Доверительное управление недвижимостью

Сегодня предлагаем ознакомиться со статьей: "Доверительное управление недвижимостью". В статье собрана полная тематическая информация и вы получите ответы на большинство возможных вопросов. Если интересуют нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Доверительное управление недвижимостью в Москве.

Доверительное управление недвижимостью

Сдача недвижимости в аренду давно укрепилась на рынке недвижимости и не теряет своих позиций. Люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость и тем самым организуют достаточно стабильный пассивный доход. В список задач арендодателей входит:

  • Поиск подходящих жильцов
  • Установка арендной платы
  • Обсуждение требований, прав, обязанностей и других нюансов с будущими арендаторами
  • Контроль сохранности имущества
  • Заключение договора с жильцами

Выполнение этих задач отнимает достаточно много времени и сил у арендодателей, поэтому всё чаще они обращаются к доверительному управлению недвижимостью. Что же это такое? Данное взаимодействие между собственником и управляющей компанией является одним из видов услуг. В этом случае агентство недвижимости за определённую плату осуществляет управление имуществом. Таким образом, управляющая компания совершает все фактические и юридические действия над переданной ей недвижимостью, а собственник лишь получает доход. Помимо вышеперечисленных услуг агентства также предлагают следующее:

  • Страхование квартиры
  • Опись имущества и его состояния
  • Контроль за оплатой коммунальных платежей
  • Юридическая консультация
  • Проведение уборки и ремонта недвижимости

Подписание правильного договора между сторонами — самый ответственный момент, который определит успешность сотрудничества. В документ должны быть включены обязательства агентства и владельца имуществом, размер арендной платы и стоимости предоставляемых услуг, а также другие пункты, которые определят характер сотрудничества.

Доверительное управление особенно актуально для людей, проживающих далеко от местонахождения сдаваемой недвижимости. Удалённый контроль или помощь знакомых «на месте» не всегда гарантирует удачный исход, в то время как управляющие компании нанимают компетентных в области рынка недвижимости специалистов.

Преимущества и недостатки для собственников

Доверительное управление недвижимостью с каждым годом становится популярнее, чему способствуют следующие преимущества:

  • Все заботы о сдаваемой в аренду недвижимости перекладываются на плечи агентства
  • Специалист управляющей компании — не просто посредник в рамках сделки, он несёт ответственность за оказание услуги
  • Заключение договора производится непосредственно с агентством, что упрощает процесс получения компенсаций в случае форс-мажорных обстоятельств
  • Компании разрабатывают пакеты с различным набором услуг, среди которых каждый собственник сможет выбрать подходящий

Однако, далеко не все собственники готовы сдавать своё имущество в аренду через управляющую компанию. Они руководствуются следующими недостатками, которые существуют в данной системе деловых отношений:

  • Плата за услуги агентств может достигать 20% дохода, но в среднем составляет 10%, что тоже является немалой суммой
  • Компании могут недобросовестно выполнять условия договора, и после истечения срока договора вернуть собственность, которая требует вложений в ремонт, покупку мебели и бытовой техники

Минимизировать риски от сотрудничества позволяет грамотно составленный договор, который обезопасит обе стороны. К тому же, стоит помнить о том, что компании заинтересованы в повышении доходов не меньше собственника, потому что от этого зависит и их вознаграждение. В связи с этим агентства предоставляют услуги по улучшению квартиры с целью повышения привлекательности жилья и размера арендной платы. Таким образом, владельцы получают возможность увеличения своего дохода.

Почему стоит выбрать компанию «Доходная квартира»

Наша компания предоставляет свои услуги на рынке недвижимости более пяти лет. У более, чем 2000 клиентов, остались лишь положительные впечатления от сотрудничества с «Доходной квартирой». Мы постоянно развиваемся и совершенствуемся, ищем квалифицированных и образованных специалистов, расширяем спектр предоставляемых услуг и трудимся во благо наших клиентов.

