Что относится к улучшению арендованного имущества

Самое важнее по теме: "Что относится к улучшению арендованного имущества" с комментариями специалиста. На странице собрана и агрегирована информация по теме и предоставлена в удобном виде. В случае возникновения каких-либо вопросов задавайте их нашему дежурному специалисту.

Отделимые улучшения арендованного имущества

В ряде случаев арендатор проводит работы по улучшению арендованного объекта. Читайте об особенностях налогового и бухгалтерского учета трат на создание отделимых улучшений у арендатора.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель (п. 1), а арендатор – поддерживать метры в хорошем состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание взятых во временное пользование метров (п. 2). При этом в Гражданском кодексе сделана оговорка «если иное не установлено законом или договором аренды».

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми. Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

После истечения срока договора с отделимыми улучшениями арендатор вправе совершать любые действия, если контрактом не предусмотрены иные действия.

Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются текущие расходы как материальные затраты.
Так как же учесть такие затраты?

Бухгалтерский учет

Если произведенные арендатором отделимые улучшения удовлетворяют условиям, предусмотренным пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина
от 30 марта 2001 г. № 26н), то капвложения в арендованное имущество учитываются в качестве отдельного объекта основных средств. А значит, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества;

Дебет 01 Кредит 08
— затраты по улучшению арендованного имущества учтены как отдельный инвентарный объект.

Если арендатор производит отделимые улучшения в виде установки оборудования, требующего монтажа, то принятие к учету отражается так:

Дебет 07 Кредит 60
— отражена фактическая себестоимость приобретения, которая соответствует договорной цене, подлежащей уплате поставщику (без учета НДС);

Дебет 08 Кредит 07
— отражена стоимость оборудования, переданного в монтаж;

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость (без учета НДС) выполненных подрядчиком работ по установке данного оборудования;

Дебет 01 Кредит 08
— отражена сформированная первоначальная стоимость объекта ОС, приведенного в состояние, пригодное для использования в запланированных целях.

При этом арендатором открывается инвентарная карточка на отдельный объект на сумму произведенных затрат. В бухгалтерском учете стоимость объектов ОС погашается за счет начисления амортизации в порядке, установленном в разделе III ПБУ 6/01.

Налог на прибыль

В налоговом учете, если стоимость отделимых улучшений будет превышать 100 000 руб., а также если объект ОС удовлетворяет остальным требованиям, предъявляемым к амортизируемому имуществу, изложенным в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса, улучшения можно учитывать как амортизируемое имущество арендатора. Об этом Минфин сообщал в письме от 10 августа 2012 года № 03-03-06/1/397.

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02.

Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). Именно поэтому в случае установки оборудования, требующего монтажа, к налоговому учету оно принимается по первоначальной стоимости, которая складывается из договорной цены оборудования, требующего монтажа (без учета НДС), и стоимости выполненных подрядчиком работ по его установке (без учета НДС).

Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В случае выполнения работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества, а также при монтаже оборудования сумма НДС, предъявленная организации исполнителем, принимается к вычету после принятия на учет оборудования и выполненных работ – конечно, при наличии счета-фактуры (подп. 1 п. 2 ст. 171,
п. 1 ст. 172 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете
их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу
на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. № 114н).

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Особенности законодательства

Неотделимые улучшения по ГК РФ устанавливаются статьей 623. Определяется, что если они проведены с согласия собственника и за средства арендатора, расходы по общему правилу возмещаются после завершения срока действия договора. Если затраты понесены, но арендодатель согласие не давал, они не подлежат возмещению.

Читайте так же:  Порядок оформления ходатайства о снижении штрафа в налоговую инспекцию и образец документа

Важно договариваться о внесении любых изменений в характеристики объекта только по соглашению с его владельцем. Оно не должно быть устным, так как подобные договоренности невозможно подтвердить, особенно, если не было свидетелей.

Что относится к неотделимым улучшениям

Не ведется специальный учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который может решаться в судебном порядке из-за спорной ситуации. Существуют следующие виды стандартных улучшений:

Внимание! Перепланировка это также неотделимое улучшение недвижимого имущества. Так как выполняется демонтаж стен и ненужных конструкций, требуется предварительное согласование в органах местного самоуправления.

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. Видео- и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

[1]

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Определение понятия и подробная инструкция по оформлению.

