученной при первом обращении и в указанный срок. Мы не пускаем пыль в глаза и не обманываем своих клиентов. Оставьте заявку и наши специалисты свяжутся с Вами.

    Как правильно определить свою долю в квартире для продажи?

    Интересует продажа 1/4 части в трехкомнатной квартире в Хабаровске. Я получила 1/4 квартиры после смерти дедушки. Оставшаяся часть досталась папиной сестре (папа погиб) и ее сыну, на которого записана 1/2 квартиры. Таким образом мы с тетей поделили оставшуюся половину. В квартире я не проживаю, живу в другом городе, поэтому предложила через нотариуса мою часть выкупить тете и ее сыну, ответа не последовало, мы выставили ее на продажу. Но как выяснилось, из-за того, что не определена моя доля в квартире (какая комната), я свою долю продать не могу. Тетя в квартиру никого не пускает (в полицию пока не обращались), не пустила доверенных людей, которые за меня в Хабаровске всем занимаются. Доверенности у них есть на совершение всех сделок, но все равно их не пускают и не разговаривают с ними. Что в данной ситуации я могу сделать? Через суд попытаться определить свою часть квартиры? Для продажи необходимо вообще оценить ее состояние, но нам туда не попасть, законно ли тетя поступает, не пуская доверенных от меня лиц в квартиру? После вступления в права наследования, я исправно плачу все коммунальные платежи, но они ничего не платят, за квартиру уже есть большой долг, это может повлиять на решение суда в мою пользу? И как это может отразиться на тех, кто потом мою долю купит?

    Читайте так же:  Как можно прописать ребенка в квартиру к бабушке

    В суд какого города я могу подать иск? Через Санкт-Петербург, где я проживаю или необходимо сделать это через Хабаровск (может ли в таком случае это сделать доверенное лицо?)

    Ответы юристов ( 1 )

    Вы вполне можете продать свою 1/4 долю именно как долю, без выдела в натуре, и неправы те, кто говорит обратное.

    Вы также можете обратиться в суд с требованием о выделе вашей доли в натуре (определить, какая комната), но если такой выдел будет невозможен — то также через суд вы можете потребовать уплаты денежной компенсации от других сособственников.

    При этом учтите, что решение суда, обязывающее ваших родственников выплатить вам деньги не гарантирует, что они смогут их вам выплатить, если таких денег у них просто нет.

    Действия вашей тети совершенно неправомерны, вы как сособственник вправе жить и пользоваться квартирой наравне с другими сособственниками, если в этом вам препятствуют — обращайтесь в полицию.

    По коммунальным платежам. все собственники обязаны нести расходы на содержание и проживание соразмерно своим долям. Если вы платите за всех — то вполне можете потребовать от своих родственников компенсации вам тех денег, которые должны были платить они. На новых собственников это не повлияет, поскольку обязанность платить у них наступит только с правом собственности.

    Единственный разумный выход для всех вас — продать квартиру и выплатить каждому его долю.

    Галина, спасибо за такой быстрый ответ!

    К сожалению, эту несчастную квартиру продать возможности нет, остальные собственники категорически против.

    Осталось несколько непонятых вопросов: а законно ли тетя поступает, не пуская доверенных от меня лиц в квартиру? Может быть доверенность на совершение сделок по недвижимости не дает такого права моему доверенному лицу, и я могла бы оформить какую-то другую доверенность, чтобы она все-таки могла туда попасть (полицию хочется привлекать в последнем случае)?

    Принципиально ли, в суд какого города я должна обращаться? Хотелось бы, конечно, в суд СПБ, но не уверена, что так можно. И в какой именно суд я могу подать иск?

    Мария, если остальные собственники против, то это не должно препятствовать Вам в реализации ваших прав.

    Правила преимущественной покупки доли установлены в ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Привожу дословно:

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (. ).

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    По поводу того, в какой именно суд обращаться, зависти от предмета иска, т.е. что вы хотите. Любые споры о недвижимом имуществе разрешаются по месту нахождения имущества (если, например, будет идти речь и выделе вашей доли в натуре). Это районный суд того района, в котором находится спорная квартира. Информация о судах и их территориальной подсудности в открытом доступе есть в интернете.

    Тетя, ваша, действительно, поступает незаконно, не пуская ваших представителей в квартиру. Однако вопрос, для чего им туда попадать? Если для соверешения каких-либо определенных действий и эти действия в доверенности закреплены, то можете вызывать полицию. По другому — это опять идти в суд с требованиями обязать вашу тетю не препятствовать вам и вашим представителям в доступе и т.д. Суд будет долго, потом решение также она выполнять не будет и будете ходить уже не с полицией, а с приставами. Можете пойти и таким путем. Через суд обяжете предоставлять доступ, получите ключи от квартиры и входите сами или ваши представители со своими ключами.