[3]

Для вашего удобства мы разработали 4 пакета услуг («Пакет 50/50», «Обучение + доход», «Управление под 10%», «Стандарт»). Вне зависимости от выбранного вами пакета, мы готовы оказать следующие услуги:

  • Бесплатные выезд и персональная консультация
  • Организация профессиональной фотосъёмки
  • Подбор адекватных жильцов в соответствии с вашими требованиями
  • Юридическая поддержка на всех этапах сотрудничества

С условиями остальных пакетов услуг вы можете ознакомиться на нашем сайте в соответствующем разделе. Кроме того, мы размещаем различную информацию из сферы рынка недвижимости (советы, секреты успеха и многое другое), чтобы наши клиенты могли оставаться в курсе последних новостей.

Мы понимаем, что разобраться в нюансах сдачи собственности в аренду через управляющее агентство самостоятельно достаточно непросто, поэтому предоставили возможность получения моментальной консультации. Вам остаётся лишь оставить заявку в форме «Бесплатный звонок» и задать любой вопрос нашему консультанту. Вы также можете принять участие в экскурсии по объектам в управлении, которая позволит вам увидеть наш механизм работы.

Специалисты «Доходной квартиры» делают всё, чтобы оставаться одной из лучших компаний в сфере доверительного управления недвижимостью в Москве. Мы гарантируем успешное и выгодное для обеих сторон сотрудничество. Оставьте заявку на нашем сайте и убедитесь в этом.

Доверительное управление квартирой от компании «АКРУС-сити».

Доверительное управление квартирой: отличие между Договором доверительного управления и Услугой «Доверительное управление квартирой»

Многие люди, а иногда и агентства, занимающиеся недвижимостью, путают Договор доверительного управления и Услугу Доверительного управления недвижимостью (квартирой). В чем же заключается отличие?

Прежде всего в том, что в первом случае это всего лишь договор, по которому объект, как правило это производство или предприятие, либо какое-то здание, передается в управление Доверительному управляющему. Причем этот договор с жесткими условиями, невыгодными для собственника квартиры! Именно поэтому Договор доверительного управления не заключается при передаче жилой недвижимости в управление.

Во втором случае это спектр услуг, оказываемых собственнику, сдающему свою квартиру в аренду и желающему переложить на плечи управляющей компании все заботы по поиску нанимателя и взаимоотношения с ним в период аренды квартиры, а также работу, по содержанию квартиры в хорошем состоянии.

Что немаловажно — описанный выше спектр услуг в разных агентствах может оказываться в рамках различных договоров и иначе называться. В последнее время появилось очень много агентств, заявляющих на своих сайтах, что они оказывают услуги по Доверительному управлению квартирой. А стоит копнуть поглубже- ничего, кроме маленькой заметки о Доверительном управлении, написанной как под копирку, на этом сайте нет! Посмотрите реальный образец договора на управление квартирой, прочитайте наши комментарии и если Вам дорога Ваша квартира, то никогда не заключайте аналогичные договора!

Читайте так же:  Увольнение генерального директора учредителя по собственному желанию

Доверительное управление- способ получить максимальный доход от сдачи квартиры в аренду.

По сути, доверительное управление жилой недвижимостью осуществляется с одной единственной целью — получение Хозяином максимального дохода от сдачи квартиры в аренду при минимальных временных затаратах.
На практике, это довольно сложно решаемая задача. Вот почему услуга доверительного управления квартирами приобретает все большую популярность. Представьте, что работы по содержанию и обслуживанию любого жилого объекта недвижимости ежемесячно требуют внимания к техническому состоянию квартиры и имущества. Кроме того, приходится заниматься решением множества вопросов: по охране и страхованию, выстраиванию отношений с нанимателями, представителями коммунальных служб и управляющих компаний.

Согласитесь, что современному человеку, живущему в Москве и всегда испытывающему дефицит свободного времени, но тем не менее желающему получать прибыль от сдачи своей квартиры в аренду, довольно сложно продуктивно решать вышеперечисленный комплекс задач. Особенно трудно его решать в том случае, если человек находится в длительной отлучке из города своего проживания.

Именно для тех собственников жилья, которые хотели бы извлекать доход от сдачи в аренду своей жилой недвижимости, но по каким-то причинам не могут подобрать жильцов, следить за исполнением пунктов договора о сдаче жилья в наем, наше агентство и предоставляет услугу доверительного управления собственностью ( сюда относятся квартиры, коттеджи и офисные помещения)

Оказывая такую услугу, мы будем представлять ВАШИ интересы. На протяжении всего срока договора комиссии нами будет осуществляться контроль над соблюдением пунктов договора аренды квартиры, а также контроль денежных потоков и состояния переданного в управление имущества.