Аренда квартиры предполагает принятие во временное хранение имущества, находящегося в ней и возможность его улучшения.

Что такое неотделимые улучшения взятого в аренду имущества, как они оформляются и компенсируются, читайте в сегодняшней статье.

○ Что такое неотделимые улучшения?

Улучшениями является изменения, которые повышают ценность имущества. В соответствии с законодательством, отделимыми являются внесенные в имущество улучшения, которые арендатор может забрать с собой после окончания арендного договора (унести или демонтировать).

При этом имущество, полученное во временное хранение остается неизменным. Сюда входит покупка мебели, осветительных приборов, установка дополнительного оборудования (при условии, что при этом не требуется вносить кардинальные изменения в имеющееся имущество).

В отличие от них, неотделимые улучшения не могут быть устранены без нанесения вреда полученному во временное хранение имуществу.

  • «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ)».

Примерами такого улучшения может быть:

  • Пристройка к жилому дому дополнительного сооружения, которое останется в собственности арендодателя.
  • Замена труб, батарей, окон или дверей в арендованной квартире – после окончания срока действия арендного договора все это останется в собственности хозяина.
Читайте так же:  Как заполнить декларацию на налоговый вычет при покупке квартиры

○ Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию?

В арендном договоре следует прописать точное определение неотделимых улучшений. Потому что нередко бывает так, что арендатор пытается выдать за улучшение проведенный ремонт. Здесь важно учитывать, что ремонтные работы не наделяют предмет новыми качествами и не улучшают его технические характеристики, соответственно улучшением имущества он считаться не может.

Разрешение на проведение улучшений необходимо прописать в договоре, потому что без этого хозяин не обязан компенсировать траты на них.

  • «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ)».

Отдельно нужно подумать о том, каким образом доказать осведомление арендодателя о проведении неотделимых улучшений. Для этого есть несколько вариантов.

✔ Фото или видеодоказательства.

Случаи, когда доказательства того, что хозяин поставлен в известность о проведении подобного рода работ, зафиксированы современными технологиями достаточно редкие. Однако на их юридическую силу подобный факт не влияет.

Поэтому если вы сможете сделать запись разговора о получении согласия на улучшения от хозяина, она будет служить доказательством вашей правоты и возможности получить компенсацию в суде.

✔ Показания свидетелей.

Это еще один способ доказать, что хозяин был осведомлен о планируемых улучшениях и дал на них свое согласие. Свидетельские показания будут достаточным основанием для требования компенсации за понесенные финансовые траты на улучшения в случае, если хозяин отказывается добровольно возмещать их.

✔ Дополнительный договор.

Составление дополнительного соглашения является самым простым и надежным способом закрепить право арендатора на возмещение своих трат.

Важно учитывать, что если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительный должен пройти ту же процедуру. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

В данном договоре перечисляется список планируемых улучшений и их компенсация.

✔ Зачет стоимости улучшений в арендную плату.

В дополнительном договоре стороны могут также договориться о вычитании стоимости работ из арендной платы, что снизит расходы арендатора. В этом случае необходимо дополнительно составить график платежей или фиксировать каждую передачу денег распиской. В последнем случае важно указать в документе основания для получения финансовых средств. Это нужно для того, чтобы впоследствии у арендодателя не было возможности классифицировать полученные средства, как плату за проживание.

✔ Передача необходимой суммы арендодателем или самостоятельные улучшения.

Способ проведения улучшений регулируется составленным договором. Допускается как получение средств от арендодателя на создание неотделимых улучшений, так и проведение их своими силами.

Выбранный вариант также должен быть документально засвидетельствован. В случае возникновения разногласий подобное подтверждение будет считаться основанием для принятия решения.

✔ Указание на неотделимые улучшения в договоре аренды.

Если стороны изначально договариваются о проведении определенных видов работ, то вместо оформления дополнительного соглашения можно прописать подобные условия в основном договоре.

В этом случае также нужно указать:

  • Список объектов, подлежащих улучшению.
  • Предварительный расчет стоимости работ (учитывается цена материалов и работы).
  • Сроки осуществления улучшений.
  • Порядок оплаты (кто будет нести финансовые расходы, и в каком порядке они будут оплачиваться).
  • Факт наличия договоренности о проведении работ между сторонами (от этого напрямую зависит возможность получения компенсации).
  • Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по данному виду работ (указать не только необходимость компенсации, но и ее объем, а также сроки передачи).