    Но если тетя уже идет на конфликт — никакое решение не поможет. Замки меняются легко обратно, а потом прости никого нет дома и впускать вас будет некому (ни с полицией, ни с приставами).
    Обычно таких несговорчивых родственников «учат» не совсем моральными методами. Прописывают в квартиру неприятных личностей (бомжей), которые своим постоянным присутствием в квартире портят людям жизнь. После этого все намного легче идут на компромиссы.

    Так что вариантов масса — выбирайте, какой вам больше подходит.

    Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире

    Совершается ли сделка купли-продажи, обмена жилья, определяется ли залоговая стоимость для получения кредита – без оценки стоимости квартиры осуществить эти процедуры невозможно.

    Оценить рыночную стоимость квартиры или ее доли не так уж просто. Чтобы не допустить ошибок важно учесть все факторы, определяющие ее реальную стоимость.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

    Каковы критерии оценки квартиры?

    Перед тем, как самому оценить рыночную стоимость квартиры, нужно узнать критерии оценки жилья. К таковым относятся:

    • Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
    • Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
    • Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
    • Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
    • Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
    • Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

    В качестве дополнительных факторов могут выступать наличие телефонной линии, интернета, кабельного ТВ. Балкон, пластиковые окна, металлическая дверь, а иногда и социальный статус соседей влияют на оценку жилья, пусть и косвенно.

    Читайте так же:  Штраф за просроченную регистрацию иностранного гражданина

    Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

    Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает в качестве одного из самых распространенных методов использование упрощенной схемы сравнительного анализа выставленных на продажу квартир с аналогичными характеристиками.

      Тщательно изучается база аналогов оцениваемой квартиры, предложенных к продаже. Информацию можно получить в крупных агентствах недвижимости, а также в газетах «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Подобранные 5-6 похожих на оцениваемый объект квартир должны быть равноценны по местоположению, строительной конструкции дома, классу отделки, числу комнат, ремонтному состоянию, этажностью, габаритам кухни, наличию балкона.

    Рассмотрим на примере, как правильно оценить стоимость квартиры:

    Разделив найденные величины на площадь каждой из квартир, получаем цену за 1 кв.м.

    8427 тыс. руб. / 53 кв.м = 159 тыс. руб.
    8000 тыс. руб./ 50 кв.м = 160 тыс. руб.
    8580 тыс. руб. / 52 кв.м = 165 тыс. руб.
    8400 тыс. руб./ 50 кв.м = 168 тыс. руб.
    9010 тыс. руб./ 53 кв.м = 170 тыс. руб.
    11000 тыс. руб./ 50 кв.м = 220 тыс. руб.

    Последняя квартира из списка исключается из-за превышения значения более, чем на 20%.

    Вычисляем среднее арифметическое найденных значений: (159+160+165+168+170) / 5 = 164 400 руб. Умножаем на площадь оцениваемого жилья: 164, 4 т.р. *50 = 8220 т.р.

    Итак, рыночная стоимость квартиры в 50 кв.м составляет 8220 тысяч рублей.

    Существует еще один метод, который поможет оценить рыночную стоимость квартиры – «прощупывание рынка». Первоначально квартира предлагается по завышенной в сравнении с рыночной ценой. При отсутствии предложений цена потихоньку снижается до появления первых покупателей.

    Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

    В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

    Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

    В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

    Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь

    Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

    • Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
    • Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.

    В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

    1. Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
    2. Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

    Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

    где Д – взвешенная величина дисконта, Д1…Д5 – скидка по каждой из сравниваемых пар, В1…В5 – вес одной из пар.

    Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами. Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно.

    Оценка рыночной стоимости квартиры профессиональными оценщиками

    Результаты работы специалистов-оценщиков могут оказаться разными. Все зависит от используемых в оценке методов:

    • Сравнительного. Популярный и недорогой метод, суть которого – в сравнении аналогичных квартир с продаваемым объектом.
    • Затратного. Стоимость рассчитывается с учетом затрат на ремонт, включающий транспортировку стройматериалов, зарплату строителям, налоги, принимая во внимание инфляцию и другие важные факторы.
    • Доходного. Этот метод менее всего подходит для оценки квартиры. Он предполагает расчет потенциальной прибыли, которую владелец сможет получить с данной недвижимости.

    Как увеличить стоимость квартиры?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Каждый продавец недвижимости желает получить как можно большую прибыль. Если учесть ряд важных нюансов, увеличить стоимость квартиры вполне возможно.

    1. Досконально проверить пакет документов на квартиру. (см. Необходимые документы для продажи квартиры) Наряду с правоустанавливающими документами в порядке должны быть квитанции по оплате коммунальных услуг и переоформленные лицевые счета.
    2. Ремонт перед продажей произведет необходимое впечатление на потенциального покупателя. (см.Делать ли ремонт перед продажей квартиры)
    3. Внешний вид подъезда не должен отпугнуть своей запущенностью и обшарпанностью и повлиять на снижение стоимости.

    Источники


    1. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.

    2. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.

    3. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
    4. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
    5. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
    Как оценить свою долю в квартире для продажи
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here