У нас существует несколько пакетов услуг, которые АКРУС-сити оказывает в рамках доверительного управления квартирами. Какой из них подойдет В ам, должны решить В ы. Мы можем лишь только посоветовать . Выбор всегда остается за ВАМИ!

Доверительное управление квартирами — стоимость услуг

Доверительное управление квартирами, доходность и стоимость услуг.

С егодня спрос на такую, далеко не новую услугу, как доверительное управление в России (АКРУС-сити оказывает эту услугу с 1998 года), и что немаловажно, вложение денег в недвижимость в разы безопаснее, чем вложение в банковские бумаги, или иные финансовые операции. Рынки, как и банки нестабильны, и риск потерять собственные деньги всегда велик. А рынок недвижимости стабилен на рынках типового, элитного и недорого жилья. Собственников такого вида жилья привлекает, главным образом, защищенность от рисков встретиться с мошенниками и ненадежными жильцами. И конечно, стабильность заработка.

Владельцы элитного жилья, помимо возможности дополнительного заработка, особенно ценят эту услугу, как хороший способ не погружаться в сонм проблем и забот арендодателя и арендатора.
Особенно смогли оценить преимущества доверительного управления недвижимым имуществом те клиенты нашей компании, кто временно или постоянно проживает за границей, и по причине своей удаленности не могут контролировать процесс извлечения прибыли от сдачи внаем своей российской недвижимости.
Так или иначе, любой Собственник, передавший нам свою недвижимость в управление, оценит довольно высокий уровень доходности, который, несомненно (и что немаловажно), в разы безопаснее, чем вложение в банковские бумаги, или иные финансовые операции. Рынки, как и банки нестабильны, и риск потерять собственные деньги всегда велик. А рынок недвижимости в нашей стране, несмотря на все экономические потрясения, стабилен и вложение в квартиру всегда приносит доход ее владельцам. А услуга доверительного управления помогает извлекать этот доход без рисков и лишних хлопот.


Стоимость наших услуг не менялась с момента зарождения этой услуги (1998 год) и равна 1 месячной арендной плате в год, что составляет всего лишь 8, 5% в месяц.

Если перевести проценты в рубли, то Вы заплатите около 3500 рублей в месяц за Ваше сэкономленное время и сохраненные нервы. Причем оплата наших услуг происходит только после того как наниматель заплатил деньги за аренду квартиры.

Доверительное управление квартирой — услуга для людей, которые хотят сдать свою квартиру в аренду, ежемесячно получать арендную плату и при этом не иметь проблем с Нанимателями: не заниматься устранением ущерба, причиненного квартире, не выселять Нанимателя, если он не оплатил арендную плату, не выслушивать претензии соседей, не оплачивать коммунальные платежи и т д..

Для Вашего удобства у нас действуют различные пакеты услуг . Просим Вас ознакомиться с комплексом услуг, входящим в каждый пакет, и выбрать наиболее приемлемый для Вас вариант. Заключение договора комиссии с обслуживанием по пакетам услуг «Большой» и «Полный» возможно только для квартир, прошедших техническое обследование, выполненное уполномоченными организацими, с обязательным предоставлением соответствующих документов.
В случае оказания услуг, не входящих в выбранный Вами пакет Доверительного управления, эти услуги оказываются после подписания дополнительного соглашения и оплачиваются согласно действующему прейскуранту .

Читайте так же:  Пакет документов для оплаты обучения материнским капиталом
Периодичность платежей за услуги Пакеты услуг по доверительному у правлению и их стоимость
Базовый Средний Большой Полный
Единовременные платежи 1 Месячная Арендная Плата за квартиру 1 Месячная Арендная Плата за квартиру 1 Месячная Арендная Плата за квартиру 1 Месячная Арендная Плата за квартиру
Периодические платежи нет 5% Месячной Арендной Платы в мес. 10% Месячной Арендной Платы в мес. 50% Месячной Арендной Платы в мес .
Перечень услуг Пакеты услуг по доверительному у правлению
Базовый Средний Большой Полный
Рекламная компания по поиску Нанимателя* да да да да
Заключение договора с Нанимателем да да да да
Страхование:
— отделки квартиры
— имущества
— гражданской ответственности
да да да да

*Рекламная компания по поиску и подбору Нанимателя производится бесплатно, однако, если по окончании срока действия договора комиссии или при его расторжении Хозяин намерен сдавать квартиру Нанимателю самостоятельно, то Хозяин оплачивает услуги по поиску и подбору Нанимателя в соответсвии условиями договора комиссии.