Также можно прописать в договоре универсальное условие, которое будет означать, что хозяин изначально согласен на все улучшения, которые будет проводить арендатор. Это избавляет стороны от необходимости каждый раз составлять соглашение о проведении работ и фиксировать факт согласия арендодателя на них. Однако в случае возникновения правовых споров такая позиция может быть достаточно спорной.

○ Как рассчитать стоимость неотделимых улучшений?

При расчете учитывается средняя рыночная стоимость материалов и ремонтных работ. На их основании делается предварительный подсчет финансовых средств, необходимых на улучшения.

По факту проведения работ в эти расчеты могут быть внесены корректировки. Для этого нужно подготовить чеки об оплате, на основании которых будет произведена доплата в случае необходимости.

○ Налогообложение и бухгалтерский учет.

Если арендатор является юридическим лицом, ему необходимо учесть компенсацию при бухгалтерском учете и уплате налогов. Здесь принимается во внимание, что данный вид улучшений является собственностью арендодателя и должен быть возвращен ему в определенный момент. При исчислении налогов они считаются переданным:

  • В день подписания акта приема-передачи результатов проведенной работы по улучшению.
  • В день фактического возврата имущества его владельцу.

В учет принимается более ранняя дата.

Окончательный расчет зависит от факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Если владелец дал свое согласие на них, то учитываются доходы и расходы от арендованного имущества, а сумма возмещений будет равна прибыли от реализации на дату передачи имущества. НДС рассчитывается в размере 18% от стоимости исчислений.

Если собственник согласен на улучшения, но не собирается их оплачивать, то при вычислении налога на прибыль учитывается амортизация имущества.

Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена.

○ Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию.

Возможность требования компенсации зависит от наличия согласия собственника на проведение улучшений и его письменного закрепления. Если арендодатель нарушает условия договора (как основного, так и дополнительного), отказываясь от компенсации, можно потребовать выплаты средств в принудительном порядке. Для этого нужно:

  • Направить досудебную претензию с требованием о компенсации.
  • В случае отсутствия реакции, направить исковое заявление в суд.
  • Приложить к иску доказательство получения согласия владельца.
Читайте так же:  Расселение ветхого и аварийного жилья федеральная программа

Если в ходе судебного разбирательства суд решит удовлетворить иск, арендодателю придется выплатить компенсацию в установленном судебным решением размере. Выплата может производиться любым удобным для сторон способом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если же арендодатель отказывается возмещать улучшения, на которые он не давал согласия, арендатору остается только попытаться прийти к соглашению путем переговоров. В данной ситуации суд встанет на защиту владельца, поэтому обращение в судебные органы не имеет смысла.

Таким образом, возможность компенсации за неотделимые улучшения, проведенные арендатором, напрямую зависят от того, согласен на них собственник недвижимости или нет.

○ Советы юриста:

✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?

Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета.

✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации.

Для достижения договоренности в данном вопросе необходимо изучить средние рыночные цены на материал, который будет использоваться и рыночные работы. По факту их выполнения необходимо представить владельцу чеки, подтверждающие стоимость улучшений.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Рассказывает Виктор Бочеев, юрист-консультант компании «Что Делать Консалт» в выпуске программы «Находим ответ».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.
Читайте так же:  Переход на патентную систему налогообложения

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

[2]

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

по окончании срока аренды, или

сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

[3]

порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

какие работы будут сделаны;

за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Читайте так же:  Как узнать номер своего участкового по адресу

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это…

В гражданском кодексе РФ правоотношения, возникающие между сторонами при заключении договора аренды, определяют допустимыми выполнение съемщиком определенного имущества неотделимых улучшений по отношению к арендуемому объекту. Выполнение этих действий приводит к возникновению разных последствий правового характера.

Поскольку изменения арендуемого объекта характеризуются неотъемлемостью, список определенных прав и обязанностей может возникать и у владельца имущества, и у лица, арендующего такое имущество. Их специфика обуславливается отнесением собственности к определенному типу и договорными условиями, согласованными между сторонами.

Какие законодательные нормы приняты для регулирования правоотношений, в которых предметом выступают выполненные улучшения имущества, пребывающего в аренде, характеризующиеся неотъемлемостью?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что является неотделимым улучшением арендованного имущества

Как неотделимые от имущества, находящегося в аренде, определяются улучшения, отделение которых представляется невозможным без создания вреда такому имуществу.