Доверительное управления недвижимостью

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Читайте так же:  Счет материнского капитала онлайн

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

[2]

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

Видео (кликните для воспроизведения).

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Что такое доверительное управление

Владелец жилья может принять решение о сдачи его в аренду. С этого момента начинается поиск арендатора, предпринимаются попытки составить договор и проследить за правильностью выполнения его положений. Чтобы избежать проблем, собственник может использовать доверительное управление недвижимостью.

Под представленным понятием подразумевается передача части прав владельца недвижимости в отношении его имущества третьему лицу на основании договора и за определенную плату. В случае подписания договора собственник недвижимости становится учредителем управления.

Доверительный управляющий выполняет следующие функции:

  • осуществляет поиск арендаторов;
  • составляет договор аренды и заключает его;
  • передает недвижимость согласно акту приема-передачи;
  • оплачивает коммунальные платежи (если в договоре не указано, что это входит в обязанности арендатора);
  • устраняет возникающие поломки;
  • контролирует деятельность обслуживающих организаций (кнининговых, ремонтных компаний);
  • принимает ежемесячную оплату от нанимателя;
  • контролирует сохранность имущества;
  • заключает договор страхования в отношении переданного имущества;
  • разрешает конфликтные ситуации с арендаторами и предотвращает их возникновение.

Услуги доверительного управления востребованы собственниками нескольких площадей, проживающими в другом городе или теми, у кого нет времени на управление имуществом.

Управляющий понадобится собственнику коммерческой недвижимости. Рынок подобных услуг в нашей стране начал формироваться около 20 лет назад. Объектами аренды стали офисы и помещения, ранее используемые владельцем. Со временем стал функционировать и механизм аренды жилых помещений.

Коммерческая недвижимость сдается с целью получения дохода и рассматривается исключительно как источник прибыли, а не помещения для использования самим собственником.

К категории коммерческой недвижимости относят:

  • помещения для розничной торговли;
  • площади свободного назначения;
  • офисные площадки;
  • индустриальная недвижимость (цех, склад, промышленные помещения);
  • дома и квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды.

В данном контексте управляющий может подбирать недвижимость для покупки собственником с последующей сдачей в аренду.

Вознаграждение за услуги управляющий может получать в виде фиксированной суммы или в виде определенного договором процента от суммы полученных арендных платежей.

Плюсы и минусы доверительного управления

Пользование услугой третьих лиц имеет свои явные плюсы и минусы. К положительным моментам можно отнести:
  • профессионализм. Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах, связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
  • опыт. За много лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
  • стабильность. Если один арендатор расторгнет договор, компания найдет нового. Собственник не будет тратить время и усилия на поиски, но получит стабильную прибыль.
  • безопасность. Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной недвижимости. Будущий арендатор тщательно проверяется до начала сотрудничества, а договор составляется с учетом защиты интересов собственника.
  • экономия времени. Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы, не теряя при этом доход.
Читайте так же:  Отказ от акцепта это

Кроме плюсов существуют и минусы такого сотрудничества:

  • дополнительные расходы. Работа управляющего должна оплачиваться. Стоимость услуг вычитается из средств, полученных в качестве оплаты аренды помещений. Их этой же суммы вычитается стоимость обслуживания помещений и платежи за проводимые работы. При этом прибыль собственника снижается.
  • риск. Насколько бы хорошо ни была проверена репутация управляющего, всегда существует вероятность злоупотребления полномочиями и мошенничества. Недвижимость – дорогой актив, что повышает уровень риска и ответственности.

Каким образом осуществляется налогообложение

Передача имущества в доверительное управление не отменяет необходимости уплаты налога собственником. Доверительный управляющий обязан вести отдельный бухгалтерский баланс, в котором отражены средства, связанные с переданной недвижимостью. При этом учёт ведется по каждому договору отдельно.

Особое внимание уделяется налогу на прибыль и налогу на имущество организации.

  1. Налог на прибыль. Налоговая база для уплаты налога определяется сторонами сделки в соответствии со ст. 276 НК РФ. С точки зрения управляющего, прибылью является сумма выплаченного ему вознаграждения. Эта сумма и учитывается при налогообложении. Расходы, возникающие при управлении, будут отнесены к расходам специалиста, если в условиях договора не указан пункт о возмещении этих средств.

Управляющий обязуется отчитываться по суммам доходов, полученных от аренды и других операций, связанных с доверительным управлением, на ежемесячной или ежеквартальной основе (согласно условиям договора). С той же периодичностью формируется и отчет о расходах. Эти данные используются собственником при расчете налоговой базы для уплаты налога на прибыль, которая была получена от операций с имуществом. Если выгодоприобретатель по договору совпадает с собственником имущества, полученные доходы относят к выручке или внереализационным доходам. Если выгодоприобретатель – другое лицо, доход относится к внереализационному (ст. 276 НК РФ).

Собственник уплачивает налог на прибыль в соответствии с графиком платежей, вне зависимости от периодичности поступления выплат от управляющего. Налоговым периодом является год, отчетность по налогу на прибыль формируется по истечении квартала, полугодия и 9 месяцев.

  1. Налог на имущество организации. Объектом налогообложения в данном случае признается движимое и недвижимое имущество юридического лица. Имущество, переданное в доверительное управление, учитывается на балансе собственника в качестве основных средств. Из этого следует, что учредитель управления является плательщиком по налогу на имущество организации в отношении имущества, преданного в доверительное управление. Налоговым периодом является год, а отчетным – квартал, полугодие и 9 месяцев.

Налоги могут быть уплачены управляющим за собственника, если он будет выполнять функции налогового агента. Это условие отдельно оговаривается и прописывается в договоре.

Регистрация доверительного управления и правовое регулирование

Взаимоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим регламентируются 53 главой Гражданского кодекса РФ. Основой взаимодействия является договор. Соглашение между сторонами должно быть заключено в письменной форме. Договор должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи. Отмечают, что регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а переход части прав собственника к другому лицу. Срок договора не должен превышать 5 лет.

По завершении срока действия договор может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении отказаться от сотрудничества.

Дата подписания договора может не совпадать с моментом вступления его в законную силу. Для третьих лиц договор является значимым с момента его государственной регистрации. Изменений условий уже действующего договора с арендаторами это не влечет, при этом каждый из них должен быть проинформирован о правах и обязанностях управляющего. До момента регистрации соглашения, даже если договор подписан, перед арендаторами и другими лицами отвечает собственник недвижимости.

Подписывая документы, специалист управляющей компании должен ставить отметку Д.У. (доверительный управляющий). Отдельно следует проинформировать нанимателей о необходимости оплаты аренды управляющему.

Как заключается договор

Договор между доверительным управляющим и владельцем недвижимости заключается в письменной форме и содержит следующие основные положения:

  • права и обязанности управляющего;
  • права и обязанности собственника;
  • реквизиты сторон;
  • условия расторжения соглашения;
  • разрешение спорных вопросов;
  • условия продления срока действия договора;
  • размер вознаграждения управляющего и способ его получения;
  • сроки предоставления отчетности;
  • дата вступления договора в силу
  • подписи сторон.

При необходимости стороны могут включить дополнительные пункты в свой договор. Поручить составление документа лучше специалисту.

Советы при назначении доверительного управления

Доверить управление своим имуществом стоит компании, которая не первый год оказывает подобные услуги. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или информацией из интернета. Окончательное мнение сформируется только после совместной работы и получения первых результатов. Пунктами договора следует предусмотреть отсутствие возможных способов введения в заблуждение собственника, сокрытия дохода или информации. Доверительный управляющий будет ассоциироваться с собственником недвижимости, что влечет за собой и репутационные риски. Договор между сторонами должен минимизировать риск различного происхождения и защищать интересы собственника и его имущество.

Т С К НЕДВИЖИМОСТЬ

© 2019 ТСК Недвижимость.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Данная услуга появилась в России и в частности в Москве относительно недавно, но зарекомендовала себя с положительной стороны. За этот достаточно короткий период времени все больше и больше собственников недвижимого имущества (будь то квартира или офис) обращаются за данной услугой в наше агентство.