Такие неотделимые улучшения, выполненные арендатором, после истечения срока арендного соглашения полностью переходят во владение арендодателя.

У арендатора есть возможность использования неотделимых улучшений имущества лишь в объеме, предусматриваемом арендным договором (или прочим соглашением, заключенным с арендодателем).

В соответствии с заключенным между сторонами соглашением, выполненные арендатором улучшения передаются арендодателю как после истечения арендного срока, так и непосредственно после выполнения данных работ, связанных с улучшением имущества.

Однако условия заключенного сторонами арендного соглашения могут предусматривать отсутствие каких-либо возмещений по понесенным арендатором затратам на улучшение имущества, взятого в аренду, даже если выполнение таких работ было оговорено с арендодателем.

В Гражданском кодексе РФ не устанавливается конкретный порядок, используемый для получения от арендодателя разрешения на проведение улучшений, которые впоследствии будут являться неотделимыми от имущества, взятого в аренду. В данных условиях следует брать за основу договорные условия.

Помещения свободного назначения от собственника: аренда.

Чем отличается аренда жилого помещения от найма, читайте тут.

Последствия, имеющие гражданско-правовой характер, возникающие при создании неотделимых улучшений без наличия на то разрешения от владельца, большей частью представлены устранением созданного объема улучшений.

В случае, когда арендодателем возмещаются все затраты, связанные с созданными арендатором улучшениями, стороны должны согласовать отдельную процедуру возмещения (в какой сумме будут возмещены затраты, в какой период, форме и прочее).

Стоимость произведенных арендатором улучшений, которые не отделяются от имущества, может быть возмещена арендодателем посредством перечисления потраченной суммы в пользу арендатора или через ее зачет, путем вычета из ежемесячно оплачиваемой арендной платы. Сторонами может предусматриваться по взаимному согласию и другая форма возмещения.

В случае невозмещения арендодателем арендатору затраченных на выполнение улучшений взятой в аренду недвижимости, такие улучшения фактически достаются ему бесплатно.

При данных обстоятельствах приобретенные арендодателем улучшения в бухгалтерском учете указываются на его балансе в соответствии с текущей стоимостью на рынке на дату взятия в учет как улучшения, приобретенного на бесплатной основе. Преимущественно рыночная цена выполненных улучшений оценивается арендодателем как увеличение балансовой стоимости сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

Компенсация неотделимых улучшений

Пожалуй, наиболее важный аспект при изучении вопроса, связанного с внесением неотделимых улучшений арендованного имущества – это возмещение подобных улучшений. Этот вопрос раскрывается статьей 623 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что подобная категория улучшений имущества, взятого в аренду, может быть компенсирована лишь при соответствующем согласовании с арендодателем.

Когда же арендатором произведены все улучшения лично, без уведомления о данных действиях арендодателя, компенсироваться расходы могут лишь по желанию владельца улучшенного жилья.

То есть ключевое условие, при котором становится возможным возмещение понесенных арендатором расходов – предварительное уведомление арендодателя о запланированных действиях по улучшению его имущества. Вместе с тем вопрос о предоставлении надлежащих доказательств такой осведомленности остается открытым.

В такой ситуации предусматривается целый перечень вариантов, которые могут быть использованы:

Следует упомянуть и возможный вариант с осуществлением каких-либо улучшений, основываясь на заключенном арендном договоре. Конечно, в современных условиях он используется не так и часто, но все же это вполне возможно. Еще на этапе заключения арендного договора сторонами могут быть согласованы условия с закреплением их в документе, в соответствии с которыми арендатор имеет право проведения улучшений, не получая при этом согласия от арендодателя.

При данных обстоятельствах условиями соглашения должен предусматриваться и порядок, в соответствии с которым арендодателем будут возмещаться понесенные арендатором затраты. В противном случае соглашение должно предусматривать, что подобные расходы не возмещаются.

Если же такого рода затраты в соответствии с договоренностью должны компенсироваться, то необходимо обозначить конкретный срок для таких действий и форму возмещения. Расчет может производиться в безналичной или наличной форме, за счет платежей, вносимых в качестве аренды, или же другим методом, если он не противоречит закону.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.

  2. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  3. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.
Что относится к улучшению арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here