Читайте так же:  Пфр москва материнский капитал

Если у вас есть свободная квартира (или коммерческая недвижимость), в которой вы не живете (не используете), то совершенно логично, что вы захотите сдать в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этом есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот. Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. Если большинство собственников недвижимости знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то воспользовались бы ей без раздумий. Это удобно.

Оформил доверенность-значит доверил

Чтобы в двух словах объяснить, что такое доверительное управление, можно сказать, что это процесс сдачи недвижимости в аренду с минимальными усилиями и максимальной выгодой.

— Доверительное управление — это ежемесячный стабильный доход и спокойствие наших клиентов за свою недвижимость без затрат своего драгоценного времени.

Рассмотрим услугу более детально на примере квартиры

Говоря более предметно, можно отметить, что доверительное управление позволяет собственнику квартиры (или любой другой недвижимости) избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов, а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы. Но кто же тогда занимается всеми этими вопросами? Агентство ТСК НДВИЖИМОСТЬ профессионально работает по направлению «Доверительное управление» и полностью отвечает за переданную по договору квартиру и находящееся в ней имущество.

Наше Агентство, получая квартиру от собственника, сдает ее без комиссии, что существенно ускоряет процесс сдачи в аренду, сводя к минимуму «простой» квартиры. Наниматель платит только две суммы: первый месяц и страховой депозит. Комиссию агентства за сдачу квартиры (50-100%) мы не берем при условии, что квартира находится в управлении. А комиссию за управление этой недвижимостью в размере 9% мы берем только с момента сдачи данной квартиры в аренду. На момент подготовки квартиры и поиска арендаторов комиссия агентства не взимается, несмотря на то, что договор Доверительного Управления уже заключен. Также практика показывает, что наниматели быстрее идут на контакт с агентством, управляющим вверенной ему квартирой, так как переживают за частые визиты собственника квартиры.

Для доверительного управления подойдет любая квартира, у которой в порядке право устанавливающие документы. Она может быть даже без евроремонта и без мебели, так как любая жилплощадь находит своих жильцов. При этом по дополнительной договоренности с собственником агентство может произвести ремонт и установить мебель. Оговорить и внести в договор можно любые условия, устраивающие обе стороны. Стоимость пустой квартиры незначительно ниже, чем меблированной. Но самое интересное, что арендная плата за квартиру, находящуюся в доверительном управлении, мало отличается от жилья, которое предоставляется в аренду на распространенных условиях. Более того, для нанимателя выгоднее снять именно вверенную агентству квартиру. На это, оказывается, есть целый ряд причин.

— Начнем с того, что частный агент, который сдает квартиру за комиссию, заинтересован сдать ее как можно быстрее, чтобы получить свое вознаграждение. Ему не важно, что он будет сдавать ее ниже рыночной цены, не важно, кто будет жить в этой квартире. У нас же совершенно другой подход- мы тщательно выбираем нанимателя, а также проверяем его на платежеспособность, так как не хотим, чтобы в день арендной платы нам сказали, что денег нет. Хотя на этот случай у нас есть свой резервный фонд и выплата собственнику производится в любом случае. Также наши квартиры сдаются по стоимости, чуть выше рыночной, поскольку мы сдаем их без комиссии. Пример: сдаются две однокомнатные квартиры в одном подъезде/доме приблизительно с одинаковым ремонтом и мебелью, Одна сдается через частного агента и стоит 33 000 рублей, а другая находится в доверительном управлении и сдается за 35 000 рублей без агентской комиссии. За нашу квартиру нужно заплатить при заключении договора 70 000 рублей (оплата за первый месяц и страховой депозит), а за ту, которая сдается через агента 99 000 рублей (первый месяц, депозит и комиссия агенту). Какую квартиру выберете вы?

Выгодно, но непопулярно

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако даже при очевидной выгоде доверительного управления для арендодателей и для нанимателей данная услуга не очень-то пользуется спросом среди собственников жилья в Москве. Этот парадокс рынка недвижимости можно объяснить плохой известностью доверительного управления. Ведь 90% населения просто не знают о такой услуге, она только начинает набирать популярность!

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.

  3. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
Доверительное управление недвижимостью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here